房地产转债股「19年困境反转股」
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虽然地产行业持续下行,但和很多读者一样,我也买了不少地产股票,核心看重的还是地产行业困境反转。
毕竟在这个行业这么多年,还是不太担心“地产落幕论”。
即使是发达国家,地产行业仍然扮演着举足轻重的作用,我国当前阶段仍然更是如此,完全摒弃地产的观点不甚赞同;而且随着中产改善需求的增强,未来改善性住房将是行业又一发展机会。
另外,有朋友提到居民杠杆率较高(137.9%),已经加无可加,这点我们要看到该指标是以可分配收入作为分母来做的测算;
但忽视了我国居民高杠杆率的背后有高储蓄做支撑,2021年我国居民贷款/存款约64%,在不考虑结构的情况下存款能够偿还所有贷款。
因此从年初我就开始逐步买入地产股票,想的是随着行业出清,集中度提升,剩下的优质房企将能够享有更加开阔的市场。
虽然今年内起起伏伏,但从当前时点来看并未亏钱。
随着稳地产政策加码、行业状况艰难修复,大家都看到地产行业更加凸显博弈机会。
在此背景下,有朋友就问,如果投资,应该选择地产股还是地产债呢?股票大家都比较熟悉,债券可能就相对陌生一些,我们先简单介绍下。
所谓的公司债券是公司依照法定程序发行、约定在一定期限还本付息的有价证券。什么意思呢?
就是缺钱的公司发行债券,投资者购买债券,就等于把钱借给了他们。
一张债券主要包含三大部分:
·债券面值(借多少钱);
·到期时间(借多久);
·票面利率(到期给多少利息)
债券发行主体有三类:政府、银行等金融机构以及公司。
其中公司发行的公司债券利息最高,但相应的利息也是最高的,因为公司可能倒闭,还不上钱。比如,旭辉发布的公司债券利率就达到5.5%。
债券除了有利息收入外,另外一个特征就是和股票一样有价格波动,票面100的面值可能某天你去看就只值50了,这个时候就能吸引一大波的投资者进行抄底,比如之前某大的公司债券。
因此债券收益包括两大部分,一是利息收入,二是低买高卖的资本利得。
那么,如果要参与地产行业投资,应该选择地产股还是地产债呢?综合来看,短期地产股的性价比可能优于地产债。
主要有以下几点原因:
(1)地产股博弈行业底,地产债博弈信用底。
一般而言,地产政策底→行业底→信用底,地产债投资者关注房企偿付现金流的确定性,债券估值修复滞后于行业景气度回升,而地产股投资者更关注房企业绩增长空间。
随着行业底确认,股票或先于债券给出更积极反应。而地产债根本上要看最终的偿债能力,在目前政策力度下仍存在较大的不确定性。
(2)地产股更重行业前景,地产债更重个体风险。
地产债是“0-1博弈”,个体企业偿付能力是债券价值的决定性因素,即便行业基本面能够改善,单个企业现金流能否循环畅通仍存在较大差异和不确定性。
而地产股“选错”仍有保护垫,行业景气度修复后行业估值总体回升。
并且长期来看,房地产行业正在经历供给侧改革,剩者为王,即便是最保守的投资策略(选择央企地产股),仍有望在度过本轮地产周期后,享受市场份额提升的红利。
(3)地产股相比地产债流动性好、可操作性强,博弈过程、兼顾终局。
信用债市场流动性偏弱,机构风险偏好较低且趋同,导致债券价格易跌难涨,且由于地产债违约/展期频发,债券投资者信心脆弱,民营房企债券折价幅度普遍较高。
相比之下,股票市场流动性好,机构可操作性更强,可以博弈阶段性政策升温,未必要等到终局摊牌。
无论选择地产股还是地产债。后续地产保企业政策仍亟待拓宽,关注上市房企股权融资渠道拓宽、AMC纾困房企扩围等可能性。
当然,在保交楼而非保企业是重心的情况下,需要看到房地产销量等指标持续好转才能实质增强信心。
同时还要关注地产下行风险。当前地产销售恢复不确定性仍较高,若需求、供给、预期未及时好转,地产行业或许还有进一步下行风险。
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