房地产调控如何影响债券市场「房地产债券」
作为固定资产投资的重要组成部分,房地产投资一直是市场关注的重点。与其相关联的房价、房地产企业、土地拍卖也是关系国计民生的重要话题。
由于房地产行业涉及的上、下游行业非常多,房地产本身也作为银行体系最重要的抵押品之一,房地产市场的周期性变动,对于经济周期来说有重要的指导意义,以至于经济学界有“房地产周期就是经济周期”的说法。
与全球其他主要经济体一样,政府对于房地产市场调控呈现一种高度的周期性。近期,房地产调控政策有放松的倾向,这对债券市场形成较大的压力。
实际上,如果我们从历史上房地产调控周期来看:房地产调控放松/收紧,与债券市场走势,并无明显的相关性。
国内房地产调控的主要措施包括:
需求端的调控:包括首套及多套认定、首付比例及贷款政策、购房资格等
供给端的调控:包括土地政策、房地产企业融资/拿地调控、保障类住房供应、棚改政策等。
交易、持有端的调控:包括房地产税、二手交易税费、贷款进度等。
近十五年来,国内房地产调控经历了三轮大的周期,在这三轮周期中,债券市场是如何表现呢?
第一轮:2008年三季度至2014年三季度
2008年的政策放松,是在金融危机的大背景下。发端于2006年的美国次贷危机最终演变为全球性的金融危机,为挽救经济,中国政府推出一揽子刺激计划,其中包括对房地产市场的放松。
需要注意的是,在2008年之前,为控制通胀和经济过热,中国央行实施了偏紧的货币政策,不断提高存款准备率和基准利率,其中房贷主要参考利率--五年期贷款基准利率在2007年9月份一度达到7.85%的历史高位。
即使是在2007年底的中央经济工作会议,展望2008年的货币政策基调,仍然是“防经济过热、防通货膨胀”。
2008年9月15日,雷曼兄弟宣布破产保护,金融危机达到高潮。
2008年11月9日,国务院常务会议宣布4万亿投资计划,并开启了货币政策放松。
所以这一轮房地产放松,是与货币政策放松并行的。
这一轮房地产放松主要的政策是从需求端发力,放松居民购房的金融条件与准入门槛。
主要政策包括:
1、2008年10月央行下发《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》,将首付比例从30%降到20%、房贷利率可以在基准利率基础上打折。同时,央行也开启降息,五年期贷款一路下调到6%以下。
2、2008年10月财政部、国家税务总局发布《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》,将个人首次购买普通住房(90平以下)的契税比例从1.5%-4%统一下调到1%。对个人销售、购买住房免征印花税和土地增值税。
3、对房地产企业的融资进行大量支持。国务院办公厅下发《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,强调支持房地产开发企业合理融资需求,同时降低房地产开发企业在项目开发中的最低资本金要求。在这一期间,信托公司的房地产非标业务也开启黄金十年。
这一轮房地产放松从2008年三季度直到2009年底。
那么,这一期间的债券市场表现如何?
受金融危机和降息影响,十年期国债收益率一路下行,在2009年1月上旬,长端国债收益率下行至本轮行情的最低点2.7%左右。
之后,基建与房地产的回暖,使得债券市场开启大幅调整,2009年年底,十年期国债收益率上行至3.7%左右。
2010年开始,一年从经济刺激计划初见成效,GDP增长率重新回到两位数,房地产放松政策开始收敛。
此时房地产市场开始出现过热迹象,房价增长快速。2009年,国务院常务会议要求:遏制部分城市房价过快上涨的势头,自此本轮调控从放松过渡到收紧。
当时的市场预期对于本轮从紧调控时间还是比较乐观的,都认为两年内可能会放松。然而实际上,本轮从紧的调控一直延续到2014年三季度。
本轮调控收紧的措施主要是:
1、压制需求端。2010年出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,要求地方政府出台措施限制购房套数的措施。北京、上海、广州分别制定限购措施。2011年,国务院要求房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。自此,限购政策成为主要的调控措施。
2、收紧首付条件与上调房贷利率。2010 年 9 月底,央行、银监会《关于完善差别化住房 信贷政策有关问题的通知》,将首套房最低首付比例从20%调整上升为30%,二套房全面调整为50%。五年期贷款基准利率在2011年7月调高到6.99%。
3、收紧房地产企业融资。2010 年 3 月发布《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,规定土地竞买保证金不得低于出让最低价的 20%,并强调土地出让合同签订后 1 个月内必须缴纳出让价款 50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超 一年。
在这一期间,债券市场经历了多轮行情。
2010年初至2010年8月,债券市场呈现牛市行情,十年期国债收益率从3.7%下行到3.2%;
2010年9月至2011年8月,债券市场呈现熊市行情,十年期国债收益率从3.2%上行至4.1%;
2011年9月至2012年7月,债券市场呈现牛市行情,十年期国债收益率从4.1%下行至3.25%;
2012年8月至2013年底,债券市场著名的“钱荒”,十年期国债收益率一路上行至4.75%;
2014年初至2014年9月,债券市场牛市归来,十年期国债收益率从4.75%下行至4%。
第二轮:2014年四季度至2021年四季度
经过上一轮房地产调控,房地产市场库存问题严重,经济发展也出现诸多问题。上游的资源性行业包括煤炭、钢铁、有色等周期性行业开始出现大面积亏损,并累积了一定的债务风险,供给侧改革的思路开始出现。
本轮政策放松主要为:
1、放松购买与交易环节。房贷利率快速下行,五年期贷款基准利率从6.55%下降到4.9%。2014年9月底央行、银监会联合发布 《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,对二套房从“认贷又认房”放松为“认贷不认房”。2015年开始,对于不限购的城市,将首付比例从30%下降到20%。同时,再次下调契税。
2、棚改货币化安置。2015 年 6 月 30 日,国务院发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套 基础设施建设有关工作的意见》首次明确提出积极推进棚改货币化安置,缩短安置周期。棚改货币化安置成为一线以下城市最大的购买来源之一。
3、房地产企业融资环境改善。这一时期是房地产企业债券发行最大的时期之一,也是2021年房地产违约债券的重要组成部分。利益于债券市场收益率快速下行与资产荒,房地产企业发债由 2014 年的 1199 亿元迅速上升到 2015 年的 5260 亿元,2016 年更是达到了 8390 亿元。
这一轮房地产放松对于所有人的印象最为深刻,不仅仅是土地拍卖中“地王”频繁刷新,而且这一轮房价上涨有两个特点,一个是涨幅高,另一个涨得快。
由于前期压抑的房地产需求集中爆发,这一轮房价上涨是全国性的,而涨幅最大的一线城市房价普遍翻倍,部分重点学区房涨幅更大。
房价的过快上涨,导致一城一策的房地产调控政策的产生。2016年9月开始,北京、上海、广州、深圳、天津、苏州、成都、郑州、无锡、济 南、合肥、武汉、佛山、南宁、南京、下面、珠海、福州、惠州、南昌等共计 22 个城市发布了房地产调控政策,标志着房地产调控开始转向收紧。
2016年底,中央经济工作会议将“促进房地产市场平稳健康发展”作为 2017 年的重点任务之一,首次明确了“房子是用来住的、不是用来炒的”定位(即“房住不炒”)。
房地产调控政策的核心“房住不炒”,成为至今的主基调。
本轮房地产调控政策主要有:
1、一城一策,精准调控。主要是非本地户籍和个税缴纳限制、打击假离职等方式;
2、从“认贷不认房”到“认房又认贷”,并提高首付比例。同时一手房限价政策出台,这也导致至今仍然存在的一二手倒挂现象,并产生巨大的套利空间;
3、限制房地产企业融资并上调房贷利率。从三道红线开始,房地产企业的债务风险开始显现,并最终造成房地产债券的大面积违约。
如果我们回顾这一时期的债券市场,其实正好与传统的思路相反!房地产放松与债券牛市同时出现、房地产收紧与债券熊市同时出现。
在2014年四季度到2016年三季度,房地产政策放松的时期,债券市场出现了历史上最大的上轮牛市,十年期国债收益率从4.25%一路下行到2.7%左右,而在2016年四季度开始的房地产从紧调控,则开启了“债灾”之旅,直到2018年1月底债熊结束,十年期国债收益率从最低的2.7%上行到4%的位置。
第三轮:2021年四季度至今
本轮房地产放松,主要是基于房地产企业债务风险集中爆发、可能会对经济产生不可控风险出发。
主要的放松政策有:
1、精准管理:四部门在恒大事件回答记者提问,银保监会更是提及“要根据各地不同情况,重点满足首套房、改善性住房按揭需求,合理发放房地产开发贷款、并购贷款”等;
2、部分城市降低首付比例,并调低房贷利率。春节前后重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房贷首付比例降至20%。从2月21日起,四大行同步下调广州地区房贷利率。其中,首套房利率从此前的LPR 100BP(5.6%)下调至LPR 80BP(5.4%),LPR 120BP(5.8%)下调至LPR 100BP(5.6%)。同时,杭州首套、二套房按揭利率均迎来下调,银行放款速度也明显加快,个别银行放款周期只需要5个工作日。
3、房地产并购融资开启。2022年以来已有兴业、浦发、广发、招商、平安等多家银行接连抛出房地产并购融资计划,合计提供融资规模近600亿元。东方资产也获批发行100亿金融债,募集资金主要用于重点房地产企业优质项目的风险化解及处置,开展房地产行业不良资产纾困及房地产金融风险化解工作。
实际上,如果我们回顾历次房地产调控与债券市场走势,并没有发现明显的相关性。
放松房地产调控,被认为是宽信用的重要手段之一,而宽信用被认为是明显的债券市场利空,所以市场天然认为放松房地产调控不利于债券市场。
近期的利率债走势也直接说明市场是认可这一逻辑的,但是我们也可以清楚的看到,这一逻辑未必能站住脚。
当然,本轮房地产放松可能只是开始,房地产放松周期可能会持续相当一段时间,未来可能会有进一步放松的举措,但是进一步放松并不一定会形成对债券市场的利空。
同样,未来的某个时间,房地产政策可能又会收紧,收紧是不是一定是债市的利好,也是不一定的。