今天聊聊关于房地产债务融资的事情「房地产债券融资」

房地产债务融资

这个比较高级的

债务融资就是借钱做生意。很少有房地产企业完全使用自有资金进行房地产投资，充分利用财务杠杆的作用，通过债务融资提高企业的投资能力，是房地产企业的通行做法。

(一)债务融资的特点

债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。此外，相对于权益融资，债务融资还具有以下几个特点:

(1)短期性。债务融资筹集的资金具有使用上的时间性，需到期偿还。

(2)可逆性。企业采用债务融资方式获取资金，负有到期还本付息的义务。(3)负担性。企业采用债务融资方式获取资金，需支付债务利息，从而形成企业的固定负担。

(4)流通性。债券可以在流通市场上依法转让。

权益融资所得资金属于资本金，不需要还本付息，投资者的收益来自于税后盈利的分配，也就是股利;债务融资形成的是企业的负债，需要还本付息，其支付的利息进入财务费用，可以在税前扣除。

(二)债务融资的类型结构

企业债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。1银行信贷

银行信贷是银行将自己筹集的资金暂时借给企事业单位使用，在约定时间内收回并收取一定利息的经济活动。银行信贷可以按用途分为流动资金贷款和固定资产贷款;按期限分为短期贷款和中长期贷款;按贷款方式分为信用贷款、担保贷款和票据贴现，担保贷款又分为保证贷款、抵押贷款和质押贷款 3种。

2.商业信用

商业信用是期限较短的一类负债，而且一般是与特定的交易行为相联系，风险在事前基本上就能被“锁定”

商业信用的工具是商业票据，是债权人为了确保自己的债权，要求债务者出具的书面债权凭证，分为期票和汇票两种。商业信用的优点是方便和及时，缺点是存在信用规模、信用方向、信用期限、授信对象等方面的局限性。

3.企业债券

根据《中华人民共和国公司法》的规定，股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设立的有限责任公司，为筹集生产经营资金，可以依法发行公司债券。

企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系，债券持有人是企业的债权人，债券持有人有权按期收回本息。企业债券是一种有价证通常存在一个广泛交易的市场，投资者可以随时予以出售转让。企业债券风际与企业本身的经营状况直接相关。企业债券由于具有较大风险，其利率通常高于国债。

说到钱就是惨

4.租赁融资

租赁融资是指实质上转移与资产所有权有关的全部或绝大部分风险和报酬租赁。资产的所有权最终可以转移，也可以不转移。租赁融资作为一种债务融资?方式，主要应用在大型设备租赁领域，因此又称为设备租赁。租赁融资在房地产领域的应用，主要是采用回租租赁或售后回租的模式，即房地产企业在有融资需求、但又不希望放弃该房地产控制权的情况下，通过将房地产产权出售给投资者，再由投资者回租给房地产企业使用或出租经营的情况。售后回租模式通常有回购安排，即在约定的期限或条件下，房地产企业可以按约定的价格再购回该房地产资产。

(三)房地产债务融资来源

房地产债务融资的主要来源是商业银行和银行类金融机构。国际上与商业银行类似可提供债务融资的机构，还包括保险公司、退休基金等机构投资者。专门用于发放抵押贷款的抵押型房地产投资信托基金、商业房地产抵押支持证券也用于房地产债务融资工具。

银行信贷是房地产企业债务融资的主要资金来源。房地产企业可以用在建或者建成的房地产做抵押，从商业银行借入房地产开发贷款。房地产企业也可以和其他类型企业一样，通过公开发行企业债券进行债务融资。但房地产企业资产负债率较高，债券利率偏高，相应的债券融资成本也较高。

通常情况下，房地产企业以在建建筑物或所拥有的房地产资产做抵押物借入贷款更为有利，但这类贷款必须与特定的房地产开发项目或商用房地产投资项目相关联，银行对资金的调动和使用有比较严格的监管。因此，房地产企业更愿意向商业银行等贷款人借人信用贷款，例如商业银行发放的房地产企业流

关联。 动资金贷款，这类贷款没有抵押物，不与特定的房地产开发或投资项目相

对于有比较好的盈利前景的房地产投资项目，有些金融机构和机构投资者不甘心只提供债务融资而获得稳定的利息和费用收入，往往还希望分享项目投资的利润。因此，在为房地产投资者提供债务融资的同时，提供部分权益融资或允许部分债务融资在一定条件下转为权益融资，是许多金融机构和机构投资者希望选择的方式。