债权置换房子「债权置换房产的套路」

疫情过后，相信有的民营企业主已经撑不住了，从一个行业产业链来看，将会产生很多“三角债”，这些债务是一些人的重大损失或者破产前奏。收不回来的债务，没用的欠条，信任的崩塌，这些都是很多个人不可承受的损失。那么，有没有什么方法能够避免损失或者挽回损失呢？

一、债务的种类

1、借款合同

2、现金欠条

3、法院判决书

4、工程欠款、劳务欠款

5、货款、材料款

这些债务，有的是明确已经收不回来了，或者通过法律手段已经无法执行了，怎么办？找催债公司，本身就是游离在法律的灰色地带，用力过猛的话债权人也将受到牵连；不去做的话，损失基本注定颗粒无收。最近几年，“债权置换”是一种新型的投资方式，可以起到对冲债务风险的作用。

二、什么是债权置换？

债权置换是指将债权人名下持有的债权，通过第三方公司运作，置换成为对等、良性或优质的资产。具体分为分为常规债券置换和不良债权置换。

大量分析发现，导致不良债权的原因很多，较为常见的：网络非法集资、投资失败、公司倒闭造成的债务、以及其他三角债务关系等。目前各种非法集资行为已经使众多群众因投资被骗，背负巨额债务，生活陷入困境，严重者甚至倾家荡产、血本无归，大规模死账坏账来袭。 民间借贷、网络借贷已成为非法金融案件多发的高发领域。另外加上信用制度的不完善、行业的不稳定等原因，愈发呈现出高逾期、高坏账的特点。

以不良债权置换为例：

A欠B10W元，并且有借条为证，无论A有没有能力偿还，那么A都是此例中的债务人，B就是债权人，那么假如A无力偿还，那么债权就变成了不良债权。这就引出了“债权置换”，债权置换就是指C方收购不良债权，然后用优质资产和不良债权置换的这个过程。这个过程不仅可以挽回B的损失，更能避免A还不上款而出现的一系列麻烦。

二、债权置换合法吗？

根据中华人民共和国《合同法》第七十九条规定可以看出：债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：

(一)根据合同性质不得转让;

(二)按照当事人约定不得转让;

(三)依照法律规定不得转让。

由此可以看出债权置换是合法的。债权置换一般涉及到两个债权转让，只要置换的债权不是《合同法》第七十九条规定不得转让的债权，原则上均可以置换。债权置换在非特殊情况下，是受法律认可的。也是可以进行债权交易的。除非根据合同性质不得进行转让，或者按照当事人约定不得进行转让，或者违背其他法律。

三、债权可以置换哪些东西，风险在哪里？

债权可以置换的东西原则上是要有一定价值的，比如现金、黄金、股票、汽车、贵金属、名烟名酒、大宗商品，还有就是不动产，如住宅、商铺、公寓、写字楼、车位等等。

债权置换的最大风险在于：优良、等值的资产是置换的首选，而不优良的资产往往置换后仍然有一定的风险：如空股、辣鸡股票；油卡、汽车、消费品等贬值商品或鸡肋商品；资金盘套路等等。

四、债权置换不动产可能是最佳选择

前面说到的可置换资产都存在一定风险，或者相当于换了一些贬值的消费品。难道不动产就没风险？当然不是，但风险相对最小、损失能够最大程度对冲。

当然，天上没有掉馅饼的事情，房地产商、业主也不是上天派来做慈善的天使，挽救债权人于水深火热之中，一句话就是：各取所需罢了。

我们知道，中国的房地产是国民经济支柱，牛市了20年，未来就算变成“慢牛”，不断周期“震荡”，也将仍然以每年15万亿的市场规模傲视群雄。

而住宅，是撑起房地产行业最大的功臣，刚需、投资者都比较喜欢。这么优质的资产，你让开发商、业主来和你进行置换？一是划不着没动机，二是简直有病。

所以，剩余的不动产：公寓、商铺、写字楼、车位等等，才是市面上推出来进行置换的首选。

这些资产，投资属性大，非刚需，总价高，泡沫大，销售慢，回款难，周期长，才是被推出来用于“债权置换”的不动产。

就以开发商销售压力最大的商铺来进行分析，能够有效说明问题。

A是债权人，有100万的债权。

B是业主，有价值200万的商铺。

C是欠债人，无力偿还A的债务。

操作模式1：全款购铺

B将200万的商铺卖给A，A需要支付100万首付，此首付可以用100万债权全部冲抵，A再付款100万给B即可签订《商品房买卖合同》进行网签备案。A只须告知C即可，C的债务由B承接，B用商铺首付款来置换C欠A的债务。

操作模式2：贷款购铺

B将200万的商铺卖给A，A需要支付100万首付，此首付可以用100万债权全部冲抵，A按揭贷款100万由银行放款给B即可签订《商品房买卖合同》进行网签备案。A只须告知C即可，C的债务由B承接，B用商铺首付款来置换C欠A的债务。

操作模式3：前面一样，冲抵部分债权（一般30-40%）

将200万的商铺卖给A，A需要支付100万首付，此首付可以用100万债权冲抵40%，也就是冲抵了40万，A可以选择补齐160万尾款购买A的商铺；或者A补齐60万首付，剩余100万通过银行贷款进行购买。A只须告知C即可，C的债务由B承接，B用商铺首付款来置换C欠A的债务。

【各方利益解析】

A作为债权人，注定收不回来的债务，通过将债权置换冲抵的购铺首付或者部分首付，花一半的钱就可以成功置换一个不动产商铺，享受商铺升值和商铺的租赁收入。

B作为业主，损失了债权冲抵部分的房款（30-50%），成功找到了投资商铺的人，销售了商铺。

C作为欠款人，由B承接了C欠A的债务。B变成了C的新债权人，可以选择继续按原债务数追究C的债务；B也可以为了让C配合债权置换商铺操作，免除C的债务。

那么问题来了？

债务去哪里了？难道消失了吗？

欠债人那么容易就蒙混过关，就没事儿了吗？

开发商或业主傻吗？几十万上百万的债务说冲抵房款就冲抵了，是做慈善的吗？

其实，要成功用“债权”来“置换”商铺，是有一定前提条件的：

B作为业主，是不可能把商铺1:1全部置换等额的债务白纸欠条的，需要拉高一定售价将等值债务冲抵回来。拉高的售价 打折的债务=真实购铺折扣。（如：拉高 35%商铺价格，-40%债务折扣=5%的优惠，如100万商铺，标价135万，债务抵扣了40万，开发商实际成交95万，给到了购买人5万的优惠）

A作为债权人，必须有一定资金实力再投入一部分钱作为首付款或者尾款，才能买到一个商铺，并且接受“债务不能100%冲抵”的损失，认清开发商没有太多真实折扣的现实，寄希望于商铺增值和租金回报，将不能要回来的短期债务变为：长期可靠回报。

C作为欠款人，若有部分偿债能力可将这部分钱还给债权人A作为购铺首付，这种情况下B作为业主和新债权人，可以考虑免除C的剩余欠款。不然，欠钱的还是欠钱的，新的债主可能是一个更有实力的企业或个人，债始终还是要还的。

这个新型投资模式本质是：

1、资产增值对冲坏账：买房子挣的什么钱？当然是银行放水后房价上涨泡沫的钱。

2、长期租赁收益：对冲银行利息及本金差额。租金不能完全做到覆盖贷款本息，但能覆盖大部分，通过十年二十年，原先的债务、现在新追加的投资，都会回来的。

这个，就是“债权置换”不动产的本质，就是一个阳谋。被欠债了，再掏钱投资一套商铺，让开发商和中介都挣点钱，然后让时间来对冲一切风险，毕竟，不动产还是有抗通胀、长期回报、可变现的属性的，总比一张白纸强？