房企融资新规原文「股票融资是利好还是利空」

这两天对于房地产行业来讲，接连出现三大利好，提振市场信心，股市地产板块迎来大涨。

11月9号，官媒《金融时报》发出新闻称房地产积极信号显现。

《金融时报》是央行旗下媒体，在报道中，称“外资正看准时机抄底”。这句话要是其他媒体说的看看也就算了，但是代表官方的《金融时报》说出来，也就是官方也认为目前债券市场，融资环境已经是底部了。

文章中也提到，高盛投资团队认为市场高估了房企暴雷的传染风险，市场也正在消化这一风险。

据了解，高盛亚太区主要高管都是国内有些背景的人脉做主要管理层，资源信息优于很多大机构，这也是高盛深耕中国四十余年，吃透了中国改革开放红利的基础因素之一。

如今，这家久负盛名的华尔街投行的大举抄底，择优购入地产债，令房企债券初步迎来了久违的暖意。对于现在痛苦挣扎的中国楼市而言，给整个投资市场注入了一只强心剂。

今天（11月10日），证券时报头版，就在报道中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。

文中开篇直接指出：“房企融资环境正在逐步解冻，但房企对融资回暖的感受仍需时日”，这一点与笔者昨日分析10月单月房企融资创今年新低，房企融资仍在至暗时刻结果保持一致。

银行间市场债务融资是房企债务融资的重要渠道。但是自恒大暴雷之后，国际评级机构大幅下调多家房企的信用评级，境内发债几乎停滞，直到今年10月份，央行提出“两个维稳”之后，ABS仍是为0。

在央行的窗口指导下，虽然前期部分挤压的贷款额度得到一定提速的释放，但是银行和投资市场的信心仍旧缺失，房企的融资环境并无改善，反而持续恶劣下去。

随着三道绿线佳兆业集团的暴雷，高层举办了多次金融机构和房企行业的座谈会，收集企业真实需求，逐步摸索着出台相关小幅调动进行市场维稳，通过银行往市场上落地执行时，效果仍会大打折扣。

为了防止房企资金链进一步恶化，此次中国银行间市场交易商协会举行的房企代表座谈会中透露出，金融机构会通过债券投资等方式重新为房企“输血”。

现在招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等房企已经有计划开始进行境内发债融资。

座谈会的召开，意味着房地产企业境内发债的相关政策会有所松动，房企融资难题将会逐步“解冻”。

但是，这一信号暂时还未落地，目前还是停留在筹备阶段，需要进一步观察资本市场的反应。

今天《人民日报》在第13版政治板块发表了《在高质量发展中促进共同富裕》的文章。

文中指出：“坚持“房住不炒”。积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作。鼓励多余住房用于租赁，提高存量房源利用率。加强保障性住房建设，规范住房租赁市场，加强租赁住房权益保护，加快完善长租房政策。”

这里的重点是“鼓励多余住房用于租赁，提高存量房源利用率”。主要传递出两个信息：

一、多余住房鼓励租赁，也就是说不支持在二手房市场开启抛售热潮。一方面，二手房市场价格可以得到维稳，不会发生供给挤兑的现象，另一方面，抛售的恐慌不会往新房市场传递。

还有一点需要注意的是，政策深度调控下，新房市场挤压出来的资金部分会溢出至租房市场的租金板块，这也是前几天深圳发出租金限涨令的底层逻辑所在。

二、房地产税开征的目的不是“压榨”富人群体，而是实现共同富裕，鼓励多余租房用于租赁，是向整个市场投入了更多的租赁住房，而不是逼迫富人群体卖房子。

全球开征房地产税的国家和地区很多，但是对多套房拥有者实施累进税制、惩罚性税率的并不多，甚至可以说非常少，国家只是为了调整住房供给结构，并非杀富济贫。

在未来，中国有必要采取阶梯房地产税率的，只存在于少数几个住房矛盾非常尖锐的超大城市，挤压出供给端的增量，因城施策之下，其他大部分城市则没有必要实施这种阶梯税率。

直白一点来说，就是在普通的三四五线城市，对于多套房持有者的税率征收极大可能不是累积税率，而是统一税率。也就是说，住房持有者的第三套房和第10套房、15套房、20套房、其税率是相同的。

在此之前，国家领导在求是杂志上已经指出：“实现共同富裕要增加城乡居民····各类财产性收入”。

而财产性收入不外乎房租和涨价的房产。

所以，国家是鼓励多余房屋的房租收益的，并不是惩罚性的迫使多余房源抛售。

这一点，可以有效地稳定市场购房者的信心。

境外资本抄底，境内债券融资环境有望解冻，人民日报主流媒体发文指出房地产税立法是鼓励多余房源流入租赁市场，并非迫使多套房持有人群恐慌甩卖。这三个信号的指向自然是“放松和维稳”。

显而易见，国家在出手拯救，但是救的不是房企而是地产行业。

因为房企一暴雷，停工停产所产生的影响，远非我们身边所见的失业、无法交付等现象这般简单。

11月9日，一篇名为《如何防范房地产市场硬着陆风险》的论文爆火网络，论文的作者是中国金融四十人论坛研究人员，在金融界有一定影响力。

文中直接指出，房地产硬着陆不简单是民生问题，而是意味着房地产企业，房地产上下游企业，地方政府关联企业、居民、金融体系几个部门互相伤害，经济的负面影响会加倍放大。

房地产的硬着陆，就是中国经济的硬着陆，中国经不起房地产市场硬着陆。

里面还有一个观点：如果房地产投资和销售下降15%，那么就会拉低1.5%的GDP。而GDP的下滑将会冲击并抬升整个社会的信用风险乃至全社会购买力下降等问题，同时导致地方政府卖地收入预期下降，拖累城市经济发展。

这轮暴雷的房企大部分都是深圳房企，恒大、宝能、花样年、佳兆业等，房地产低迷已经影响到深圳的经济发展了。

前三季度，深圳房地产开发项目投资同比下降17.8%；新房成交量三季度环比下跌 43%，同比下跌 31%。

今年前三季度，深圳地区生产总值同比增速7.1%，使得深圳经济增速头一次落在广东省21个城市最后。

经济的下滑，又负反馈到房地产行业之上，形成恶性循环。

所以，在10月份央行提出“两个维护之后”，频发的利好就不停地见诸报端，但是房企的融资环境至暗时刻仍在，见到曙光还需要一段时间。

此次三个利好的释放，可以作为一个关键点来看待，放松和维稳的大方向肯定是没问题的，只是节奏上需要慎重把握，反应到市场还需一段时间。

现阶段要稳定不让更多企业出问题，相信后续相关的动作会越来越多，一定程度上利好地产股的价值修复。

1、恒大危机已经开始蔓延，像花样年、当代置业、富力、佳兆业等这样的房企已经开始受到恒大危机病毒式的传播。

比如花样年，在11月9号发布公告称：“已经接到若干贷款人通知，要求提前偿还未到期贷款”。

2、恒大暴雷，直接崩塌了资本投资市场的信心，资本争相挤兑逃离自然会波及到整个行业。

房地产是资金密集型行业，任何一家房企，都经不起挤兑，花样年自身的资金链问题自然脱不开它本身的原因，但是更大的诱因则是恒大危机的病毒式传播。

对于资本市场而言，恒大危机一天没有标志性的解决结果，整个房地产行业的信用危机都不会止住陨落的脚步。

哪怕金融政策再调整，经过层层的执行和关卡，落地之后也是事倍功半。

3、要拯救房地产行业，至少要解决三个核心关键问题：

1、银行的态度和信心，停止抽贷和挤兑，要知道，房企暴雷的第一枪就是银行抽贷保全打响的（详情请网上查询恒大事件最初的起因）。

2、改变资本市场的预期，改善投资者信心，在这一点上，高盛的这个抄底举动，有一定积极意义，所以官媒出面发声，但是外资明显预期对赌行为完全不能代表楼市会回暖。

3、改变购房者的预期，这个是最难得，在市场暴雷不断叠加疫情影响，个人杠杆限制，购买力下降等诸多因素，购房者的购买力和市场预期已经接近干枯。除非是力度足够强大的政策出台，比如说降息降准，扩大社融规模，或者放开限购等等。

否者，购房者预期回升，需要时间还非常的久。

融资现金流被卡，市场销售回血无望，房企自然困死挣扎，这样的情况，与2020年第一季度疫情爆发的时候类似，整个行业陷入了停止期，其实应该说比那时候更惨，因为那时候市场和资本信心还没有崩塌。

所以，下阶段房地产融资环境有趋宽松的倾向，一切主要还是为了维稳，为了“房住不炒”。市场上一些媒体大喊什么“楼市回暖”，“房价上涨”等这类呼喊只是市场杂音，不必理会。

（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何投资行为的明确建议，入市风险自担。）

以上正文，来自@郝景论评

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