二手房限贷对房价的影响「二手房限价的后果」

本文为“房地产带盐人”的第255篇文章。

这次说二手房这个话题，其实主要指向一手房市场，往常文章要么发的是给业内人士看的内容，要么是面向购房者的，而今天这篇二手房的话题特别融合，它涉及的内容无不是兼具了两边所需要关注的，可以说非常重要。

我们不过多归纳消息本身了，简单列一下，因为这些你可以通过各种渠道了解的。

一、二手房停贷、限贷的城市正在大批量的增加，基本70个大中城市中一二线、强二线城市均囊括在内了。

具体形式很简单：首先是阶段性二手房不批贷款（注意这个并不是永久的，阶段性的），就是你买了房，带着资料去银行送件，不收单不审批，这是一种；其次就是审批时间非常长，没有具体时间表，同时贷款门槛增高，对你的首付比例、贷款资质审核严格。

二、深圳、上海等城市开始的二手房指导价开始出台，这个范围要小于前者，但是影响是更大的。二手房超出指导价，中介不允许挂牌。

随后就出现了一部分买房捆绑其他东西，来实现两部分价格的情况，最近说了总是发不出来所以就不具体展开了。这其中下图自己品品。

然后对二手房的政策再加上今年的土地集中供地，感觉楼市的计划经济氛围是越来越强。

然后近两个月也能看到之前比较强势上涨速度快的城市，其二手房的成交量和价格在一定幅度的回调，例如上海、重庆、西安、苏州、常州等城市，同时这些城市的一手房市场除了季节性的变化外，没有太多的反应。

其实我之前比较直白的说过一二手房的市场终将撕裂为两个不同的领域，一手房的金融属性仍然较强，但是会进入控制风险和控制投资规模的时期。而二手房则是纯粹的存量市场，去投资化，可以说“房住不炒”首先最基础的是二手房住不炒，要锁死二手房的流动性，流动性一停下来，投资性基本上就告别这个市场了。

一手房领域控开发商数量、保土地财政

你看到这个观点首先可能会反应的是——以前调控为什么没有去控开发商数量，而是始终围绕楼市买卖环节呢？

这就是这个时期跟之前的分水岭，以前是要管的杠杆率、信贷规模、投机和自住的比例，归根结底是在扼制购买的群体，以及供货的速度，它针对的是开发商的高周转模式，就是尽可能让你不要那么快，市场起伏涨跌循环也不要那么快，所以是稳字当头。这个过程中对房企的挤出效应没有那么明显。

那么现在我们看一个是集中供地，一个是严控信贷资金流入房地产领域；原本我们的房企贷款债券等等、以及个人按揭住房贷款其主要的提供者是银行，那么一方面房企贷款难（注意这里不是融资成本高的问题，是贷款途径被卡住，跟两三年前房企各种发债、海外债那段时间不同），因为各家银行根据层次已经被划了房地产相关贷款比例限制，超了你就不能继续发这块贷款。同样的原因，房贷额度也很紧张，所以长三角、珠三角、中西部核心城市的房贷放款周期在延长。

所以你看贷款也好、销售回款也好，房企都拿不到，这个时候现金流压力很大。而此时集中供地，22个城市都是楼市热点，但是你要一年三次集中土拍，那么等于是要你集中花钱，没钱就买不到地，就影响后续开发。

这就好比如果天猫、京东平时不许你买东西，只有双十一、6.18这种节点卖货，而且限量竞拍，你会发现需要你花更多的钱，你需要准备更多的钱，还有可能买不到。

我们看看前面这一轮集中供地，这22个城市普遍出现土地溢价上升的局面，地更贵了，而且就这一波，房企想在这22个城市同时出手，得准备多少资金？缺钱的就会被淘汰，或者逐步的缩小规模。这个过程持续上一两年，房企之间的贫富差异就会显现出来，越没地就越没钱，就越是买不到地。眼下这一两年毕竟有些房企还有土地储备，再干一干是没问题的，但如果你现金流再断了，等着被收购提前退场也正常。

而另一边拥有大量土储 资金的企业会跨越这个周期，变成规模更大的巨无霸，但是这种企业的数量必然大幅减少，因为整个市场的增量没有那么大，变大的企业吞噬了其他企业的市场、土地和客户，以及融资渠道。

土储多的企业不少，包括债务危机中的某一直很大的房企，包括前三十强里的很多企业都是这样，土储大、分布广一二三四五六线都有，同时之前规模扩张的债务也很多，俗称“树大阴凉大”。但是，重点就在这个但是上，这其中的国企、央企是既有土储、也有资金、而且融资渠道相对宽裕，哪怕它们土储不如某些头部民企，但是现在大家缺的是资金。

放水养鱼到收网是个什么过程呢？

先让大家各显神通往前跑，贷款买地、上规模，这时候国企央企跟你一个赛道，然后竞争会导致很多头部企业、中部企业出来，这样经历了20年；再然后，缩减杠杆，资金会让一部分企业玩不下去，然后手里有大量资产（包括土地、在建项目、在运营的商业、旅游、酒店等等），你有资产但是在整个宏观经济缩表、减少资金攻击的时候你没钱了，然后此时有融资能力、资金实力的企业就来收购你，重组你，反正你债务压力差不多了。

你这些企业前面努力打拼，竞争积累的的市场和资产，本身可能有很多优质的部分，正好被收购，并入gjd，同时整个市场上的房企数量大幅减少，数量少了就非常容易管控。

如果这还不够，注意，三条红线是一个非常厉害的后手，因为可以据此划定你是否还能接着干，达不到绿线不给你开发资质了是不是一下子就卡住了。有人可能问怎么可能会这样？我给你说既然是计划经济手段，为什么不可能这样？我这里只讨论可行性、可能性，无法讨论其背后的理由，包括谁有资金、谁沦为被收购方，这个你懂得。

五年前国企、央企中主营业务不是房地产的企业，已经开始逐步退出房地产开发业务领域，一是避免金融风险波及面，控制投资分散债务分散，二是现在留下的以房地产开发为主要业务（起码规模占比总体业务比较大的）国企、央企都有谁自己盘算一下。

我觉得后面几年收编的事情咱可以慢慢看。

地方土地财政收入仍然稳健，就说三点：

1、集中供地也好、非集中供地的其他城市也好，目前土地财政依赖程度很高；

2、房产税是面向存量市场的，在各地持有房产的也就是二手房市场，各个城市缓慢的各自落地，但是短期内远远无法替代土地出让金和相关税收，因此这个事情的急迫性没有那么高，但是会逐步来。

3、城市仍然要发展，城市的财政支出并不会减少，但是卖地给谁是个集中度问题，大企业将挤掉小企业，这背后是大企业的实力、健康程度更高的活下来，对银行信贷是一个稳妥安全的贷款对象；其实房地产的金融属性，就是银行信贷通过房企、买房人贷款加杠杆，然后流入财政收入的一个过程。

在这个过程中没有二手房什么事，我是说除了房产税之外，资金流向不会是二手房，总体宏观上说，二手房房东不会成为资金流的主要受益者，也不会是资金的承接方。而且，二手房失去流动性，一手房的流动性才会更好，你要想卖二手房，可以，银行根据二手房指导价来评估贷款，一套500万的房子，指导价300万，银行贷款至多210万，剩下有几个能负担那么高的首付比例？

房地产的金融属性就在于杠杆率！杠杆率降低，比如这里的二手房，能买的起的人就会大幅减少，这也是为什么几个热点城市例如深圳、杭州、武汉、西安之前都摇号了，一手房、二手房价格严重倒挂，二手房还出不去，但是在那里可以做一个价格标杆，而已。

就在前两天（7月23日），各部联合发的通知，要实现房地产秩序规范调整，其中涉及各开发、销售环节，总之这个调整越严格，能存活下来的企业就越是头部集中，被收购或者退出的企业就越多。同一天，还有某部一个某报告，则是预计地价保持平稳上行。

一边抬高门槛，一边卡住资金，然后控制住开发销售端，再来个成本（地价平稳上行），最后这一堆筛子一过，能留下的真不容易，但是容易控制；我感觉部分房企和买房人都会成为韭菜，其他的则会变成参天大树，然后

树大阴凉大，但是树荫未必能让多少人躲日头。