房地产为什么美元债「房地产美元债违约」

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近期中资房企离岸美元债风波不断，引发市场关注，今天就来说说房企美元债。

一直以来，美元债（中国企业在境外市场，发行以美元计价的债券来筹集资金）因综合成本低、放款条件宽松，一直是国内民营房企的香饽饽。

但近期少数头部房企美元债已经实质违约，引发连锁反应，形成如下怪圈：无法按期还本付息---评级机构下调信用评级---无法新增债务或展期---挤兑、暴雷。

前两天，21世纪经济报道文章 《与时间赛跑 房企美元债查询》把中国房企美元债进行了梳理，合计88家房企457笔，融资总额1,906.66 亿美元，按今天汇率折算人民币12122亿元。

为了更直观，今天我们来做一个可视化分析。将全部88家房企457笔记录爬下来，用excel做简单的数据清洗，然后用tableau做图形分析。

融资分析，肯定要结合融资要素分析，主要融资分析要素包括：借款主体、出借人、借款金额、借款成本、借款期限、担保方式、融资用途、还本付息方式。

我们着重从借款主体角度，对金额，期限，成本维度来分析。

借款数量及金额分析

1、借款金额

首先来看借款金额，下面的柱状图长度表示金额，颜色深浅表示平均借款利率。

金额前11名分别为恒大、佳兆业、碧桂园、融创、禹洲、金茂、远洋、绿地、雅居乐、旭辉、富力。

2、金额及融资件数

融资件数前三位为碧桂园、佳兆业、正荣；借款利率为鸿坤（2亿）、鑫苑（7亿）、国瑞（11亿）、天誉（5亿）、景瑞（14亿）。

3、融资规模VS借款利率

再来看看融资规模VS借款利率，下面红圈都是“金额大、利率高“，包括最近利少新闻比较多的恒大、佳兆业、禹洲、富力、花样年都在是红圈。

绿圈是“金额大、利率低”，包括 碧桂园、万科、龙湖。

融创、融信、华夏幸福、建业、万达则比较平均。

但是物业形态也决定了资金回流速度，如果住宅较多，利率高一点也能承受如融创，酒店、文旅项目多利率适中也难受，比如富力、华夏幸福。

借款成本及到期日分析

1、融资成本分布

如前文所述，美元债借款成本较低，数据显示：利率在3-6% 148笔616亿美元，6-9x4亿美元，9-12% 331亿美元。相较国内土地前融成本较低。

再来看看融资成本在5%以内的公司，请注意九龙仓、龙湖、万科、越秀、中海、华润、世茂、远洋这几个优等生中的优等生。

九龙仓是港资，龙湖是上市民企，其他都算是国企。

2、本金到期日

下图是本金到期日一览，注意，借款周期内，是要逐步归还本金的，但分析以最后到期日为准，最后归还的也是大头。

可以看到，2022年-2024年是偿债高峰。

还有些2079年的永续债。在市场好的时候，永续债锦上添花，市场长期整体下行的时候，永续债会吃掉相当的利润。

3、2022-2026年借款到期开发商排名

可以看到，未来三年，有几家的偿债金额始终在前列。

4、2027年-永续债开发商排名

永续债，别称无期债券，是非金融企业(发行人)在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。

永续债从表面上看是没有明确到期日或到期日非常长的债券，而这种“永续”实际上是通过本金、利息的展期来实现的。

永续债就是一种又像股、又像债的融资东西。在房地产商场好的时候，扩大杠杆无疑可以让房企赚更多的钱，获取更多的赢利。可是像现在严厉调控期间，可能危险就会比较大。

综上，未来几年，地产行业并购将加剧，作为强资金、强政策的行业，政策回归扶持已经初现端倪。

未来，短期偿债压力小，能拿到低成本资金，市场品牌强的头部房企，如万科、龙湖将进一步扩大发展。

一些各方面比较平均的房企，则对政策和市场信心依赖较大，需要雨天补屋顶，高速路上换车轮，且行且珍惜。

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