出现债务危机的房企「房地产融资监管新规」

继华夏幸福、泰禾、蓝光之后，近日爆出阳光100的一笔2亿美元可转换债券构成违约，并触发交叉违约条款，将于8月12日起申请暂停另一笔金额为2.196亿美元的2022年到期债券的买卖。

今年以来，房地产监管举措接连不断，从销售、融资、拿地等各方面发力。在融资监管一天紧似一天的情况下，机构数据显示，1月-7月房企债券融资规模累计增速保持下滑，增速达2018年以来最低点，房企新增发债规模不及到期债务规模已连续保持11个月。

在业内人士看来，房地产行业融资环境仍会继续加压降温，房企只有加强自身“造血”能力，才能保持平稳发展。

7月房地产企业融资总额为2075.5亿元，同比下降10.7%。 图片来源/IC photo

连续11个月新增发债不及到期债务

8月11日晚间，阳光100发布公告称，其2021年到期的金额为2亿美元的6.50%可转换债券已构成违约，这一可转换债的到期日为8月11日，将触发交叉违约条款。此前，阳光100在违约预告中披露，目前已经筹措到所需资金，并预期于到期日后的十个工作日内支付该债券本金连同应计利息。

今年以来，房地产债券风波不断。华夏幸福、泰禾、蓝光相继在公开债券市场上发生违约。

据贝壳研究院数据显示，7月境内外债券融资到期债务规模约1158亿元，环比增加29.2%，同比增加12.6%，房企到期债务净额210亿，偿债压力仍居高；房企新增发债规模不及到期债务规模已连续保持11个月。与此同时，1月-7月房企债券融资规模累计增速保持下滑，增速达2018年以来最低点。

从目前来看，房企融资“三线四档”监管以及房地产贷款集中度管理等政策，取得的效果较为明显。

7月末，上海银保监局开出17张罚单，五大行均在被罚之列，涉及罚金共910万元，均指向银行违规为房地产企业和个人买房输血，释放加大监管力度信号。

与此同时，7月，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等八部委联合发布了《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，提出了房地产市场秩序三年实现明显好转的目标以及具体整治范围、措施和机制。

贝壳研究院分析人士认为，受此市场预期的影响，市场信心走低，房企境内外发债期限减少，其中表现为发债期限缩短。7月，境内债券融资发行平均期限为3.5年，较上月减少约1.0年；境外债券平均发行期限为2.8年，较上月减少约0.3年。

房企单月融资规模同比增速“5连降”

中指研究院最新发布的《2021年7月中国房地产企业融资监测月报》显示，7月房地产企业融资总额为2075.5亿元，同比下降10.7%，环比上升8.93%，单月融资规模同比增速连续5个月下降。而今年前7个月，房地产企业共融资13168亿元，同比减少8.54%。

对于上述数据，中指研究院企业事业部研究副总监刘水解释称，今年房企累计融资额继续下降，表明房地产行业融资环境仍处于持续收紧阶段，融资难度上升。而单月环比小幅上升，主要由于7月海外债及ABS发行增加所致。

在融资结构上，7月与上月相比变动不大。但是，同比来看，中指研究院数据显示，房地产行业信用债融资同比下降20.4%；海外债融资同比下降43.9%；信托融资规模同比下降17.6%；反倒是ABS融资同比上升64.2%，成为唯一正增长的融资方式。

值得关注的是，“今年以来各类融资方式的平均利率低于去年同期，房企融资平均成本较上年有所降低，且单月继续成下降趋势。”刘水表示，当前仍处于低利率的融资窗口期，房企可在合理范围内尽量扩大融资规模。

据中指研究院数据显示，从典型房企债券发行来看，7月首开融资额度最高，合计64.7亿元，平均融资利率3.1%。信用债利率最高的为阳光城发行的10亿公司债，利率为7.3%；最低为苏高新发行的6亿短期融资券，利率为2.49%。在海外债方面，利率最高为汇景发行的1.38亿美元债，票面利率达12.5%；最低为武汉城建发行的3年期5亿美元债券，利率为2.25%。

在同策研究院林丹妮看来，部分房企在愈加严厉的资金监管下问题显现，给房企融资方面带来了一定程度的负面影响。其中，房企融资利率区间扩大，融资能力愈加分化。

部分基本面好及具备一定品牌优势的房企融资渠道稳定，如碧桂园获得大额海外融资贷款，或以较低成本融资。同时，部分房企通过住房租赁也能以较低成本获得资金。

预期融资继续收紧，另辟绿色债券赛道

“往年的7月、8月为信用债发债高峰，但今年7月环比并未出现明显增长，而前两月信用债发行处于周期性低谷期，连续发行疲软，境内债券的融资能力恐怕力不如前。海外债虽然环比增长28.45%，但是同比继续下滑。”刘水如是表示。

在很多业内人士看来，政策收紧的态势短期内不会改变，到年底前，房地产融资环境将持续收紧。

在贝壳研究院分析人士看来，受投资者信心下降影响，部分房企境内外信用债发行受到一定阻碍，特别是持续低迷的境外债市，未见明显利好趋势，预期仍将维持较高的不确定性。同时，预计8月至年末房地产行业政策持续偏紧的趋势仍然不会改变，在房地产行业调控保持趋紧的情况下，到期债务净额或将保持长期为正。

对于未来房企的融资环境，中指研究院也称，今年以来，多家房企出现实质性违约，评级遭到下调，高负债带来的风险逐渐暴露，高杠杆率的企业很难继续借助再融资维持资金流动性；商票、ABS也逐渐被纳入监管范围，借助无息负债补充资金的能力也面临控制，房地产行业融资环境只会继续加压降温。

另外，在平安证券分析人士看来，地产融资收紧政策执行力度超预期， 可能导致房企资金压力骤增，而房企违约事件点状爆发，也对市场信心有一定影响。

不过，值得注意的是，近期绿色债券发行持续增长，仅7月就有多家房企首次发行绿色债券，如龙光、阳光100、力高、上坤、佳源国际等纷纷搭建绿色框架，进入“绿债”发行通道。

对此，林丹妮表示，“绿债”是指以资助符合条件的绿色项目或为项目提供再融资所发行的债券工具。而房地产发行“绿债”融得的资金一般会用在“节能”“环保”等概念项目上。在国家重视“绿色”可持续发展概念下，发行“绿债”成在融资渠道收紧下的新途径，具备建造“绿色建筑”等能力的中小房企也能在“绿债”发行窗口期拓展融资渠道。

刘水也表示，在融资渠道持续收窄的环境下，通过“绿色”加持，有利于中小型房企拓展海外融资渠道。此外，房企只有加强自身“造血”能力，才能保持平稳发展，而加速回款、分拆上市补充净资产都是较为安全有效的措施。

新京报记者 袁秀丽

编辑 杨娟娟 校对 陈荻雁