reits收益怎么样「reits收益」
今年6月21日，我国首批公募REITS产品在国内交易所上市，截止2021年12月17日本周五，目前已经上市的9只REITS产品，近半年的平均收益率达到19.71%，其中最高的一只REITS产品的半年收益率达到了37.45%，最低的一只REITS产品的半年收益率仅为2.07%，如下图所示：
从这9只中，其中富国首创水务REITS为什么比平安广州交投广河高速公路REITS的收益率差距这么大呢？
其主要原因是他们的底层资产不一样，富国首创水务REITS产品，其底层资产是这样的：
基础资产为污水处理类市政基础设施项目，它们分别为深圳项目和合肥项目。两个项目的污水处理结算量近三年均保持稳定增长，污水处理服务费的回收率、抽样出水水质达标率均达到 100%。
这里面的两个项目都是属于公共事业项目，其主要的收入来源于政策支付，即政府专项支付保障项目，因此，该项目有明确的、稳定的收入来源。
根据这两个项目的历史情况，可以知道深圳项目和合肥项目，从2016-2020 年收入业绩复合增速 25%，污水处理&垃圾焚烧占比高。
同时负责管理和执行这两个项目的团队的首创，在行业也是属于龙头，在污水处理管理方面具有行业领先水平；
稳定利润率加上优异现金流以及优秀的项目管理团队，所以才会有更多的资金看好这样的项目，才让大家认可该产品的价值。
而对于平安广州交投广河高速公路REITs项目，通过其《基金招募说明书》中，我们可知道这次项目筹集资金预期是需要87亿（最后实际约91亿），其中募集的资金有约26.3亿要还银行贷款，这个钱是原来修高速的时候，向银行借了钱。然后又以58.4亿从原股东广州交投手里把这个项目买过来，最后剩余的钱用于项目运行以及进行债券投资，剩余的钱有多少呢？
具体剩下的钱为：91-26.3-58.4=6.3亿元，即6.3亿元。
以《基金招募说明书》中的数据为例，预测2022年末，该项目的财务情况会是：会有现金余额64762万元，按说明书的要求，会有95%拿出来分红，即61523万元，按照募集资金91亿算，收益率大约是6.8%左右。《基金招募说明书》给出的数据是：“假设拟募集资金为 87 亿元，那么2021 年 6-12 月及 2022 年的现金分派率分别为6.19%和 7.20%”
那么为什么，现在收益率才只有2.07%，差距那么大呢？
主要原因是本项目底层资产的特殊性，公路的收费权，这个与什么相关呢？与公路上的车辆往返的多少有关（即车流量多少影响项目的收入），从这个项目来看，车辆往返量肯定是上涨的，但是我们也要看到车辆的多少往往也会带来公路这个固定资产会存在贬值（公路上的车越多，公路的损坏也会越严重，相对应的就会出现公路资产的贬值，典型会有公路的养护、维护等成本的增长）
从《基金招募说明书》中，我们看到《基金招募说明书》上写的是截止2020年底，公路收费的账面价值526,388.85万元。这个收费权的收费期限是25年，到2036年12月16日止，那么按逐年摊销的话，即用526,388.85/25=21055.554，即每年至少要摊销2.1亿。
这样的话，企业有6.1523亿的现金可用来分红，若扣出2.1亿，那么实际净利润只有3.0523亿。
按3.0523/87=3.508%，即实际只有3.5%的收益率。
所以，从底层资产的角度来看，平安广州交投广河高速公路REITS的资产质量并不是很好，因此，它的投资价值并不好。
因此，末来大家在投资REITS基金产品的时候，要多一个心眼，多分析一下REITS基金产品的底层资产的质量。因此，无论REITS基金公司如何宣传，大家应多注意分析一下，他的基金说明书，分析清楚他的底层资产的真实潜在的投产价值。
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