维持房地产 用发新债还旧债或可解决问题吗「旧债还新债」

房子是用来住的，而不是用来炒的，2021年，这句话传遍了大众。大家都以为房地产要进行一个巨大的动作，而进入2022年，这句话好像没什么人说了，这样的报道最近没看到，市场都弥漫着这样的另种氛围，什么意思？房地产的价格如此之高，离不开一个字，钱。今天价格如此之高，都是被钱给堆积起来。问题又来了，钱从哪里来呢？所以呢，我们把钱定义为两部分，一部分是内资，一部分是外资，房地产的上涨，尤其是二三线城市的上涨，都是被外资炒起来的。那从哪个数据去看呢？从恒大也好，碧桂园也好，融创也好，他们用海外债券去融资，一共融了多少钱？两千亿美元，两千亿美元流到中国的房地产，就推高了中国房地产的地价，以恒大为例来说，一共发了145亿美元的中资美元债。但是他在中国能副出两万亿人民币的债务，如果是按汇率不到7来说，大概是不到一千亿人民币的融资额，创造了两万亿的债务，那么这些债务在市场中如何进行流转呢？

我们先看看他债务形成的逻辑，首先是进入土地，土地的次级债，每个地方政府是要卖高价地，然后呢，一些有资金实力的公司，就去全款买了这些地，买了地以后，把这块地转手抵押给银行，把钱贷出来，因为地价在涨，过去买这块儿地可能花了十个亿，但是过了三月，这个土地涨价也变成值12个亿了，所以，开发商就这把十个亿从银行贷款出来，在这种方式下不断的贷款过程中，开发商债务杠杆就叠加了，所以我们会发现这时候有三方的形成结构，假如我们先刨去后端开发的环节，来说下土地的持有者，持有者就是地方政府把土地卖给了开发商，而开发商呢，拿第一桶金，手里有的一千亿的现金流，类似于恒大，以现金流全款买了这块儿地，假如这块地是100亿，他再用买来的地去做土地抵押贷款100亿，从银行里把这些把钱套走，所以从某种角度来说，恒大的问题，是在整个的资产负债表里边，增加了100亿的负债，但是多了一块100亿的土地，手里的现金流还是100亿，但是对于地方政府来说呢，是增加了100亿的地方财政收入，而对于银行来说，是增加了100亿的债务，所以我们解这个过后过会发现了他这种次级债的方式，不断在叠加，叠加，叠加到如此巨大的庞然，这时借债的限期到了，这个时候他们就要履行这个债务，一旦出风险以后，那谁背来呀，我们发现地方政府手里也没有钱了，为什么？钱跑哪去了，我们政府得搞个工业园区啊，我们政府得搞个形象工程啊，我们得改善，改善民生，等等，这倒没啥问题，关键是账上没钱了，相当于过去这些把土地卖出来所获得的所有收入全给花光了，到今天为止，银行突然发现问题了，土地不值那么多钱了，银行背了一个巨大的债务，然后往死里宰天天宰，就宰开发商，逮住一个宰一个，其实你宰它也没什么用，整个债务体系已经形成了，而整个债务的大窟窿已经形成了，所以呢，这时候银行以经背负了巨额的债务，这个时候，银行就想办法把这些债务进行转移，所以我们。提出来了，避免系统性金融风险，系统性金融风险从哪里来？从银行的端口去来，但是银行端口现在背了一堆的债务，然后资不抵债，银行如何化解这个危机？所以他们就要发挥属于自己的创造性去。

解决债务常用的有两个方法，比如，当一个人，他的债务规模很大或者当一个政府债务规模很大的时候，第一种是想办法赚钱，把这些债务还掉啊，那怎么还？紧衣缩食，或者是想办法搞创新，或者是想办法通过赚国外的钱把我们这窟窿去填了，但是这种情况下很难实现，为什么呀？现在的疫情加上这么大的债务，单靠自己紧衣缩食去赚钱还，是个非常有难度，还有一种地方政府实行减税打包出租和出卖商业性产业或增加税收，如果这一种方法解决不了，那只能实行第二种方法，就是发新债还旧债，这就是跟美国人学的，美国人的债务危机。每次搞的债务一旦出现风险以后，美联储的印钞机就开始了，我们也是这样。面对目前这个问题，我们该如何解决？只有一个解决方法，印钱。印钱首先要解决的就是这个系统性风险相关联的所有的债务。那么和银行关联的所有债务是什么呀？你会发现是土地背后的整个产业链。所以今天要确保不发生系统性金融风险。一定要确保和土地相关联的后边的整个产业链不要出现集中性的爆雷，就是建筑商，承包商，什么材料及生产商，开发商及这一一串都要进行拯救。所以到目前为止，我们会发现房子是用来住的，不是用来炒的这些话题多少呢？因为我们目前为止为了避免系统性金融风险的发生循环，以还旧债而发新债，所以都不能直接说我们今天发了个债务，把过去的所有人欠的钱都收回来，那就变现，变成一个封闭式的循环，那就没意义了，那整个货币会发生巨大的崩盘，什么意思呢？比如说我今天发一万亿，我就把这个地方所有欠的债务，我全部政府背回来，那系统性金融风险就会发生，直接就崩了。所以这个时候一定要借助一个资产，把这种风险在市场中给它消化掉。所以我们要明白了什么是资产，现在地方继续鼓励大家去买房，其目的就是把区域房地产价格有序地维稳。

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