百亿房企债务暴雷「2020地方债爆雷」

近日，房地产传来一些大消息。

有机构消息：为避免房地产市场进⼀步恶化，继而引发系统性⻛险，近日国家层面正考虑设立纾困基金、设立房地产基金，规模最高可达2000亿元至3000亿元之间，用于支持12家出险房企和部分地方房企。

此外，相关部门也在考虑出台一项关于发行棚改专项债的全国性的政策。

1

部分地产股应声大涨

受消息影响，地产板块应声上涨，今日（7月28日），A股房地产板块午后走高。

7月26日，沪深两市房地产板块领涨，涨幅3.82%，嘉凯城、三湘印象、中交地产、皇庭国际、阳光城、中南建设等多股涨停，招商蛇口、金地集团、信达地产、蓝光发展、滨江集团、世茂股份、保利发展、华发股份、华夏幸福、京能置业等十余只地产股涨幅超过5%。

香港联交所内房股同样有不小涨幅，旭辉控股、碧桂园涨幅分别达到16.74%和13.41%，中骏集团、时代中国、合景泰富、新城发展、雅居乐集团、祥生控股等内房股涨幅也都超过5%。

据知情人士透露，此次3000亿资金主要用于解决暴雷企业保交楼。

2

郑州提出四种房企纾困模式，“棚改统贷统还”重出江湖

随着爆雷企业增多和新一轮偿债高峰即将到来，特别是近期“停贷潮”的出现，房地产行业引发的危机早已成为全社会关注重点。

近期地方层面的不断探索纾困模式：

郑州是目前出现烂尾楼最多的城市。针对近期房企经营困难下停工、烂尾情况增多的问题，郑州政府正在为房企不断探索新的纾困模式。

近日，郑州市政府相关部门召开房企项目情况汇报会，建业、鑫苑、世茂、康桥、绿地、正商、融创、瀚海等8家企业参加会议。会上，郑州提出四种项目纾困模式：

一是“棚改统贷统还”模式，由政府平台公司接收，后期政府主导；二是资产大于负债的，可选择“收并购”模式，由政府组织国央企、金融机构对接，解决企业现金流问题；三是资不抵债的，可采用“破产重组”模式，由政府组织破产重组，以保证项目交付；四是销售不畅、建设资金困难的，可选择“保障性租赁住房”模式，由政府组织专项建设贷款。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，统贷统还模式又称统借统还模式，实际上是专项贷款“统一评级、统一授信、统借统还”的运作模式，是国家开发银行为棚户区改造提供的一种融资方式，可以追溯到2014年棚改货币化大潮下的政策性金融支持创新。

在操作流程上，省政府设立或指定一个专门的融资平台，通过这一专门融资平台统一向国家开发银行贷款，投入到各市列入省棚户区改造计划范围内项目。各市政府统筹安排偿还资金，上述融资平台归集资金统一还款。

“2018年以来国家在金融财政方面进行了风险管控，尤其消除隐性债务方面的各类管控比较多，所以统贷统还模式降温了，实际上就是指国开行的金融支持降温。所以此次郑州再次提及统贷统还的模式，其实是国开行在解决停工停贷潮中有了新动作，具有很强的风向标意义和信号意义。”严跃进说。

而早在7月19日，郑州地产集团与河南资产管理联合设立郑州市地产纾困基金，通过资产处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房企救助等纾困工作；浙江宁波、四川遂宁、陕西咸阳等多个地方政府先后出手参与问题楼盘的化解，出台“一对一帮扶”、“一盘一策一领导”等方案。

严跃进认为，该地产纾困基金很可能会起到融资平台的作用。他表示，“统贷统还”有助于减轻地方政府的财政压力，同时可借力国开行政策性金融资源，帮助解决房企资金瓶颈，快速重启项目开工，加快推进保交付工作。

3

专家：保交楼、保民生、保稳定

对于国家层面设立纾困基金及棚改专项债券的意向，专家给出一些看法：

瑞银发布研报认为房地产基金的成立对市场发展属正面，但指出12家财困主要内房短期债务总额近7420亿元人民币，基金规模较小，金额不足以完全应付。同时对于棚改专项债券，瑞银认为棚改专项债券将有效提振低线城市购房需求，但将取决于融资规模，目前细所尚未确定。

汇丰研究也指出，若内地政策显著放松，投资者为房地产股潜在广泛反弹作准备亦属合理，从回报角度来看，较大范围的配置策略可以更好地捕捉升势最强的股份，同时对冲个别房企的违约风险。

也有专家指出，设立纾困基金的主要目的是为了保交付，让困难的项目能顺畅地运转起来，房地产行业还将继续完成市场化出清。“所谓的救市，也只是局限在保民生、保稳定方面。也就是，救业主不救项目，救项目不救公司，救公司不救老板。”“因为民生和社会稳定是国家必须坚守的底线。”

7月28日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，审议《关于十九届中央第九轮巡视情况的综合报告》。

会议再次指出，要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。