窗口期打开 总价七八十万 如何在天津买房

必须得承认，总价七八十万，是刚需。

这一类人群常常被“排挤”。对于投资客来说，价格到位就能买；改善则是，产品够就可以入。

而刚需买房，“钱少还是事多”，总是在纠结。

现在是不是买房时机？价格还会不会降？附近学校好不好？有没有地铁？……

一个又一个问号，塞满大脑。

哪怕一项不达标，就打“退堂鼓”。

就拿时机来说吧，犹犹豫豫，从年初等到年中，到年中又一竿子支到了年底。

什么时候房价真涨起来了，才追悔莫及。

所以，刚需买房不能一味的等！

买房都是阶梯消费。刚需置业的首要目的是“吃饱”，在经济能力可承受范围内，能上车就先上车。

且现在趋势已经再明显不过。刚需必须得出手了。

一次利好政策效果不会立竿见影，但多个政策叠加终会形成合力。

待累积到一定程度，市场一定会升温。

现在正好是置业窗口期。

天津公积金首套认定调整，首套房商贷利率直降50个基点……

5月20日，5年期LPR又超意外下调了15个基点！

针对刚需的“政策箱”，悉数打开。

低位买房时机已至。

现在的问题是，总价预算有限，在天津能买哪里？

这也是群友W先生的困恼。

W先生，新天津人，想在环城买一套婚房。但积蓄没那么多，加上家里凑的，首付也就20多万。

起初看的是市区老破小，30多平米，一室。

一个人居住倒是可以，但作为婚房难免局促，有了孩子或者家里来客人根本住不下。

再者考虑到没有电梯，以后父母过来，上下楼都不方便。

也就作罢。

还看过北辰大张庄的房子，价格是“美丽”，但配套很“骨感”。关键是他在河西上班，通勤不方便。

若买了房必须还得配车，又是一笔不小的开销。

盘来盘去，天房发展·林里公园几乎成了“单一解”。

理由有三：

01

近市区，配套全。

房地产界流传一句话：“地段、地段还是地段”。无论你是出于何种原因买房，地段都是重点考虑的因素。

一方面，地段太差不保值，等到换房时，会陷入无人接盘的尴尬境地。

另一方面，没有生活感。

房子归根结底是为了“住”，地段不好，配套肯定跟不上。

可能连基本的生活需求都满足不了。

这也是W先生不愿意选城乡结合部的原因。

但林里公园并不与之为伍，它的地段和配套方面很“拿分”。

项目地处津南双港，是河西外溢的头排。

地利，得天独厚。

本身双港就是一个发展十多年的“老资历”板块，人口多、居住氛围浓，开发成熟度极高。

已受到华润、金地、首创、天房发展等诸多品牌开发商追捧。

加之“近河西”的先天优势，又让其可以享受市区优渥配套的辐射。

关键还有地铁。

项目距离地铁6号线二期景荔道站和景荷道站直线距离约800米。

离尘不离市，居住起来更舒适。

从保值增值角度，地铁是风控。有地铁的房子，更有“钱”途

02

置业门槛低。

项目共规划了22栋住宅，包括17栋11层到顶、一梯两户双单元的洋房，以及5栋17-18层到顶、两梯四户的小高层产品。

效果图

目前31、32、33、39#楼在售，主推建面约63、75、88平米户型，总价76万/套起！

惊喜不惊喜？76万起就能置业天津。

按照新调整的首套4.25%利率，首付三成、贷款25年、等额本息计算，每月月供2800多元。

门槛低，压力小。

堪称“上车”优选。

特别是在前后左右的“衬托”下，这种货真价实的价格优势，太突出了。别说市区了，放眼环城，100万级置业机会都甚少。

林里公园却低至76万/套起，还在河西边上。

性价比不言而喻。03

低密洋房，居住品质高。

林里公园是一个体量约8.3万平方米的精致纯居住社区。

容积率仅约1.27！已接近花园洋房和叠墅的容积率。这在天津市场罕见。

要知道，容积率与居住舒适度成反比。容积率越低的小区，在居住舒适性上就越具竞争力。

事实上，林里公园不止低密，品质也“在线”。

项目在建筑外立面采用了三段式设计，基座采用真石漆，中段和顶部采用质感涂料，同时顶部细节线条做咬合穿插，突出项目品质感。

它还利用约1.27的超低容积率和约45%的超高绿化率，将更多风景融入生活。

项目在17-18层小高层区域，围绕半圆形道路，做出“五星环抱”的楼座排布，并打造造核心景观“海棠步道”。

内侧半环以西府海棠为主，外侧半环在车位间穿插种植北美海棠和八棱海棠，并点缀以迎春和连翘。

营造再难复刻的丰富园林和景观纵深。

景观规划图

社区中间位置规划了一个占地约5000平方米的超大户外互动空间，由绿地和丰富的健身、休闲设施组成。

打造业主们的“室外会客厅”。

“适老化设计”也是其亮点之一。

比如，步行系统设计适宜轮椅通行及停靠，步行路段设计休息停靠区，材料选择考虑安全性、防水性、防滑性，铺装色彩容易识别。

在室外场地配置上儿童游乐区与老年活动场地共同设置，强调老年人交流空间，并在宅前布置了休憩停留空间。

儿童活动区则采用塑胶颗粒铺地，安全放心。

园区大门采用人车分流的管理方式，车型管理采用智能道闸，便于出入管理，人行管理采用刷卡门，标志景墙体现归家的仪式感。

小区配有楼前可视对讲、一二层红外入侵探测、围墙装有电子围栏，以确保业主安全。

除此之外，社区内还打造了一处“邻里中心”，集社区食堂、健身房、书吧、练功房等多种生活休闲功能于一体。

让业主足不出社区，也能享受多彩生活。

更令人艳羡的是，它能让理想照进现实，治愈天津人梦寐以求的洋房情结。

洋房效果图

令高层住户头疼的“电梯早高峰”问题，对于林里公园来说不叫事儿。1梯2户，整个单元只有22户。

电梯基本随叫随到，不会造成“堵塞”。

居住私密性也好。

洋房区域部分楼栋楼间距约达35米，楼座前还规划有层次丰富的小型景观组团。

尽享静谧时光。

特别是疫情常态化的当下，洋房可以让生活更多一分健康和安全。

洋房建面约75平米户型图

全明通透的内部空间，也极其可心。

阳光可随角度变化，轻松到达室内每个角落。既保证了室内敞亮，又能起到杀菌作用。

南向双飘窗设计，让室外美景、阳光，与室内生活情境交融，慢品人生。

还有一点，林里公园的得房率超高，洋房约达75.4%。

每一个功能空间都十分方正大气。

客厅开间约达3.75米。

北侧还有多功能保温阳台。实用与灵活性兼备。

开发商还针对当前市场客户的需求痛点，如收纳、阳台、改造空间等做了优化升级。

洋房顶层通顶，高处层高约达6.8米，可自行改造成阁楼。

相当于“买一层送一层”。

空间使用率大提升，也更具改造性。

可以作为卧室、书房、会客区、健身空间……总之，我的地盘我做主。

难得的是，林里公园还有未来

林里公园所在的双港，被定位为“会展智能产业发展区”。扶持发展会展智能设备、信息平台、服务机器人等产业。

板块还计划借助地铁6号线，在南马集车辆段，构筑TOD升级版。

打造“微缩城市”。

这些都是可预见的想象空间。

虽说七八十万不具备“既要又要还要”的包容度，但林里公园可以拥有。

置业门槛不高，还能兼顾自住与增值。

“提前还房贷，这届年轻人不想给银行打工！”

你和你身边的人，最近是不是都在讨论这个话题？

似乎提前还贷，蔚然成风，不止是“上热搜”那么简单。

一千个人，一千个活法。

经济状况、思考维度不同，对这事儿的判定也不同。

到底，要不要提前还房贷？

不管嘴上怎么说，身体很诚实。

4月经济数据出街后，只看到8个字：

供给给力，需求不足。

别的不提，就看老百姓的反应。

居民住房贷款、非住房消费贷、经营贷款，全部负增长。

特别是住房贷款，4月又减少605亿。

可以理解为，还房贷的钱，比借的要多。

没错，房企缩表，老百姓也开始缩表，正全面“去杠杆”。

住户贷款“负增长”，15年以来，只有3次。

除了今年4月，其它两次分别为2020年2月和2022年2月。

2020年2月，受疫情爆发冲击，贷款减少，但很快好转。

而今年，继2月后，4月再次转负。

说明有史以来，中国人第一次不敢借钱买房了。

曾经，很多年，中国人对买房有“信仰”。

你月薪5000元，买条1万元的金链子，月供1000元，会被批评爱慕虚荣。

但如果你月供3000元买房，会被奉为有思想、求上进。

这似乎是一种观念上的约定俗成。

恰恰在“约定俗成”的背景下，大家竟然忙着提前还房贷。

这在2008年金融危机，都没出现过。

贷款的本质是什么？是未来现金流的当期折现。

当对未来收入、房价没有上涨预期时，出于自我保护的本能，势必要从加杠杆转为去杠杆。

存款和贷款的“剪刀差”也说明一个现象：

眼下，无论企业还是个人，更愿意把钱存起来。

表面看，这只是数字而已，实际是不容回避的社会真实。

“宁可把贷款还了，也不借钱”，是很多老百姓当下最朴实的想法。

有家国有银行表示，自家网点可预约的提前还贷名额，已经排到六月中旬了。

“即便现在你来预约，最快要下个月才能还”。

有位商业银行信贷部经理透露，“提前还贷的业务量，比去年这时候，可增加不少。”

现在市场的主要矛盾，是有足够的钱放出来，和没人想借钱之间的矛盾。

现在市场的主要矛盾，是人民群众拿着现金贬值，和投出去就亏损之间的矛盾。

到底要不要提前还房贷呢？

答案只有两个：要or不要，顺便形成了两派阵营。

【提前还房贷派】

最关键的核心点：

取决于你多余的钱，有没有更好的投资渠道，能否跑赢房贷利率。

比如，你的房贷利率是4.95%，如果投资收益能高于4.95%，那就别提前还。

毕竟，这相当于你借银行的钱去挣钱。

问题是，作为普通老百姓，去哪找这种高收益呢？

银行理财产品，年化收益率普遍3-4%，且基本不保本。

存银行定期吗？两三年才能有2%的利息。

最近银行又组团下调了存款利率和大额存单利率。

“各种宝”之类的活期产品，更是低于2%。

要不买点股票、基金？对于散户来说，那都是渣男。

刚燃起你一点希望，就直接人设崩塌。

央妈降息，美联储加息，外资的热钱往哪边流，答案很明显。

真的，大多数普通人，都没有太好的投资渠道。

我们正经历一场强度空前的“资产荒”。

能做的，也只有在油价上涨前，去加油站排队把油加满。

攒了10万块钱，如果只存银行，那别废话，还是提前还房贷吧。

本金减掉10万，重新计息，利息肯定减少。

省一块钱，也没人白给你。

如果不提前还房贷，或许面临“双重贬值”。

一边支付房贷利息，一边存款通胀缩水。

当然，有人前几年买房，拿到过3-4%的低息，那就别还了，继续吃利息红利吧。

曾经用高杠杆，是基于房产会大幅增值，增值额能覆盖利息。

但如今的环境变了，增值预期没有了。

不仅房价涨不动，而且还不好卖，甚至站岗赔钱。

房价每年平均需要涨10%，才能覆盖过来成本。

What？10%？这是什么虎狼之词？

经济大环境已变，以前信奉钱生钱，能跑赢利息。

现在的80后、90后们，不认为自己有能力让手中的钱无风险跑赢房贷。

道理能讲一车。

但面对收入停滞、消费压力，根本无法淡定的去做时间的朋友。

钱包瘪了，原本大手大脚的人，也学会精打细算。

有一则经济学原理，可支撑提前还房贷的合理性。

息差导流——流动性永远往成本最低的地方汇集。

我们不是不会算账，只是要用成本说话

【不提前还房贷派】

还有一部分人认为，不要提前还房贷。

这也是处于当下特殊的环境——现金为王。

特别是上有老下有小的家庭，留有充足的现金流，以备不时之需。

你永远不知道今天后半夜会发生什么？明天漂亮国会突然干什么？

“不还派”更重要的理由在于——通胀能稀释还款金额。

如果每年实际通胀率超过5%，就没必要提前还。

银行的房贷利率，是没考虑通胀因素的。

如果实际通胀率超过房贷利率，意味着银行贷款给你不划算，或者说你赚了。

按CPI计算，过去10年，中国的通胀率平均3-4%。

这只是明面上的数据。

如果按照M2增长率-GDP增长率估算，这个数值实际上在7.5%左右。

也就是说，10年后，1万元仅相当于现在的4852元。

可能现在月供1万觉得压力山大，但10年后，这笔钱的实际价值，只有当下的一半。

在通胀面前，一切的利息计算，都是细枝末节。

杠杆的魅力，也是让“不还派”坚定的理由。

三成首付就是三倍杠杆，如果房价涨50%，自有资金回报率就是150%。

当然，这是出于长期的考虑。

在当今的中国金融环境中，25年期房贷，依旧是普通人一辈子能从银行借到的最便宜、最长期，也是最大额的一笔资金。

两派观点，各有道理，各有初衷。

无所谓对与错，只有适不适合自己。

但事实上，几乎不会有人还满25或者30年的房贷。

有银行数据表明，平均还贷周期为7年。

卖房、置换、提前还款……都是常规操作。

呼声很高的“提前还房贷”，的确折射出当下大多数人的无奈。

毕竟老百姓，无法长时间把控政经大势。

大环境求稳，普通人想让自己的小环境“稳”，需要付出的努力更多。

潮水退去之时，我们都想体面一些。

“六独立”是教育部对民办学校提出的要求，简言之不符合要求的学校，都需要进行“选边站”的抉择，到底是彻底独立变成民办，亦或是回归公办属性，这个讨论在我群里热度不减。

在正文之前，先科普一下什么叫民办学校的“六独立”，方便大家建立认识

。

六独立具体指：教师独立、财务独立、招生独立、办学独立、教学独立以及行政独立。

教师独立：公办学校和私立学校不得共用教师，如果私立学校的在职教师同时是公办学校的老师，那么就判定为违规。

财务独立：公办学校的资本不能参与到私立学校中去，私立学校要自筹资金，做到财务独立。

招生独立：私立学校不得借用公办学校的名义和渠道去招生，不能让学生和家长对你的公私性质产生混淆。

办学独立：实力学校要自主办学，公立学校不得参与进来。

行政独立：就是说学校的管理人员以及管理模式需要独立，不能通过公立学校去管理私立学校。

以下为正文

南开家长对民办学校的热度排第三位。

南开区共有六所私立初中，按照口碑排序为南开翔宇、日新、翔宇鸿德、育贤、津英和美达菲。

其中，除育贤中学外，其他都是已经独立的学校。

南开翔宇

多年前，南开翔宇和南开中学有密不可分的关系，后来因为一些原因，独立了出来。

翔宇也是市内六区热度高的最先做到六独立的民办学校。小学部在梅江校区，河西和南开户籍均可参加幼升小摇号翔宇的小学。初中部分为南开翔宇和梅江翔宇两个校区，两所学校统一管理。

但南开翔宇小升初只招南开学籍的孩子，而梅江翔宇被放在小升初第二批全市招生的民办学校中。

公民同摇后，单从生源质量来看，南开区的生源要好于整个市内六区的生源。近一两年，南开翔宇的成绩也好过梅江翔宇。

小升初时，南开翔宇的中签率几乎是南开区最低的。家长填报志愿时，建议同时安排好第二志愿。

日新国际

日新分为小学部和初中部，是九年一贯制的学校，后来宣布小学不能直升初中了。

小学目前最高到五年级，暂时还没有毕业生，不清楚小升初划归南开哪个学片。日新管理严格，成绩突出。

2021年的初三一模，成绩稳居南开区第一名，优异的成绩彰显了其优质的教学和严格的管理，小升初摇号和南开翔宇一样，概率很低。

日新地处南开南片。南开北片重点小学的毕业生想摇号日新的话，需要考虑好距离和交通。

翔宇弘德

翔宇弘德就是以前的翔宇国际，也是翔宇系列学校的成员之一。

成立之初，热度没有现在高，后来改了名，又搬到了南开翔宇的保山道校区，包含小学部和初中部，并逐渐打开了知名度。

校长在家长会上表示，小学是可以直升本校初中的。这简直是对小升初存在各种担心的家长的一大利好。同时，也给了其他小升初想摇号翔宇弘德的孩子一些名额。

家长如果想选择好的学校，又担心日新和南开翔宇的中签率低的话，翔宇弘德是个不错的选择。

津英中学

津英中学自创办起即是完全独立的民办中学，拥有初中部和高中部。

近些年津英中学通过各种方式招收优质生源，打造了良好的口碑，成绩排在翔宇和日新之后，美达菲之前。

津英中学的中签率高于翔宇和日新，求稳的家长可以考虑。虽然全区的孩子都可以报名，但是因为其地处南开北片最西侧，南开区的边缘，地理位置受限，距离南片太远，需要提前考虑交通问题。老城厢周围的孩子可以乘坐地铁二号线通行。

育贤中学

育贤中学创办20年有余。是南开区唯一有依托校的民办中学，依托天大附中办学。

单从地理位置看，育贤中学是六所民办校中最靠近南开区中心的学校，地处鞍山西道南丰路交口。六号线的鞍山西道地铁站距离学校1300米，距离北片和南片都不算太远。

育贤的成绩几乎高于所有公办初中，但在民办学校中处于中等水平。育贤曾经也辉煌过，但公民同摇后，生源质量较之前多少有些下降，影响其口碑。

育贤的校舍是独立的，但还有不少天大附中的老师任教，能否做到六独立，等待学校官宣。笔者认为转公的可能性较大。

美达菲

美达菲地处快速路沿线。硬件绝对值得竖起大拇指，整齐划一的教学楼，各种多功能教室、大操场、再到孩子们的校服，无一不彰显着他的高大上。每次路过美达菲，都能让人眼前一亮。

美达菲是一所一贯制的学校。包括幼儿园、小学、初中和高中。幼儿园可以直升小学、小学可以直升初中。

成立之初，成绩并不太理想，但开办几年后的今天，幼儿园、小学和初中的口碑越来越好。不但成绩有明显的起色，素质教育也做得有声有色。综合来看，对得起家长付的高额学费。