南宁买房公积金「青秀山多久能逛完」

对于买房人来说，住房公积金，是一个永不会过时的话题。

“小侠，我的家庭情况能用公积金吗？能贷多少？自愿缴存有好处吗？公积金如何取出？”鉴盘侠接收到有关公积金的询问，实在太多了。

有人咨询，就值得我们重视。

▲鉴盘侠网友留言

今天，不群就和你好好来说说，南宁住房公积金管理中心（下简称“市公积金”）、广西区直住房公积金管理中心（下简称“区直公积金”），对常见四大关注点：公积金贷款、商转公、个人自愿缴存、提取的正确打开方式。

（温馨提示：本文主要讨论语境为常见单位缴纳公积金的使用范围，对象不含危改房、回建房等）

申请：公积金，你到底能不能用？

你知道，市公积金和区直公积金的住房贷款政策，都有什么区别吗？

直截了当，看对比表。

▲南宁市公积金/广西区直公积金贷款政策对比

从政策看，区直公积金的使用条件更“奔放”，市公积金还有些“拘谨”。

如果表格没看懂，不群再文字解释一下：

①认房又认贷

申请公积金住房贷款的总体原则就是“认房又认贷”。这一点和商业贷款是一样的。

你是否能申请公积金贷款，就看你的房产情况和贷款情况。

认房又认贷，认的是南宁的房，全国的贷。

南宁区域内无房，且没有使用过公积金贷款，按首套执行；

已经使用过一次公积金（已结清），或名下有房，或前两种情况都占了，都按二次或二套执行。

住房套数，按在南宁行政区域范围内（含五县）计算。贷款次数，以全国范围内的住房公积金贷款次数计算。

注意，均是以申请人和家庭为单位，若单身，只看个人名下；如已婚，还要看配偶双方名下。

另外，市公积金的二套二次，首套房面积需要满足在120㎡内，且二套房面积仅选择在144㎡内。注意，市公积金是有面积限制，而区直公积金没有房屋面积限制。

举个例子：

夫妻婚前各自有房，都没使用过公积金，但有一套不在广西，大于120㎡。有商业贷款，在南宁再买一套，算几套？可以使用公积金么？

回答：以家庭为单位，认南宁的房认全国的贷。

该夫妻共有两套房，但只有一套在南宁，认定夫妻名下有一套房产。且该夫妻没用过公积金贷，再买算二套。

如果缴纳的是区直公积金，可以按二套条件使用申请。如果缴纳的是市公积金，且南宁的房子在120㎡内，可以在申请买144㎡内的房申请使用公积金贷款。

②贷款额度

除市公积金二套二次贷款最高额度为50万外，其它最高额度均为60万，个人和家庭不累计叠加。

就是说，商品房购房总价=首付款 贷款金额（最高能贷60/50万）。要是无法画等号，要么这个楼盘支持组合贷款（公积金贷 商业贷），要么得自个儿找另找资金填上首付缺口。

市公积金的月缴额对应最高贷款额度，可参考下图关联表。

▲南宁市公积金缴交额与贷款额关联表

其实，还有种便捷的方式，通过公积金热线（0771-12329）咨询人工客服，或在官网/微信网厅登陆账号找到贷款计算器，就能轻松get到初步核算贷款额度。

当然，贷款额度还要与缴存额、家庭负债、信用、申请人年龄等进行综合评定，带着相关材料到柜台网点咨询更准确。

③异地贷款

南宁市直公积金异地贷款，仅支持钦州市、北海市、防城港市，且贷款人户口所在地为这三市或南宁。

区直公积金正常情况支持下支持异地贷款，但在二级预警启动后，目前暂停受理。

④区直公积金二级预警什么时候解除？

2021年1月29日，区直中心住房公积金个贷率为88.77%，二级预警启动，好几项业务暂停办理，政策什么时候才会放松呢？

据了解，当个贷率连续2个月低于85%时，解除二级预警，恢复商品房期房住房公积金贷款担保业务。当个贷率连续2个月低于82%时，解除一级预警，恢复受理住房公积金异地贷款申请。

商转公：看着挺爽，其实挺难

在南宁，有很多购房者，买房时用了商贷，还款一两年后，考虑将商业贷款转为住房公积金贷款，来减轻月供压力。

这种情况可以说非常普遍。

同样贷60万按揭30年，公积金贷每月比商贷少还近1000元，支付总利息省了35万。

▲商贷和公积金贷同等贷款额度月供对比

商转公这么爽，可什么条件能申请“商转公”呢？

商转公的贷款额度、年限、利率，参照市/区直对于公积金贷款的规定，同时，要对应下列条件，如图。

▲南宁市公积金/广西区直公积金商转公政策参考

文字解释如下：

①商转公基础条件

商转公有很重要的两点要求：一是住房需取得不动产权证后才能申请，二是主贷人不变。

一好理解，房子的房产证还没取得，免谈。（南宁市办理不动产权证速度有所提升，最快的有去年五象湖某盘，交房当天即得证，对商转公也是利好。）

主贷人不变又是啥？商业贷款时填写的主贷人，也应为商转公的主贷人，不能更改。

如果只是配偶连续足额存缴足月公积金，而主贷人未满足，很抱歉，这种情况不允许申请商转公。（除非向银行申请变更主贷人，但操作难度也大）

当然，还有最重要的一点，商业贷款需要结清（贷款人需先自筹资金结清商业贷款并解押）后，才能转公积金贷款。

除非，你符合商转公顺位抵押贷款的条件（第③点会讲到）

举个例子：

夫妻婚前各自有房，双方有公积金，女方用公积金贷款，男方买房时不允许用公积金贷款，用农业银行商贷。婚后住男方的房子，经济紧张下便把女方的房子卖了。男方的房子早已取得房产证，可以申请商转公吗？

回答：以现在家庭为单位，这对夫妻名下虽然只有一套房，但已经用过公积金贷款，属于“二次”。

想申请商转公的房子，已取得房产证，主贷人男方也有公积金，如果缴纳的是市公积金，男方的房子还应在120㎡内，才可以申请商转公，最高有50万贷款额度。

如果男方缴纳的是区直公积金，则没有面积要求，最高有60万贷款额度。

而且，农业银行支持顺位抵押，只要把商贷与公积金贷的差额资金、与非住房性质贷款结清就好。

②家庭情况改变

还有一个常出现的问题，婚前商贷买的房，现在房本本得手，同时主贷人从单身变为已婚，怎么看能否商转公？

很简单，身份变已婚，只要看当下家庭单位的套数、贷款次数情况。三套及其以上直接Pass掉，夫妻双方仍有公积金贷款的要先结清后，按二次进行公积金贷款。

注意，缴存市公积金的，还得看房子面积条件，首套122㎡、二套144㎡。

举个例子：

男方婚前买了一套100㎡房子，没交公积金，用的商贷。女方婚前也买了套房，用的区公积金贷款。结婚后，女方还能用公积金贷款买房吗？如果不行，商贷那套房可以商转公吗？

回答：以家庭为单位，该夫妻名下已有两套房，想再买一套房属于第三套，不支持使用公积金贷款。商贷那套房，男方为主贷人，也不能使用非主贷人，女方的公积金商转公。

③二套可以商转公吗？

二套支不支持“商转公”？市公积金金和区直公积金都可以。

按照公积金“认房又认贷”的二套公积金政策。公积金贷款结清的前提下，第二套房若是商业贷款且取得不动产权证后，支持“商转公”业务。

举个例子：

我名下有2套房，一套是2014年购买的92㎡的房子，商业贷款40万，2018年6月得房产证。另一套是2019年6月购买的143㎡，商业贷款50万。

想咨询，我名下两套房中的一套，能否商业贷款转公积金贷款呢？

回答：首先，公积金二套的认定，只和房屋面积有关，与购买时间无关。

其次，这位侠友有过公积金贷款记录，得保证此前的公积金贷款已经结清，且此前只用过一次公积金贷款。

最后，由于这位购房者第二套房屋面积超过120㎡，但小于144㎡，所以，建议将143㎡房子的贷款进行“商转公”。

还有一点需要注意，需要“商转公”的房产必须已经获得房产证。这位购房者的情况中，其143㎡的房子需获取不动产权证后，才能办理“商转公”。

此外，根据最新“商转公”政策，商贷在指定银行贷款才可以进行“顺位商转公”，在别的银行贷款就需要先自行结清商贷部分，才能“商转公”。二套公积金“商转公”同样适用该政策。

④商转公顺位抵押贷款如何操作？

这两年，商转公顺位抵押贷款（区直公积金里又称“商转公免自筹”）得到推广。

意思是，申请人的商贷发放行与公积金贷款业务承办银行为同一家银行，无需先自筹资金结清解押，而是经过审批后直接转住房公积金贷款，这就减轻了筹集的压力。

现在，市公积金有7家、区直公积金有5家银行（如上表）支持商转公顺位抵押贷款。

▲市公积金商转公顺位抵押流程示意，以中国银行为例

▲区直公积金商转公免自筹流程示意

值得一提，商转公最高能贷60万，贷款批准额度与结清商贷之间存在差额，需要自筹支付。

还要关注到与商贷关联的可能债务，车位贷、精装贷等非住房性质贷款，也要自行筹集资金结清。

自缴：单位不帮缴，你也能用上公积金

上个月，公积金新政出炉，市公积金支持个人自缴。

也就是说，即使单位（公司）不帮你缴纳公积金，你也有机会能用上。

不群对市公积金自愿缴存进行详细解读，详情：《南宁公积金新政3月1日起执行，单位不帮缴，你可以自己来！》。

▲南宁市公积金个人自愿缴存贷款注意事项

目前市公积金自愿缴存，不适用于二套房、商转公。

和市直不同，区直公积金自愿缴存，不支持商转公，但支持二套。同时要满足基础使用条件——借款人家庭未结清住房公积金贷款前不得再次申请。

▲广西区直公积金个人自愿缴存贷款

▲区直公积金个人自愿缴存基数和贷款额度测算

问题来了，个人自愿缴存公积金，选择区直还是市公积金呢？

目前看，两者适用于首套首次申请公积金住房贷款，而区直公积金条件更宽松些，支持二套。

所以，要想在购买二套房时使用公积金住房贷款，只能区直自愿缴存公积金。

还有一点，与月存缴额、可贷额度息息相关的，缴存比例一高一低，24%（市公积金）和12%（区直）。

月收入不高的，区直自愿月存缴额最低为217元/月。但真要按这个数额交，能贷的部分也很微末，对于住房总价来说杯水车薪。

另一种，每月预算充足的，只想用在首套房的，那市公积金自愿缴存或许更适合。月存缴额最高可到5460元/月，存的钱越多时间越长，能贷越多。

提取：公积金不能用，我能提取吗？

如果以上住房公积金贷款，都错失了使用机会，没事，钱还在账户里头跑不掉。

公积金提取方式多样化，不群做了张表，以市公积金提取为例。区直公积金提取方式也有相似性，也可参考。

▲南宁市住房公积金提取要求

也许无法使用公积金进行住房贷款，但它还是有用滴。购买自住住房、偿还商贷，都可以提取账户内的公积金。

并且，父母、子女（直系亲属）可在限额内按规定提取各自的住房公积金，来帮忙偿还。

提取方式有两种，在网络上向对应中心网厅自助申请。需要递交材料、条件比较复杂的，就得到营业前台申请提取。

▲网厅办理界面

办理申请后，一般情况下在柜台办理提取的10个工作日内到账，在网厅办理提取的3个工作日内到账。

最后，写到这，不群已经连续多天游荡在公积金相关资料里，感触良多：哪里都有条条框框，但有总比没有好。

用在买房上，只要有较充裕的首付，就可以享受到低利率贷款。

虽然每月到手的钱要扣除月缴额，但单位也帮你交了同额，交的越多，福利越多。

公积金必然是有用，看你怎么用。

看完这篇，如果你对公积金还有不明白的，留言问我吧。

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文｜阅不群 编｜你莫愁

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法律顾问：广西君桂律师事务所