江苏省苏州市购房新政「苏州购房政策最新消息2021」

2022年上半年最热闹的莫过于楼市政策“内卷”，各城市楼市政策发布频繁且力度逐渐放开，据不完全统计，上半年全国有200余城市出台楼市松绑政策，包括降首付比例、公积金贷款额度提高、放松限售、放松限购以及针对多孩家庭的补贴等已超460余次，可谓“花样百出”。

苏州上半年也全面开花，不仅仅出台楼市新政，提高公积金贷款额度、松绑限售、限购，还有各区域学校、商业、地铁等生活配套均有新动作，苏州人的生活越来越便利。

今天本文为大家梳理了截止当前，苏州市最新购房相关政策信息，供有需要的朋友参考。

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NO. 1｜壹 限购政策

限购区域：姑苏区、相城区、工业园区、高新区、吴江、吴中区、太仓、昆山

不限购区域：常熟、张家港

社保个税缴纳范围：在苏州大市范围内，包括苏州市区（姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、苏州高新区、苏州工业园区）及昆山、太仓、常熟、张家港等四市范围。

本市户籍居民家庭最多可购买3套房；

外地户籍：居民家庭最多可购买1套房。

外地户口需提供3年内在苏州连续6个月及以上纳税或社保证明（2022年5月9日起实施）。

相城区自2018年11月19日起，非本市户籍居民家庭的购房者除6个月社保或纳税之外，还需要积分满600分才可购房。

根据《相城区人才安居乐业实施意见（试行）》，以下情况不限购：

本科及本科以上学历在相城区有工作1年以上的劳动合同并在相城区缴纳满3个月的社保或工资或公积金等不受限购限制。市级以上颁发的落户人才，不受以上条件限制。相城区政府认定的f类企业员工、通过公司可以申请购房资格，目前有35家，后期可能有新增。在相城区缴纳个税5万以上（近一年）不受学历等限制。

NO. 2｜贰 限贷政策

商业贷款：

当前苏州首套首贷最低房贷利率可达4.25%，二套已结清贷款利率与首套一样，二套未还清的大部分银行为5.05%起，最高5.2%起。

苏州市区，包含昆山、太仓，首套房首套房均为30%首付；第二套房：有贷款已结清，需50%首付；有贷款未结清，需80%首付；三套及以上：停贷；常熟、张家港首套房最低可20%、二套房首付可仅30%。

公积金贷款：

公积金利率：1-5年：2.75%，6-30年：3.25%；第二次使用公积金贷款，贷款利率按公积金贷款基准利率上浮10%执行。

首次办理公积金贷款，首付比例最低20%；第二次办理公积金贷款，首付比例最低50%。

自4月21日起，首次使用公积金贷款，个人最高可贷额度由45万提高至60万，家庭贷款（夫妻两人均有公积金贷款资质）由最高贷70万提高至90万。

2021年6月11日起，在苏州市行政区域以外省市缴存住房公积金（异地公积金）符合苏州市购房条件可以在苏州贷款买房！

异地贷款，是指在苏州市行政区域以外省市缴存住房公积金且符合苏州市购房条件的职工，在苏州市购买自住住房时，持缴存地住房公积金管理中心证明，向苏州市住房公积金管理中心申请办理的住房公积金贷款。

申请条件：

符合苏州市住房公积金个人住房贷款条件；满足职工未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的规定。

NO. 3｜叁 限售政策

苏州限售新政由新房限售3年、二手房限售5年，调整为新房限售缩短至2年、二手房不再限售，且对转让时间不再要求，但房屋出售时，未满两年仍需缴纳5.6%的增值税。

另外，响应国家生育政策，自新政后，对于因家庭出生人口增加（二孩三孩的到来）确实需要更换住房的，现有房屋可即时出售，不受限售条件的制约。如当初买的是新房的话，就不用等2年的限售期满。

限售区域：苏州市区（姑苏区、吴中区、相城区、吴江区、高新区、工业园区）、张家港

不限售区域：昆山、常熟、太仓

NO. 4｜肆 落户政策

苏州市区（姑苏区、园区、吴中区、相城区、高新区）有人才落户和积分落户、租房落户（需满足积分落户的条件）、投靠落户等方式。

人才落户：

人才落户新政：

本科可以直接落户，无需社保！（年龄不超过45周岁）大专6个月社保就可以落户！（年龄不超过35周岁）适用于苏州市行政区域！

个人申请人才落户：

单位申请人才落户：

积分落户：

积分落户政策，放开了租赁住房落户的一些限制，符合积分落户条件的人员，经房屋所有权人同意，可以在房屋所在地落户，也可以直接在房屋所在地的社区公共户落户。

此外，市公安机关于每年9月上旬，根据落户达标积分值确定落户准入名单。

2021年，积分值达标就能落户，市区565分、昆山市600分，张家港市、常熟市和太仓市450分。

申请条件：

在现居住地所属市区或者县级市区域内参加社会保险；在现居住地所属市区或者县级市区域内连续合法居住一年以上（含一年）；在现居住地所属市区或者县级市区域内具有合法稳定住所(含租赁)。

申请材料：

身份证件，居住证，户籍证明，婚姻状况材料，家庭成员关系材料，合法稳定住所（含租赁）材料，合法稳定住所（含租赁）所有权人或者用人单位同意落户声明，随迁的未成年子女还应当出示出生医学证明，其他相关涉及加分的证明材料请尽可能提供；

申请时间：每年7月31日前

投靠落户：

子女投靠：

父母为市区家庭户口且拥有合法稳定住所的未成年人；祖父母（外祖父母）为市区家庭户口且拥有合法稳定住所的父母双亡的未婚人员；父母均为现役军人，且祖父母（外祖父母）为市区家庭户口并拥有合法稳定住所的人员；符合收养条件、手续完备的被收养人，其收养人为市区户籍的；

老人投靠：

子女死亡且没有其他子女，已成年的孙子女（外孙子女）为市区家庭户口且拥有合法稳定住所的人员；男性超过60周岁或者女性超过50周岁，其子女为市区家庭户口并拥有合法稳定住所，迁入后人均住房面积不低于市区住房保障面积标准，且生活保障水平不低于苏州市最低标准的人员；子女为现役军人，且军人的配偶为市区家庭户口并拥有合法稳定住所的人员；子女夫妻双方均为现役军人，且军人的子女为市区家庭户口并拥有合法稳定住所的人员。

夫妻投靠：

配偶为现役军人，军人的父母为市区家庭户口且拥有合法稳定住所的人员及其未婚子女；配偶为市区家庭户口，且配偶或者配偶直系亲属拥有合法稳定住所的人员。

投资落户：

在本区或苏州市其他区个人投资实收资本人民币100万元以上，并合法经营3年以上，或近3年累计纳税人民币20万元以上，按规定参加社会保险3年以上，并在本区拥有合法固定住所的人员，允许其本人、符合随迁条件的配偶及其未婚子女迁入，申请截止日期为2023年12月31日。

NO. 5｜伍 人才购房政策

园区：

申请条件：

在园区就业、创业并连续缴纳社保或个税12个月及以上，个人及家庭（含未成年子女）在苏州大市无自有住房且1年内无住房交易记录的本科及硕士人才。博士、园区人才办认定的其他高层次紧缺人才仍为在苏州大市无自有住房。如在苏州大市范围内有住房交易记录，则截至申请优购之日，原名下住房不动产转移登记已满1年。一个申请人及家庭（含未成年子女）（以下简称“申请人家庭”），只享受一次优购房政策。

补充说明：

苏州大市无房，且一年内无住房交易记录；建面约160平以下的房源，60%优先给人才；优购房一次性集中认购期从不少于15天调整为不少于7天；公示期从3天调整为2天。

高新区：

申请对象：

在高新区就业、创业并连续缴纳社保或个税12个月及以上，申请人个人以及家庭（含未成年子女）在苏州大市范围无自有住房且1年内无住房交易记录的本科和硕士人才；在高新区就业、创业、申请人个人及家庭（含未成年子女）在苏州大市范围内无自由住房的博士、区人才办认定的高层次紧缺人才和特殊人才。

申请人在本办法施行后，将家庭拥有的住房转移至配偶或未成年子女名下后离婚造成无自由住房的，自该住房不动产专业登记满2年后方可申请优购房资格。

一个申请人及家庭（含未成年子女），只享受一次优购房政策。

房源供应：

苏州高新区人才优购房政策首先在狮山街道新建商品住宅楼盘试点，后期视市场情况推广至其他板块。

房地产开发企业应在项目当期价格备案后预（销）售许可前，抽取不多于项目当期预（销）受许可建筑面积40%的优购房。

选房要求：

开发企业须以公开、公平、公正的方式确定选房的先后顺序，并在现场进行公示。博士及区内人才办认定高层次人才可优先选房，剩余房源由其余优购房申请人选购。开发企业应将优购房选房结构及申请人相关材料集市报送区住建局备案；优购房剩余房源及申请人退订的房源不再作为优购房房源。

相城区：

申请对象：

本人及其家庭（含未成年子女）在苏州大市范围内无自有住房的有关人才，符合一定条件可享受优惠优先购房政策。

申请条件：

人才优惠购房：区属国资公司配建或参与建设的商品住房项目，经区政府常务会议审议后，面向人才提供一定数额的购房优惠。符合条件的人才根据人才层次可申请享受最高2000元/平方米的购房优惠，购房优惠和安家补贴可叠加享受。顶尖人才、领军人才、紧缺人才分别可享受2000、1500、1200元/平方米的购房优惠减免。购房优惠由区国资公司承担。

人才优先购房：房地产开发企业在相城区内投资建设的房地产项目，新取得预（销）售许可的商品房实施人才优先选房购买政策，全日制硕士研究生学历及以上各类人才凭人才证明优先选房。

吴江区：

申请对象：

根据《吴江区人才安居乐居办法（试行）》（吴办发〔2018〕16号）文件规定经认定的A至F类人才。

申请条件：

人才本人及其家庭（含未成年子女）在苏州大市范围内无自有住房。人才在本办法实施后，将家庭拥有的住房转移至原配偶或未成年子女名下造成无自有住房的，自该住房不动产转移登记满两年后方可申请优购房资格。

房地产开发企业应在预（销）售许可前，随机抽取不少于项目当期预（销）售许可住房套数30%的房源作为人才优购房。

人才购买优购房执行实名制要求，须人才本人购买，认购后不得更改购房人姓名，所购房源在取得不动产证之日满3年后方可转让。

吴中区：

人才优购房实施范围：吴中区人才优购房只在吴中经济技术开发区实行。

人才标准：在开发区创办企业或各类企业任职，工作满2年(以开发区社保为准)，且个人及家庭在苏州大市无自有住房和购房记录的相关人才。

申请条件：

一类人才享受30%优惠，诺贝尔奖获得者，国家最高科学技术奖获得者，中国科学院院士，中国工程院院士，发达国家权威学术机构会员等。二类人才享受25%优惠，落户开发区的“长江学者”特聘教授，国家杰出青年基金获得者，中国科学院“百人计划”入选者等。三类人才享受20%优惠，落户开发区的“长江学者”奖励计划(青学者项目)、国家优秀青年科学基金获得者等。

优惠幅度：

达到申请条件的，经认定后给予优购房实际销售价格一类20%-30%不等的折扣奖励。

通知规定，自认定之日起一年内，人才须完成优购房的购买，逾期未购买的，不再享受奖励政策。

NO. 6｜陆 学位政策

2019年5月16日，园区权威发布《园区调整新购住房学位政策》，强调学区“五年一学位”变“9年一学位”，初中、小学不分段，同一家庭多名子女不受限制。

目前苏州只有园区是九年一学位，其他区域依然是“五年一学位”。

值得注意的是，苏州六个区是不能互考的。其中姑苏、新区、园区三区可互考，但相城、吴中、吴江不可以跨区考市区高中。

如果是新房，一般是不划分学区的，在交房之前学区未定，切勿听信销售“我们肯定是这个小区”类似的言辞。一般都是就近分配。

如果是二手房，一定要注意该小区之前学区是否有过纠纷。目前对苏州的购房者们影响比较大的政策就是“公民同招”和“园区的九年一学位”！

苏州现行学区政策对于符合计划生育政策的多子女核心家庭等情况，其成员数的认定均可按三口之家计算，也就说只要≥54平即可。如果是离异家庭，父母其中一方带一个孩子，≥36平即满足条件。

监护人的唯一合法固定住所(指具有房产证或房卡的住所)没有面积限制。也就是说苏州六区内只有唯一住房，低于人均18平也可作为入学依据。

以上情况都是针对公办学校而言。

NO. 7｜柒 限价政策

参考区域同品质、同类型、同物业项目价格；根据项目楼面地价 成本测算定价；根据业态设置区域价格天花板。

NO. 8｜捌 限签政策

高价项目网签需搭配低价项目网签。

NO. 9｜玖 预售政策

预售条件：

低层（含6层及以下）多层不低于±0基础工程完成并验收；中高层（7层及以上）建筑完成工程进度的1/5。

土地出让成交价超过市场指导价（不含市场指导价）的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%（不含10%）的，工程竣工验收后方可申请预售许可。

苏州住房和城乡建设局发布《关于加强商品房项目工期管理保障建筑工程质量安全》的通知。通知指出，因苏州市部分商品房建筑工程项目存在追赶工期、忽视质量安全管理的现象，因此对建筑工程合理工期作出新规定，商品房建筑工程合理工期为定额工期的70%，达到合理工期后方可预售。商品房建筑工程合理工期天数的计算，按照基础施工合理工期天数 应完成的主体结构层数×每层合理工期天数确定。该规定自2022年5月1日起，苏州市范围内新开工商品房项目预售按照该通知执行。

预售价格：

市区30000平方米以上商品住宅项目分期开发的，每期申请预售面积不宜低于30000平方米（尾盘除外），30000平方米以下商品住宅项目宜一次性办理商品住宅预售许可。项目取得预售许可证后，预售房源应在10日内一次性全部对外公开市场销售。

在对外销售时，同批次房源应当一次全部公示销售价格，实际销售价格不得高于申报价格，申报价格3个月内不宜调高，6个月内调高幅度不宜超过6%，12个月内不宜超过12%，同一批次房屋间价格不得调剂使用。同一批次不同类型房屋价格可以区别定价。下一批次备案预售价格不宜高于上一批次同类型房屋成交均价的6%。

NO. 10｜拾 资金监管政策

资金监管详细内容可查阅《苏州市商品房预售资金监管实施细则》（苏住建房〔2022〕15号），在商品房项目办理预售许可手续时，开发企业须提供由银行出具的资金监管证明，银行根据双方签订的监管协议进行监管。

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