老闵行和莘庄「闵行和宝山买房哪个好」

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔你好，置换预算400，现有350加50公积金。老闵行【江川地区】可以买较新地铁房电梯房，如丽都城合升城邦东川路地铁站附近。莘庄单价较高同等价位地段学区和新旧就需要取舍，但是发展前景目测莘庄好。求教如何取舍，最好是有具体推荐。【自住捎带一点对未来的投资】

沪叔：你好，建议选莘庄，莘庄在上海2035年规划中，莘庄属于主城片区 城市副中心的最高定位。

多年来也是闵行的发展重心， 莘庄教育资源不错，商业发达，

也是个传统意义上的交通枢纽，1/5号线交接处，外环沪闵立交的外围，

周边北被国家级产业园区环绕，未来增值潜力强。投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好！预算450万，上海浦东地区近地铁的二手房或新房如何选择？首套，社保十年无房外地夫妻考虑给孩子（大学毕业）置业，工作地点暂时在浦西延安西路，可能会调去浦东，想听听大家的意见，期望是电梯二房三房，80-90平方，离地铁一公里内。看过11号线秀沿路动迁房，16号线鹤沙航城，18号线沈梅路动迁房，16号线惠南颐景园，非常纠结怎么选？

沪叔：你好，1.目前上海二手房按“网签价”、“涉税评估价”、“最低核税价”三价取低，影响你买房贷款主要是涉税评估价，涉税评估价大概在真实售价的6成左右，也就是说如果你买450万左右的房子，首套贷款大概=450*0.6*0.65=176万左右，剩下274万要自己负担。按之前直接3.5成首付能贷款450*0.65=293万左右，自己负担157万，现在多出首付117万。

2. 如果以上多出100多万的首付不影响你买二手房计划话，16号线鹤沙航城和16号线惠南颐景园，在浦东外环外基本不用考虑，建议选11号线秀沿路动迁房

3. 至于新房，你的积分在62以上（未乘社保系数），近期上海新房积分入围比放宽，建议现阶段最好是去打新买新房。

提问：沪叔，你好，闵行区实验小学和明强小学怎样呢？有哪些房子可以关注呢？

沪叔：你好，这两所小学都作为第一梯队学校，师资教学力量都很雄厚，闵行区实验小学地段对口初中都是莘松中学，而明强小学的地段对口初中是七宝二中和七宝三中。想读闵实验可以考虑春申景城、高兴花园；如果想在明强小学上学可关注茂盛花园、万泰花园，房子品质和性价比都不错。

提问：沪叔，你好，850-950万，近期看了长峰馨园和金色黄浦，这两个小区保值增值潜力怎样呢？

沪叔：你好，金色黄浦优势明显，在黄浦区中心老西门板块，周边配套完善，区域开发也基本完成，地段已经把周边环境的优势打压下去。长峰馨园在董家渡金融城，近在咫尺的金融城带来的辐射影响巨大，未来潜力无限。具体买房选筹，详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》。

提问：沪叔，你好，什么时候买房淘到笋盘几率大呢？

沪叔：你好，一般7、8月是楼市冷淡季，这个时候是天气最热的时候，买房看房又是一件比较琐复杂的事情，购房者更加不愿意这种热的人烦躁的时候看房，大家都喜欢在风和日丽、秋高气爽，不冷不热的春天和秋天买房看房，这两季节买房的人多，你想要淘到笋盘看运气，反其道而行之比如最热的夏天去淘房，说不定会有惊喜。