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房地产企业破产债权的清偿顺序「房地产公司破产债务清偿顺序」

时间：2023-01-20 16:55:09 • 来源：江苏神阙律师事务所

摘要：近年来，受国家宏观政策强化指导、严格调控和地方不断细化各种措施的影响，许多房地产开发企业面临着越来越大的资金压力，经营状况不容乐观，房地产开发企业破产案件有所增加。房地产企业破产案件因其涉及法律关系繁多，牵涉利益广泛，特别是涉及优先权问题，有购房人权利、建设工程承包人权利、抵押人权利等，综错复杂。如何平衡好各方利益、更好的保护全体债权人的权益始终是破产受理法院和破产管理人的奋斗目标。本文从破产管理人的角度，对房企破产中主要债权类型及清偿顺位进行论述。

关键词：房企破产优先权顺位

一、消费者购房人的权利

根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”消费者购房人在支付全部或大部分款项后主张交付房屋的权利在理论上可归为“生存权益”，故具有最优先的效力。那么批复中的“消费者”、“大部分款项”如何界定呢？

首先，只有为生活消费需要购买房屋的公民个人方可认定为《批复》第二条所称的消费者，为经营、投资、出租或者其他目的购买房屋者或者购买商铺、写字楼等的购房者均不应被认定为《批复》第二条所称消费者。且根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，将购买商品房的“消费者”界定为购买商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，即购买两套以上住宅的购房人，其第二套及以上住房不属于享有优先权的范围。

其次，根据《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定第29条，对于支付“大部分购房款”则要求已付价款超过合同约定的总价款的50%。需要注意的是消费者购房人主张交付房屋的权利具有优先性，但主张返还购房款的权利则应归为普通债权，劣后于建设工程债权；若是支付了低于50%的房款，属于合同双方权利义务未履行完毕的状态，管理人为平衡各方利益一般会解除购房合同，笔者认为此种情况下若把其已支付的房款作为一般债权处理显然不公平，购房人主张返还房款的债权作为共益债务处理是比较合理的。

二、建设工程价款

建设工程价款因数额巨大，而且涉及多方社会群体，建设工程价款的优先受偿能够最大程度保护基层劳动群体的利益，避免社会矛盾，维护社会稳定。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。”结合《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”也就是说，在具备上述条件的情形下，建设工程价款优先受偿，且只有建设工程价款的主债权才享有优先受偿权，发包人应承担的违约金、逾期付款的利息、损害赔偿金等债务均不在优先受偿范围内。

故建设工程价款优先权的顺位在消费者购房人之后，抵押权之前。

三、有特定财产担保的债权人

对于房地产企业提供财产担保并依法设立了抵押权和质押权等，确认为有财产担保债权，这一权利现行法律规定得比较明确。《企业破产法》第一百零九条规定“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”以及《破产法司法解释二》“……对债务人的特定财产在担保物权消灭或者实现担保物权后的剩余部分，在破产程序中可用以清偿破产费用、共益债务和其他破产债权。”故其顺位劣后与消费者购房债权、建设工程款债权。

实务中，按照“房地一体”原则，房地产企业往往将土地使用权、在建工程同时抵押给债权人，此时建设工程价款优先受偿权的客体是否及于土地使用权呢？最高院民一庭观点认为建设工程价款优先权不及于土地使用权，笔者赞同最高院的观点。从建设工程价款优先受偿权的物权属性来看，建设工程价款对建设工程的法定抵押权起源于承揽人对承揽物的添附和劳动价值，主要目的在于保护因垫资、工人工资等附加在建设工程的部分，而垫资、工人工资等对于建设用地使用权部分并无增值贡献。