碧桂园公司债「恒大企业债券」

近段时间，楼市利好不断。继各地出台宽松政策后，以广州、上海为代表的一线城市也出现了不同形式的“放松”迹象，宽松趋势扩容明显。

叠加此前LPR下调，以及监管层通过信用保护工具支持以碧桂园为代表的示范房企等消息，可以看到政策对于房地产行业的支持力度在持续，且有不断延展、加深的趋势。

而在昨晚（6月15日晚），碧桂园46亿一把赎回年内到期债券的消息更是让不少人悬着的心放下了。这笔债券赎回后，碧桂园最近的一期美元债到期时间在明年1月，其在2022年年内已无公开债务到期。碧桂园用最简单直接的方式告诉市场，自己不差钱。

如今政策底已现，市场也在回暖途中，看清利好背后的逻辑，对于个人购房决策乃至理解房地产行业的未来，都有着重大意义。

01稳信心、稳增长

各种利好中，最重磅的消息当属LPR超预期下调。此举最直接的意义是提升买房者购买力，促进需求释放。

与企业贷款不同，个人住房贷款期限长，99%以上的个人住房贷款利率都和5年期以上LPR挂钩。 此次下调LPR后， 首套房贷款利率下限再调整为4.25%，属于历史较低水平。

对于想“上车”的购房者而言，利率低自然是好事。以首套房贷款100万（30年等额本息）计算，4.25%的利率较4月份全国主流房贷利率5.17%，月供能降低550元，总还贷额降低近20万。

事实上，宽松之风已在各地吹拂多时。据国金证券统计，今年5月百城首套房贷利率为4.91%（较2021年10月下降0.81%），不少城市出现4.4%的利率，放款天数也从去年10月的74天降至29天。该机构在近期发布的研报中预计，房贷利率仍有下降空间，首套房贷利率或低至4.0%。

利率下调的同时，各地对“一城一策”的灵活应用也有助于需求的释放。在行业回暖的预期中，逐渐释放的需求将优先去向经营稳健、信用良好的房企。

这一点从近期的融资、销售数据已能“看出端倪”。

央行6月10日发布的数据显示，5月份人民币贷款增加1.89万亿元，同比多增3920亿元。其中住户中长期贷款增加1047亿元，较4月有所改善。

克而瑞发布的1-5月百强房企销售榜数据显示，碧桂园、万科地产、保利发展分别以全口径销售额2011.9亿元、1673.4亿元、1592亿元拿下前三名。今年5月，行业TOP100房企实现全口径销售额5192.2亿元，环比增长5.4%。

中长期贷款增加和销售端的环比改善是个不容忽视的信号，它说明市场信心正在恢复。而楼市依然承压的背景，也暗示着后续的宽松措施值得期待。

一系列利好都是为了稳信心、稳增长。住房是关系居民生活的大事， 房地产行业是否健康又是关系经济增长的大事。买房压力降下来，居民生活水平将会提高，消费行为会变得积极；房地产行业平稳度过调整期，将有效化解一场影响各行各业的潜在危机。

而从销售端的排行数据看，在行业“软着陆”的过程中，以稳健经营为发展核心的优质房企，既是引导行业恢复信心的关键角色，也是带领行业进入新发展阶段的引路者。

02“软着陆”与新发展

行业都有发展规律，一个普遍的规律是先从无到有、从少到多、从小到大，进而从多转精，从大到强。房地产同样遵循这一规律，而今年的一系列调整便为行业发展换挡提供了契机。

监管层希望房地产行业实现“软着陆”。为此，监管机构选出了碧桂园、龙湖、美的置业等“示范房企”，并对其融资提供支持。这一动作有着诸多信息。

可以看到，“示范房企”都有充足的市场影响力，且经营稳健。以碧桂园为例，在2021年以及2022年前五个月，碧桂园均为销售榜首。且在行业压力较大的2021年，碧桂园累计权益物业销售现金回笼约5022亿元，权益回款率达90%，公司自有资金处于良性循环。公司的正净经营性现金流达到108.6亿元，净负债率为45.4%，较上年底下降10.2个百分点。

公司在行业承压时保证了自身造血能力，还优化了财务结构。“寒冬”没有令公司伤筋动骨，反而成了其去脂增肌的良机。那么，对这样的房企提供支持，既能稳住行业，同时也会给行业带来“新风”。

所谓的“新风”，指的是企业将稳健经营、重视质量视为发展动能，而不只是从粗糙扩张中获得增长。

碧桂园是此“新风”的代表房企。在拿地方面，2021年，碧桂园新获取土地中有66%分布在三四线城市，公司着重布局经济、人口吸附能力更强的城市群和都市圈，重视国内新型城镇化“红利”，布局有的放矢，而非大水漫灌。

而在资金层面，碧桂园同样是优等生。由于财务稳健，碧桂园在资本市场信用良好，公司发展获得银行机构充分支持。截至2021年底，公司未使用授信额度约2615亿元。这不仅说明了公司资源层面的充裕，同时也反映其“能用而不滥用”的稳健心态。

简言之，碧桂园的姿态相对游刃有余。公司具备获得充足“粮草”的能力，但在寒冬中也不依赖外部融资。类似的优质企业将从行业“软着陆”过程中首先受益，同时也将推动行业风气的变化。

房地产是经济支柱产业，但长期以来存在的问题为发展埋下隐患。如今行业处于调整期，资源也将获得重新配置。当资源向优质房企倾斜，和复苏一同出现的是行业新共识——回归经营本质，以稳健经营作为新阶段的发展理念。

这便是种种利好对于行业发展的深层意义，产业各方都将受益于此。房企能将精力聚焦于经营初心，投资者收获价值回报而非泡沫， 刚需和改善性住房需求也将从“上车”收获更多幸福感和安心感。