纾困专项公司债券「债券型纾困包括」

2022年7月28日中共中央政治局会议提出用好地方政府专项债券资金，支持地方政府用足用好专项债务限额。同时，会议上指出压实地方政府责任，保交楼、稳民生。可以看出保交楼是目前房地产纾困的主要工作，需要纾困的项目主要为烂尾项目和存在烂尾风险的项目。

目前，我国不同地区房地产行业出现不同程度的困难，基于7月28日中共中央政治局会议，市场有传言称目前国家正在考虑出台专项债券政策，使用棚改专项债券来支持房地产行业纾困。

棚改专项债券是否可以用于支持房地产纾困？本文试图从需要纾困的项目现状以及专项债券相关政策要求来解决这个问题。

棚改专项债券可以用来支持房地产纾困吗？

一、棚改专项债券直接用于房地产项目纾困可能性不大

（1）从投资主体来看，需纾困的房地产企业不属于可以使用专项债券资金的范围

专项债券项目必须为政府投资项目，明前需要纾困的房地产项目主要为企业投资项目，不符合专项债券项目投资范围。除此之外专项债形成的资产应该属于政府所有，而需要纾困的房地产项目产权大多属于个人购房者或者房企，与专项债券要求不符。

（2）从项目收益来看，房地产纾困项目不符合专项债券定义要求

地方政府专项债券是指省、自治区、直辖市政府（含经省级政府批准自办债券发行的计划单列市政府）为有一定收益的公益性项目发行的、约定一定期限内以公益性项目对应的政府性基金或专项收入还本付息的政府债券。房地产纾困项目的收益与市场行情息息相关，存在较大的不确定性，无法确保项目有稳定的现金流进行还本付息。另外，房地产纾困项目的商业化、市场化较为严重，与专项债券的公益性存在矛盾。

（3）从项目性质来看，单纯的房地产纾困项目不符合棚改专项债券的支持要求

《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》指出专项债券支持的棚户区改造，是指纳入国家棚户区改造计划，依法实施棚户区征收拆迁、居民补偿安置以及相应的腾空土地开发利用等的系统性工程，包括城镇棚户区（含城中村、城市危房）、国有工矿（含煤矿）棚户区、国有林区（场）棚户区和危旧房、国有垦区危房改造项目等。单纯的房地产纾困项目仅为相关房产建设，不符合棚改专项债券项目要求。

二、棚改专项债券间接支持房地产纾困存在诸多困难，可行性不高

目前房地产纾困的首要任务是防止烂尾、保交楼，提振市场需求。

棚改专项债券直接用于房地产纾困项目建设可能不大，如果最终确需用于房地产化险，只能间接从居民安置补偿环节入手，通过收购相关项目用于居民安置或者货币补偿提振需求。但这两种方式目前来说实施难度较大，可行性不高。

（1）收购相关项目用于棚改项目居民安置，工作量大、困难多，对地方财力是一个极大的考验。

我国房地产实行预售制度，需要纾困的房地产项目很多已经售卖，资产属于个人，从企业收购相关项目，需要实现将相关资产权属收回，使得项目形成的资产属于国有资产，以满足专项债券要求，会涉及多方、多人，工作量大，困难多，很容易停滞。

除此之外，需要纾困的房地产项目很多投资较大，专项债必须用于项目建设，不能用于已建项目，如果需要使用专项债券继续建设，需要有大量的资金将项目收购后，才能够申请专项债券进行后续建设，对地方政府财力是一个极大的考验。

（2）棚改项目货币补偿提振需求，政策不允许，效用存疑

目前，棚改项目，货币化补偿安置包括现金支付方式和利用存量商品住房安置两种。

现金支付是最为常见的货币化安置方式，是指将棚户区改造征收补偿资金支付给棚改居民，由其自由支配。此种方式部分资金可能流向房地产市场。

利用存量商品住房安置是目前新兴的方式，指棚改居民在房地产市场中自主选购存量商品住房，或购买政府筹集的定向安置房源，实现货币化安置资金定向投入到房地产市场，提振需求。郑州的“房票”制度就是此种模式。

但如果是使用专项债券的棚改项目，2020年开始国家就明确指出棚改项目专项债券不能用于货币化安置，后续多个政策会议也指出专项债券必须要用于项目建设，形成实物工作量。货币化安置不符合当前政策要求。

即使后续政策有所突破，相关货币化安置资金是否能够有多少真正流入对应指向领域，提振房地产市场需求，相关效用存疑。

综上，使用棚改专项债券用于支持房地产纾困可能性不大。