祥生21年美元债到期「永续债对股票的影响」

中房报记者 付珊珊 上海报道

千亿房企违约案例再增一例。

3月21日早间，祥生控股（集团）有限公司（以下简称“祥生控股”， 2599.HK）发布公告披露旗下于2023年到期美元票据的兑付进展。公告称，该票据1200万美元利息已于2022年2月18日到期应付，根据优先票据的条款，祥生控股有三十天宽限期支付利息。而目前上述美元票据利息宽限期已届满，而祥生控股却并未于届满前支付利息。

对于上述美元债利息违约，祥生控股表示，公司正与债权持有人积极沟通以寻求达成一致意见的解决方案。目前祥生控股正对其流动性、业务整体经营和经营环境进行评估，积极实施有效的流动性解决措施，持续密切关注事项发展。

对于公司所处的流动性困境，祥生控股也向中国房地产报记者表示：“绝对不可以躺平，会积极应对。”

股价单日下跌超7%

实际上，在此次宣布利息违约前，祥生控股的风险已经露出端倪。

去年11月18日，祥生控股股价闪崩53%，一天内市值蒸发超50亿港元，彼时市场对祥生控股的经营和债务状况产生质疑，虽然随后祥生控股发布公告否认债务违约，但其股票受此影响一蹶不振。

此次引发祥生控股实质性利息违约的是一笔规模为2亿美元，票面利息12%，且将于2023年8月到期的美元优先票据。

公告内容显示，按照双方约定，祥生控股应于该笔债券利息宽限期到期支付，但受宏观经济、房地产市场环境及金融环境、多轮疫情等多种不利因素影响，祥生控股流动性出现阶段性问题，最终未能按时支付该笔债券利息造成违约。

受整个房地产下跌基本面以及上述违约消息影响，截至3月21日收盘，祥生控股股票下跌超7%，收盘价为每股0.75港元。

一位华东房企副总裁在采访中表示，一般而言，房企债务违约会引发连锁反应，股价下跌是一方面，更严重的可能会引起债务挤兑，从而加重企业的债务危机。在经营层面，违约房企信用受到损害，企业自身的品牌也受牵连，不利于地产销售去化，销售下降又会加重企业现金流压力。

根据公开资料显示，目前祥生控股共有3笔境外债在存续期，除了上述债券外，祥生控股还有两笔美元债将于今年6月和明年1月到期，规模分别为2亿美元和1.34亿美元，票面利率均在10%以上。

对于所面临的短期压力，祥生控股表示已经制定多元举措，在债务方面，公司将积极筹措资金解决境外债务问题，并一直主动与各债券投资者进行跟进与处理。同时，公司也将与境内的合作机构，对相关事宜保持密切的沟通及交流，确保妥善解决现有债务问题。

两手抓 渡难关

除了解决好债务问题，稳步化解公司短期流动性压力，祥生控股还表示将紧抓日常经营工作不放，促销售、稳回款、保交付、促生产，达到“两手抓、两手硬”。

据祥生控股介绍，目前公司经营均正常运作中。

接下来，随着近期政策与市场的回暖，祥生控股表示，正在积极拓展营销渠道、应项目排定销售计划、加快项目销售，促进销售回款。后续也将根据销售情况和交付计划，优化工程工期，合理排布现金流。

当前，商品房销售规模经过5年的高位运行之后，正处在下调筑底过程中，行业成交普遍面临挑战。在行业趋势下行大背景下，客户普遍持币观望，祥生控股布局的城市中多数也在今年1月至2月遭遇市场下行。此外，疫情影响导致售楼处因不可抗力出现关闭，以往春节的返乡置业潮受疫情影响也不达预期，这些因素导致祥生控股今年以来销售不甚理想。

根据祥生控股此前发布的经营业绩数据显示，今年前两月，祥生控股实现归属公司的合约销售总额约为人民币63.53亿元，虽然没有官方可比较的数据，但根据机构发布的数据显示，去年前两月，祥生控股实现全口径销售额为163.4亿元，权益销售额为123.5亿元，均远高于其今年前两月的销售表现。

即便如此，对于今年全年市场走势，祥生控股仍然抱有一定信心。原因在于，当前政策端已有所松动，支持刚需住房需求、释放降准降息等利好信息预计将会对接下来的市场起到提振作用。

基于上述判断，祥生控股也做了一系列准备，例如公司正在积极筹备相关工作，加大销售力度坚持一城一策支持项目促进来访及成交；及时跟进首付比例下调政策，降低客户购房门槛；加强完善线上售楼处“祥生幸福家”小程序，促进推介与线上成交，以积极把握“金三银四”销售旺季，助力公司业绩回升。

此外，祥生控股还表示，亦将针对企业资产进行盘点，对于优质资产或项目主动寻找合作方，盘活资源，提升可支配的在手资金，以应对当前的流动性风险。

房企迎偿债高峰

祥生控股并非个例，今年以来已有多家房企官方宣布债务违约。

2月17日，阳光城坦言有一笔1.73亿债务无力偿还，出现债务违约，且其表示可使用的流动资金已经枯竭。

2月23日，正荣地产召开投资者电话会，管理层表示公司目前无法如期偿还到期债务，希望投资人对2022年内到期的美元债本金进行展期，给一年时间来逐步强化经营性现金流。

3月2日，大发地产对外公布，公司未于宽限期届满前完成2227.5万美元债券利息的付款。

3月7日，禹洲集团也发公告表示一笔规模为5亿美元的债券有2125万美元利息到期应付违约，而这只债券即将于明年到期。

3月18日，阳光城再发公告称未能按期支付境外债券利息。据披露，其有4只中期票据违约，未能足额偿付到期债券累计本息合计50.28亿元。

据公开资料不完全统计，自去年下半年以来，出险房企已近20家，中国恒大、华夏幸福、泰禾集团、蓝光发展、新力控股、禹洲集团、中国奥园、正荣地产、阳光城、龙光集团等均在其中。

即使如此，房企仍然面临了严峻的债务兑付问题。

贝壳研究院发布的《2022年房地产市场展望报告》显示，2018—2021年，房企境内债务违约的数量明显增加，其中房企到期债务规模在2021年达到顶峰，约12822亿元；2022年次之，预计到期债务约9603亿元，虽然比2021年下降约25%，但仍有接近万亿元的偿债规模。从房企今年月度到期债务规模来看，3月、4月和7月的到期债务规模均在千亿元以上。

不过，在不少业内人士看来，今年房地产形势与去年下半年相比已经有所改善。前述房企副总裁表示，今年以来，从中央到地方出台了一系列措施帮助支持出险和困境房企，例如鼓励银行开展并购贷款业务；出台全国性商品预售资金监管的意见，改善部分地区执行过严的情况；央行、银保监会明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理等，这些举措都将对稳定行业发展、缓解房企资金流动性起到实质性作用。