碧桂园发行公司债「关于民营企业融资」

近日有市场消息称，龙湖、碧桂园、美的置业3家民营地产开发商将从本周起陆续发行人民币债券。为吸引投资人，创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营地产逐步恢复公开市场的融资功能。

对此，碧桂园、美的置业、龙湖方面向南都·湾财社记者表示消息属实，但由于政府主导，公司方面并未披露关于发债的更多具体信息。

利好一出，房企趁机涨价？

5月16日，媒体曝出一则消息：碧桂园、龙湖、美的置业三家房企被监管机构选为示范房企，将于本周发债并启用保护工具。

拟发公司债的消息传出后，碧桂园（2007.HK）、龙湖集团（0960.HK）、美的置业（3990.HK）三家企业股票大涨。截至5月16日收盘时，碧桂园涨10.41%，龙湖涨4.83%，美的置业涨7.89%。

除了以上融资端利好，结合下调房贷利率、房贷首付比例等政策利好，近日来楼市频频传出涨价消息。

网友上传的三份文件，都是关于在售产品价格上调的通知，其中一份跟龙头房企碧桂园有关。网友质疑“刚刚还在ICU，有点心黑”。

这份《关于东莞碧桂园/莞佳·云麓半山项目在售产品价格上调通知》，上面写着“应合作方要求，并结合近期市场政策调整以及最新销售情况”“所有在售产品于2022年5月16日起，全盘价格上调2%，且所有一口价政策一律取消”。

同样，东莞奥园翡翠澜湾项目亦发文称，“结合近期市场政策调整，以及项目复工复产的具体情况，经奥园集团深湛区域营销管理部决策，针对东莞奥园翡翠湾项目所有在售产品于2022年5月16日起，价格上调2%，且所有特价政策一律取消”。

湾区以外的城市，如网传江苏碧桂园句容片区项目也发布涨价通知，称“近期各项目来访、成交数据上涨超200%”“于2022年5月16日起，碧桂园江苏句容片区在售项目全面上调价格”。有网友称“碧桂园涨价去库存”。

对于此次东莞项目涨价，碧桂园集团回复南都·湾财社记者，称“该信息属实。我司五一期间做了限时的优惠促销与一口价政策，随着假期结束，优惠促销按期终止，价格也相应做出调整。因此，这完全是基于正常市场环境下开展的营销活动，属于合理合法的市场经营行为，我司按正常程序依法予以告知，充分保障客户的知情权，客户将在充分知情并自愿的情况下签署商品房买卖合同。”

而对于句容片区项目涨价，碧桂园集团的回复是：“为了响应政府号召，利用解除限购政策带动句容房产销售，确实上调价格。成交量上涨200%有点夸张，我们没有输出。”

中国奥园回复南都·湾财社，证实“情况属实，属于项目随行就市的正常价格变动”。奥园表示，后期针对首期款需要延期的客户不利于项目回款，按照集团财务要求确实需要收回折扣。

碧桂园4月销售额同比直接腰斩

今年前4月，碧桂园实现权益销售额1218.7亿元，同比下降36.65%；权益销售面积1571万平方米，同比下降27.6%。

具体到每月销售额来看，1月份为363.6亿元，2月份327.6亿元，3月份301.1亿元，4月份跌至226.4亿元，比去年4月同期下滑57.1%，直接腰斩。

房地产市场持续下行后尚未企稳，碧桂园作为头部房企，接连出现销售数据大降的情况，显露出一定疲态。而从股市的反馈来看，从4月22号开始连续不断下跌。5月10日，碧桂园港股股价持续下跌，一度下跌超13%，是当天地产板块跌得最狠的一个，不过最后收跌8.44%，报4.45港元。

在今年4月份的时候，世界三大评级机构之一的惠誉将碧桂园的前景展望调整为“负面”，确认评级“BBB-”。而在一个月前，惠誉对碧桂园的展望，还是“稳定”。

从中国奥园最新公告可见，4月，中国奥园未经审核的物业合同销售额约15.6亿元，同比减少85.88%。截至4月末，中国奥园今年前4月未经审核物业合同销售额累计约95.2亿元，同比减少76.81%。

中国奥园表示，国内房地产市场4月情绪整体低迷，叠加多城市疫情影响，房企销售金额呈持续下行态势。

据了解，中国奥园旗下去年一度有项目停工。中国奥园表示，今年以来，奥园逾130个在建项目相继复工复产。面对行业不利局面，奥园把握市场窗口期，结合不同区域市场特点，实施一盘一策差异化策略，加快销售去化和资金回笼。位于上海、西安等重点城市优质项目年内开盘均逆势受到市场高度认可。五一假期期间，奥园地产板块业绩企稳回升，以122%的完成率超额实现五一阶段性指标，旗下标杆项目广州奥园恒基学苑壹号劲销近3亿元。

截至目前，该司2021年财报仍未发布。

民企债券融资能力依旧疲软

事实上，民企的债券融资能力仍未得到明显提升。

5月4日央行、银保监会、深交所纷纷出台落实金融支持稳经济工作措施，其中重点提及房地产金融措施。如深交所发文明确提到“支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。”

重点支持房企的合理融资需求，减少募集资金的使用限定，将有利于释放企业的能动性，提升资金的使用效率，为当前行业周期注入新的活力。支持更多的房企发行并购债，有助于并购资金快速到位，为处置出险项目、化解行业风险提供了融资便利。

据中指院监测，2022年1-4月房地产企业非银融资总额3152.4亿元，同比下降59.3%。从融资结构来看，信用债占比48.6%，同比提升16.9个百分点；海外债占比仅为4.9%，同比下降12.8个百分点；信托占比15.0%，同比下降14.3个百分点；ABS占比31.6%，同比提升10.3个百分点。

从融资利率来看，以4月为例，发行的信用债平均利率为3.48%，同比下降0.95个百分点，环比下降0.37个百分点；海外债发行利率为5.55%，同比下降0.35个百分点，环比上升1.49个百分点，主要为3月发行债券有增信措施，降低了融资成本所致；信托融资利率托融资平均利率为7.66%；ABS平均利率为3.60%，同比下降0.84个百分点，环比微降0.14个百分点。各渠道融资利率基本平稳。

但是，4月份发行人依旧全部为央企、地方国企。

南都·湾财社记者 王艳玲 邱永芬