让子弹飞解析「让子弹飞背景」

师爷：六子，马上保租房REITs上市了，你手里有多少？

六子：什么REITs，我不知道啊师爷。

师爷：六子，你不是个笨人啊，这REITs去年就上市交易了，你没听说过？

六子：没听过，师爷你给讲讲呗。

师爷：话说这REITs它叫“RealEstateInvestmentTrusts”，它起源于太平洋彼岸的American，主要投资商业地产、基础设施这些不动产，六十年后的今天，我们，也跟老美学习搞了“不动产投资信托基金”。

六子：这俩名字也不一样啊！

师爷：差不多一个意思！

六子：您接着讲。

师爷：这REIT跟普通基金模式差不多，普通基金是把大家的钱凑在一起给基金经理去买股票、买债券，REITs是把大家的钱凑在一起给基金经理去买基础设施、商业地产这些不动产。我们要赚的就是不动产经营和增值带来的收益。

六子：这REITs比普通基金赚的多吗？

师爷：它不是赚的多不多的问题，它真的是很少见的那种......它一个REITs只投一个不动产项目，当然投资期限比较长，项目一般20年起步；每年扣除经营费用之后90%以上的利润都分红；跟股票一样还可以上市交易，除了上市首日涨跌幅是30%，后面和股票一样也是10%。可惜我那天认购的不多，配售比例又低。

六子：起步20年？时间是不是有点太长了。

师爷：这不是个事，可以场内买啊，买了上市就可以交易了，场外买的也可以转成场内的，不走场内买卖也行，场外基金通平台也可以出手。

六子：配售比例是什么意思？

师爷：REITs发行份额是固定的，认购的人多了，就不能认购多少给多少了，要是它发行10万份，市场上一共认购的是100万份，那就每人按认购份额给个10%。

六子：能指定赚钱不？

师爷：也指不定，去年的第一批九只基金收益都超过4%，高的到10%，现在市场上的14只REITs，今年到现在，二级市场九赚五亏，预计的现金分派率在4%以上，具体收益还不好说，经济不太好，这也是没办法的事。

六子：给基金经理去管理，是不是还得收管理费。

师爷：那当然，但是REITs的管理费一般比普通股票基金低，它的费用主要是固定管理费和产生收益后的浮动管理费。

六子：它不保本，还收管理费，我还得先认购，还得比例配售，那我不成跪着要饭的了？

师爷：就这很多人还不知道这门路呢。市场上没有愚蠢的资金，这REITs项目基本都在津京冀、长江三角、珠三角、粤港澳大湾区这些经济带，投的又是交通、仓储、物流这些，后面估摸着还会有信息网络这些新基建，他们要是搞不好，其他能好得了？

六子：你说现在经济不太好，有受经济影响小的REITs吗，比如输油管道什么的。师爷：暂时还没有，饭要一口一口吃，路要一步一步走，步子迈大了，咔，容易扯着蛋。

六子：师爷你知道那么多，跟老爷说过吗？

师爷：马老爷跟咱们不走一个路子，人家是大户，大户跟咱们不一样。

六子：怎么个不一样？

师爷：REITs发行时，总份额分成两份，给机构大户网下认购的份额多，给咱们小散网上认购的份额少，但是他们钱也多，所以配售比例和咱们差不了多少，比如之前认购的京保REIT，机构大户网下配售比例为0.89%，咱们配售比例为0.64%，差不了多少。

六子：那您配售的也不多。

师爷：我准备等它上市看看，要是价格合适，准备再买点，毕竟现在股票不好做。这个比股票还是稳当点儿。