融资融券负债展期「北大方正债券展期」

在过去一年里坚持还款近300亿人民币(以下单位等同)之后，融信(03301)还是选择寻求展期了。

7月4日，融信(福建)投资集团有限公司发布公告称，将7月4日可回售的人民币债券展期一年，两只债券本金总和为21.5亿元。这两只债券分别为：2023年到期的19融信01，本金为10亿元;2024年到期的19融信02，本金为11.5亿。

融信寻求展期并不意外，而在此之前，其是房地产TOP50强中少数坚持还债的标杆房企，其它企业多为前15强的企业，譬如旭辉、龙湖。

近300亿元亦非小数目，即使放在TOP30强中亦是可以比拼的成绩。有一个数据可以作以例证，旭辉1-6月份还债102亿元;龙湖计划2022年全年还债300多亿元。

作为比较，融信2021年销售额1555.2亿元，而龙湖、旭辉这两个数这分别为2900.9亿元、2473亿元，而融信只有龙湖约50%的体量。

但是，在行业上半年销售狂降，加上全国疫情特别是上海疫情的影响，重仓长三角一二线城市的融信上半年销售金额下滑超过50%，这也成为其此次寻求展期的主因。和此前寻求展期的大多数民营企业一样，融信最终还是要用时间来换取筹资空间。

克而瑞地产研究院发布的报告显示，上半年百强房企累计销售操盘金额同比降幅也达到 50.3%，上半年仅 8 家房企销售额破千亿，半数企业目标完成率不足 30%。

与销售金额同比下降的，是企业债务率的提升和各项债券的到期：今年6月至7月，200家核心房企境内外债务到期规模约1755亿元，约占下半年到期量的61%。其中民营房企还债压力尤甚，近两月整体到期债务约1178亿元，占总规模的67%。

据公开数据统计，从2021年至今，包括恒大、世茂、阳光城等头部企业在内，陆续推动债务展期的房地产企业，数量已达到20余家，展期成为房企应对债务压力的第一步选择。在笔数方面，2022年前5月，房地产已展期境内债共22笔;时间线再向前推半年，展期境内债达到46笔，其中延迟一年及以内兑付的占65%。

“融信的两笔债券展期大概率会获得投资人的通过，但估计双方要在兑付方案和抵押品方面进展，在谈判桌上不停来回交锋。”一位债券研究员告诉智通财经APP，房企巨额债务压力下，优质资产大都处于抵押状态，如强行向法院申请破产清算，费时费力，且最终能到手上的其少;此前大多数投资人愿意房企展期，是看中债券房企的质量、认同兑付方案——本息都可以保全。

还债是个技术活儿，要排布好节点，控制好债务周期，用长期置换短期，用低成本置换高成本。

根据媒体的报道，融信此前为支付这两笔债券也做了很多努力，以避免公司出现债券违约的情况。譬如，其希望从受限的监管帐户中提取预售资金兑付债券，但努力没有成功;后由于上海爆发的疫情，融信在上海的物业开盘也被推迟，销售不及预期，使其财务面临巨大压力。

一位机构分析师认为，融信这一展期行为是“艰难而正确的决定”，市场应理性看待。在行业流动性持续紧绷的情况下，在到期债务处理和稳定经营中间，房企必须找到平衡，才有机会走出冬天。

根据投资人公布的兑付方案，融信计划在回售日先支付两只债券的利息，在这之后的第9、10、11个月支付本金的5%，并在第12个月支付剩余的85%;与此同时，融信中国子公司持有股权提供质押增信。

与此同时，和众多寻求展期的房企不同的是，融信的融资渠道较为简单透明，债务率较低。

以融资渠道为例，融信目前只有银行开发贷，美元债，小公募，公开而透明，难有交叉违约、挤兑的情况;就债务率而言，自2019年起，融信便开始主动降负债，通过放慢拿地节奏实现债务结构的优化，2021年底的净负债率是66%，今年上半年进一步走低。

在销售方面，随着上海疫情的结束，融信6月份的销售正在回暖。数据显示，其6月份的销售额为107.1亿元，环比增长111.3%，成为TOP50房企中环比增长100%的7家房企之一，其它的6家分别为：招商蛇口、绿城、金地、滨江、华发和仁恒置地。

销量数据的增长，主要是6月以来，融信紧抓政策回暖、疫情缓解的契机，在此前重点布局的长三角和海西区域陆续推出新盘，包括福州融信国公馆与海纳新潮•潮悦、上海云上浔光和天汇世纪玺、杭州融信傲世邸、南通海纳天地，为公司带来可观的业绩增量。

如6月底开盘的上海天汇世纪玺和杭州融信傲世邸当日双双售罄。融信战略聚焦于长三角、一二线核心城市——一二线城市的土储占82%，这些地区虽受疫情影响但市场需求底气仍在,在疫情结束后高端住宅需求爆发巨大潜力，使得融信在近期行业回暖当中占得先机。

对融信而言，目前身处债务风险相对可控、政策利好不断落地的形势下，如果这两笔债务顺利展期，前期受到挤压的经营资金压力将得到缓解，并支持到全面复工复产、高质量的产品施工和交付，公司也将获得长期稳定的运营现金流，进入到相对良性的债务清偿和发展循环中。走出短期流动性困难局面，或许只是时间问题。

不过，债务重组之路并非坦途，这当中需要平衡好各方利益，对7月的融信则是重大考验。