央行在公开市场买入债券将使利率下降投资增加「房地产企业债券」

《财经》记者 吴海珊/文 王东／编辑

2016年9月中国开发商发行的境外债券额激增。评级公司惠誉发布的最新报告称，9月中国开发商发行的境外债券额环比上升180%，同比上升163%。与此同时，其境内发行额环比下降46%，同比下降26%。

标准普尔分析师叶翱行亦表示，他关注到最近两个月中国房企境外发债大幅增加。

9月以来，包括宝龙地产、碧桂园、万科企业、禹洲地产、当代置业等多家房企相继发行了以美元计价的债券。中国房地产企业境外发债热情重燃。

惠誉分析师张顺成表示，9月开发商境外发债激增部分原因是由于基数比较低，2016年8月和2015年9月中国开发商发行的境外债都比较少。中国房产企业是中国第一批在境外发债的中国企业，早在2013年、2014年的时候，中国大批房地产企业就在境外发债。

叶翱行表示，当时在他们做的中国境外高息债券评级中，有四五成的中国高息债券都是房地产企业债券。到了2015年后半年，由于境外市场利息开始上升，而中国债券市场开始繁荣，房地产企业减少在境外发债，转而开始在增加在中国境内发债。

此次房企再次转向境外发债，叶翱行认为一个重要因素是境外发债成本开始降低。2016年以来美国市场高息债券供应量减少，发债成本开始降低。标准普尔曾对房企境外债券的成本做了一个对比，发现最近发行的高息债券利息相比于两三年前要低一些，一些房地产公司在两年前曾以12%～13%的收益率发行过债券，但这一轮发行中，利息可能控制在8%左右。张顺成认为，房企再次转向境外发债不排除国内融资渠道收紧的原因。

10月底11月初，上交所和深交所分别发布了有关房地产、产能过剩行业公司债券分类监管的新规定，提高了在境内发债的门槛。根据新的要求，房地产企业发债主题评级需在AA级以上，并且满足四个条件：境内外上市公司；省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企；以房地产为主业的央企；中国房地产行业协会排名前100的其他民营非上市企业。

“虽然正式出台标准是在10月底，但是早在9月，市场就出现了这样的声音，房企对此都有所准备。”张顺成说。惠誉在报告中称，惠誉在报告中称，由于肩宽准入门槛收紧，中国房企在境内发行债券额可能会继续降低。

中国企业，包括房产企业所发行的境外债券绝大部分都是美元债券。

出自彭博的数据，目前中国房地产企业发行的美元债存量大约800亿美元，点心债大约77亿美元。2012年～2013年，美联储的零利率吸引了众多的中国企业在美国市场寻求低成本的资金，最热门的方式就是发行债券。

以万科为例，2016年9月7日万科发行了规模为32亿美元的中期票据计划。这次债券发行是万科于2013年批准设立的20亿美元中期票据计划的一部分，董事会另有权限增加发行额度，增加至32亿美元。票面利率仅为2.95%。

在中国房地产企业发行的美元债券，将在2018～2019年集中到期。叶翱行认为，此次房企境外发债激增，也有部分原因是，房企趁着成本下降，发行新债，提前赎回之前成本相对较高的债券。

尽管成本有所下降，但房产行业相对来说仍是一个风险较高的行业，尤其是经过过去三四年大量的发债，房企杠杆率提高，整体信用评级出现下滑。在标准普尔给中国房地产企业做的评级展望中，有26%的展望都是负面。