万科外债有多少「万科为什么负债率低」

这个冬天，房企非常冷。近段时间，继恒大、新力控股、花样年后，又一家大房企当代置业也发生了债务违约。10月份以来，包括恒大、绿地、富力、阳光城、佳兆业等多家房企美元债价格一度大幅下跌，平均跌幅超50%，投资者信心严重不足。

房企海外发债融资

2021年是房企偿还海外债的第一个高峰，压力集中于四季度，到期债务约为100亿元，而即便过了今年这一关，明年还有更大的偿债压力，2022年到期债务约1700亿元，届时美元债偿付压力更大，明年房企会更难过，违约风险更大。

过去靠“借新还旧”来偿还到期债务，如今随着”三道红线”政策的出台，新冠肺炎疫情全球扩散，资金密集型的房企行业不断出现债务违约，也引发了行业的信用危机，国际评级机构纷纷下调中资房企的信用评级，再发新的海外债或向银行借款更困难。

过去香港的说法叫“卖楼花”，房企只要能拿到地，有了图纸就可以卖房了。空手套白狼的方式从香港传到了内地，房企开放商们先拿地，但不付拿地款，然后通过图纸卖楼花，再通过预收款去付土地款，再通过银行贷款去开发楼盘，过去20年中国前首富换来换去都是房地产行业。

香港卖楼花

这就是杠杆的力量，投入100元净赚100元，你的回报是100%，但是投入1元借来99元，还掉高利息24元，你的回报也是75元，回报率75倍，只要你能借到钱。因此房企的杠杆都非常高，动辄都是95%以上，只要现金流不断，预期房价可以打折的低，房地产企业都能赚的盆满钵满，但是前提是现金流不能断。

随着国家出具三条道红线：1. 剔除预收账款的资产负债率不得大于70%；2. 净负债率不得大于100%；3. 现金短债比不得小于1倍，红线刚出的时候，十几家大的房企都全部踩线了，整个行业都在疯狂借钱扩大规模；大型房企预收款的金额都非常巨大，很多还被确认为收入，因此房企偿债能力更多的是看剔除预收账款净负债率，行业最优秀的是万科，净负债率8.8%；碧桂园净负债率56%；而恒大、融创、阳光城都是200%以上，而万科净负债率这么低，其实也是其轻资产运营方式的推广，员工入股，共同开发，品牌输出，万科其少数股东损益达到了33%，万科已经是内部人持股的公司。

万科图标

海外债也引起了国家发改委的关注，要求企业们积极主动做好境外债券本息兑付工作，维持企业和行业的信誉，以及市场秩序；违约房企们也开始减少拿地，变卖资产，偿付债券本息，效益好的房企们也开始不断回购海外债，高盛也抄底中资房企海外债。希望行业在整体降低负债率的情形下，实现稳着陆，实现稳健经营，减少投资，提前做好债券偿还计划。