青岛房贷利率下调「2019各大银行贷款利率」

5月的房贷利率让人悲喜交加，朋友圈流传着这样一个段子：5.6%的哭晕在厕所，4.9%的喜极而泣，4.6%的没等笑，4.4%就来打他的脸，结果4.25%把他们拍在了沙滩上......

2022年的5月，在房贷利率史上，注定是一部传奇，载入史册。

5月20日，央行公布最新一期贷款市场报价利率（LPR）：1年期LPR为3.7%，保持不变；5年期以上LPR为4.45%，相比之前4.6%大幅下调15个基点。

说实话，作为一名银行人，小编之前也预计5月LPR会下调，但是，没想到下调幅度如此之大，令人“瞠目结舌”。

随后小编最关心的是银行会按LPR4.45%-20个基点=4.25%执行利率吗？但是也同样出乎意料，就青岛来说，目前看各银行基本都直接跟了！这一切都是怎么了？短短不到一个月，房贷利率从5.3%-4.9%-4.25%“一泄千里”——

如何看待这次利率下调？与以往有何不同？下调后哪些银行房贷利率能做到4.4%？如何影响楼市？小编站在银行的视角，为大家作几点分析。

之一：这次利率调整的特点

纵观这次LPR利率调整，有两个特点值得关注：

一是利率下调幅度史上最大。5年期LPR下调幅度超预期，此前LPR已连续三个月维持不变，分析师普遍预期本次下调幅度为5BP。而本次5年期LPR大幅下调了15BP至4.45%，降幅之大出乎市场预料。这基本是LPR利率诞生以来，单次最大幅度的调整。

二是非对称降息“颠倒”。1年期保持不变，而仅5年期下调，为利率改制以来首次。以往为了坚持“房住不炒”，都是1年期下调，而5年期保持不变。而众所周知，1年期LPR主要针对企业贷款，5年期以上LPR则主要针对个人房贷。因此，此举带有非常明显的刺激房地产需求，或是稳定经济增长、化解房地产领域金融风险的意图。

官媒《经济日报》表述为：5年期以上LPR下行，有助于落实中央政治局会议精神，支持刚性和改善性住房需求，减轻居民房贷利息压力，稳定投资、消费和宏观经济基本盘，促进房地产市场平稳健康发展。个中滋味，大家自行体会。

之二：LPR下调后，房贷利率真降至4.25%了？

这次LPR下调后，为何引起高度关注？除了5年期大幅下调15个基点本身带来的影响比较大外，其次就是5月15日，央行还宣布将首套房贷利率的下限调低为LPR-20BP。

这样的话，在本次5年期LPR从4.6%下调至4.45%后，首套最低房贷利率的下限理论上就可以调整为4.45%-0.2%=4.25%。

然而，商业银行会执行吗？这是大家最为关心的。毕竟此前LPR4.6%时，很多城市的银行也并未直接下调到底，执行4.4%的最低利率。比如：北京房贷利率仍执行首套5.15%。

值得惊奇的是，小伙伴们的期待并没有失望。就在当天，很多城市的银行就表态跟进执行4.25%了，比如苏州、重庆、天津等。

小编在第一时间也调研了青岛银行圈：目前青岛已有华夏银行、工商银行、建设银行、青岛银行、民生银行、交通银行等能执行首套4.25%利率，二套5.05%利率，利率跟进速度之快“令人吃惊”。

那么，4.25%利率是什么概念呢？小编可以负责任地告诉你，这个数值已经创下近7年新低！即便按当年LPR转换之前的基准利率4.9%换算的话，也相当于打了86折。（4.9%X0.86=4.21%）

狠不狠？小编只能说，银行真是拼了！

之三：降息后对贷款人影响有多大？

LPR降了，那么，对我们息息相关的还贷款有何影响？

首先，大家要明白，本次LPR调整，是普惠政策，无论是对即将新发放贷款，还是已发放的存量个人住房贷款，均为利好，因为“基数降了”。但有以下区别：

一是对于新发放个人住房贷款。由于贷款利率是在LPR基础上加减点形成的，因此利率将立即下调15个基点。此外，叠加央行5月15日规定的房贷利率下限调整为LPR-20BP，新申请住房贷款将迎来双重利好。比如：很多城市利率迎来4.25%时代，真可谓如沐春风。

二是对于存量商业性个人住房贷款。分为两种情况：如果贷款合同约定的利率重定价日为每年1月1日（一般都是），那就得等到2023年1月1日后下调15个基点。

如果贷款合同约定的利率重定价日为对年对月对日，那5月份之后的比较沾光，比如：6月签的合同，那么下个月利率就可降15个基点；12月签的合同，则还得等7个月才能下调利率。如果是4月签的合同，则等待周期最长，须等到2023年4月才能下调15个基点。

那么，LPR下调对还款影响有多大呢？如果以100万30年的房贷计算，4.45%和4.6%的利率相比，每月大约可以少还90元，一共可以省下3万多元。

但最“惨”的是今年年初贷款的这部分人，时间点仅差两三个月，当初利率为5.35%，每月还款5584元；现在如果降为4.25%，则每月还款4919元，每月少还665元，每年可以少还7980元，30年下来则一共可以节省24万元，真不是一个小数目！

之四：对房价影响几何？

降息利好之下，房价是否会涨？是继续观望，还是等待更多的利好？仁者见仁，智者见智。

小编站在金融的视角，只想说，金融是房地产的温度计，金融政策宽松会刺激楼市的回暖，这是必然的。金融也是房地产的血液，一旦资金活水开始向地产输血，房产灌溉后也势必会复苏。不信，大家可以回首一下2008-2009年利率打七折的时候，也可以回首一下2015-2016年利率打八折的时候，是否都是楼市入手的最佳时机——

当然，也会有很多小伙伴会用经济形势不好、疫情影响、收入下降等来驳斥。但是，如果懂经济学的人，大家还应该明白一个道理，那就是经济往往越不景气时，房价还越会涨。为什么？

其一，从增长方式的角度看，投资拉动会启动，而房地产是投资产业的代表；其二，经济形势不好需要货币宽松化刺激，而房地产是最大的资金蓄水池；其三，从资金出口的角度，实体经济差，资金往往会躲进房地产避险；其四，从土地财政依赖的角度，经济不好往往会依赖房地产补血。

最后小编想说的是，永远不要低估利率对楼市的冲击力。如果准备上车的人，建议此时此刻要注意盯紧楼市走势，最简单的方法就是多去售楼处和中介门店看看，尤其是先重点关注一手房价格，其次是二手房，如果人流量上来了，交易量活跃了，你就需要注意了——当然，买与不买，选择还在个人。