公积金和商业贷款哪个好「50万商贷和公积贷区别」

大家好，我是老涂。

中国的贷款分两种，一种是公积金贷款，一种是商业贷款。现在先来说说怎样进行公积金贷款。

公积金单位需要交一部分,你自己交纳部分。这个公积金就相当于工资。归职工个人所有，定向用于职工个人买房。当职工在国内调动工作时候?应当随之办理住房公积金转移手续,不必销户支取。等职工退休之后，一次补偿,返还给职工。

公积金可以在所得税之前扣除,另外个人支取原交纳的公积金时候，免征个人所得税。

公积金支取条件很多,不光是买房一项,还可以包括:翻修住房、自建住房、房租过高、偿还住房贷款利息等,甚至有一段时间可以大病支取。

那公积金如何发放呢？一种的是采用委托方式，另一种是自己去办理。现在先来说说委托办理的步骤。

首先委托经过住房公积金管理中心认证的代办机构,代理你办理的个人公积金贷款，签订委托书，代理你的具体手续。如果是经适房,还需要办理信用评估手续。贷款被批准后,本人(已婚者需要夫妻双方)亲自去到公积金管理中心，在合同上签字。最后公积金发放。

如果,你需要自己办理,就需要更加麻烦的手续,包括确定你单位公积金的专管员,收集各方面的材料,完成审查,确定贷款年限、金额和担保方式，我曾经办理过一次,非常麻烦，手续十分繁琐。而且赶到房地产销售旺季,公积金中心往往无钱可贷,这种情况只能等,等着他有钱才能批复，时间周期十分长。

之所以，公积金有这么多的限制，数额限制、年限限制,周期较长等缺点开发商不愿意帮助客户办理,因为同样的房款,贷款下来慢势必影响他的资金周转。但是公积金确实省钱,我曾经算过, 100万的贷款, 20年,等额本金，公积金贷款利息总计36万,而商业贷款是57万,差了三分之一。因为本身公积金和商业贷款率,以现在2018年5月计算,一个是3.25% , 一个是4.9%。所以，从这个角度讲,普通买房者还是尽可能找使用公积金贷款的开发商项目为好。

那现在就来说说商业贷款。

个人住房商业贷款,是指具有完全民事行为能力的自然人,购买本市城镇自住住房时,以其所购产权住房为抵押物,作为偿还贷款的保证而向银行申请的贷款。所以，申请人一定必须年满18岁,另外原则上退休人员是无法申请商业贷款的。

商业贷款的流程：

首先要填写个人住房贷款申请表，提供银行所需的资料，银行调查核实申请人的房源和收入情况以及征信状况，银行审查条件合格后 ,经副行长完成审批,和申请人签订借款合同、抵押合同、保险合同。然后到房屋产权抵押部门,办理抵押和公正手续。最后银行放款给开发商，客户开始按揭还款。

能够申请下个人住房商业贷款,最大的问题不在于手续,最大的问题就是银行评定申请人的信用状况,然后根据评定结果做出贷或不贷的决定。

那么银行是如何评定信用标准的呢？

第一从年龄、户籍、家庭结构、学历、职业、职务、工龄、住房这几种来进行评定。

第二从家庭年收入、家庭净收入、家庭金融资产、家庭其他资产来进行评定。

第三从医疗保险、养老保险、意外伤害保险、住房公积金进行评定。

第四从银行信用、银行储蓄、银行存款、银行贷款进行评定。

第五从减分类项目,包括不良信用记录。

需要注意的就是,银行对于以上指标不会进行全部核实,但是会按照一定比例，大约20%会进行核查,如果发现其中某项数据弄虚作假,就会对申请人个人信用全盘否定。而且会计入记录银行通过以上5类指标进行综合分析，银行基本上就能就放贷进行判断。当然五类指标不是平均作用,最关键的几条就是:家庭年收入，个人职务(代表你的收入能力)、银行信用状况(征信)等指标在其中起举足轻重的作用。

职业也是有点重要,现在来看，公务员、教师、律师、注册会计师这些职业买房贷款是比较容易，如果是普通职员相对就要难一些。

另外,如果你银行征信出现过不良记录,就相当麻烦,这意味着你不是一个诚信的人,所以也要格外重视你银行征信,避免出现逾期等问题。另外，如果客户有刑事犯罪记录,由于拖欠贷款而被起诉的记录,在银行看来,这些人根本就没有信用可言,就完全不考虑。

公积金最大的优点就是贷款利息比较低,甚至只有普通商业贷款利息的三分之二水平。公积金贷款最大的劣势就是手续繁长,受到的限制条件也比较多,可能半年才能贷款下来,而且贷款额和你方方面面的条件相联系,开发商不喜欢使用。因此,更多的时候,商业贷款可能更为重要一些。