【深度】房企7月密集发债,融资收紧信号已现「房地产融资政策收紧」
综述：从房企融资表现上看，支撑债券市场融资的房企类型仍然没有改变，依旧以国企、央企为主导，地方城投平台也有不俗占比。顺畅的融资也为这些企业带来了更多在土地市场投资的资金补充。而对于民企来说，此前5家重点房企发行信用支持债券并未起到理想的示范效应。尽管7月迎来偿债高峰，但截至目前，房企仍在通过不同方式偿债或与投资人沟通展期。6月房企累计融资降幅持续收窄至39%，其中ABS产品回暖最为明显。融资成本方面，2022年上半年成本同比降低1.33%，境内债总量大且成本降低是主要原因。伴随着政策端的支持，保障性租赁住房REITs成为新热点，目前来看，监管的重视使保租房REITs审批流程加快，房企至少有三种方式切入这个新赛道。
一、房企表现：债券市场国央企站台，7月偿债高峰房企赎回 展期
2022年6月，房企境内与境外债券发行规模共计516.3亿元，环比上升2.3%。整体来看，国企、央企占比超过50%，依旧延续此前发债主力的地位，国企、央企境内发债畅通，且央企和地方国企发债成本利差缩小；此外，尽管5月监管机构选定碧桂园、龙湖、新城控股、旭辉和美的置业5家作为示范发债房企，但6月民营房企发债规模仅占5.3%，目前来看这5家房企并未给民企发债起到足够的示范作用。
从境内债角度看，6月共发行475.3亿元，环比上涨4.3%，总体境内债融资情况持续好转。其中，招商蛇口共完成70.9亿债券融资，不光为其偿债提供了现金流，也助力其在6月新进9宗地块，建筑面积208.3万平方米。
据焦点研究院统计，房企7月境内债到期规模为506.5亿元，截至7月15日，待偿规模为266.2亿元，占7月到期境内债总额的52.6%；7月境外债到期规模为424.6亿元，截至7月15日，待偿规模为245.7亿元，占7月到期境内债总额的57.9%。目前看来，房企虽迎来偿债高峰，但偿还节奏有序。
资金相对比较充足的房企，一般选择债券赎回或者债券回售的方式来偿债。其中，碧桂园6月15日以现金回购的方式提前回购7月到期的6.83亿美元债，体现了企业充足的现金保障；此外，7月13日，龙湖也悉数赎回2022年到期的4.5亿美元优先票据。
而对于资金链吃紧的房企，一般选择债券展期或交换要约的方式为自己换取时间。对于这些房企，展期获得的喘息时间需要他们积极自救，从销售回款着手，逐渐改善企业经营状况，这样才有可能在融资市场重获投资者的信任。
二、融资规模：融资总额降幅收窄至39%，ABS产品发行明显好转
房企融资总额降幅显著收窄。2022年1-6月，房企通过境内债、境外债和资产证券化三种渠道共融资4845.7亿元，同比下降39.1%，降幅较1-5月收窄1.3个百分点。深入各渠道来看，境内债1-6月同比下降12.1%，降幅较1-5月收窄8.4个百分点，降幅连续两个月收窄8个百分点以上。目前看来，造成境内债同比收缩的主因还是在于民企发行量较少。且5月对民企发债可运用信用支持工具等政策仍未见明显效果。
此外，境外债市场方面，1-6月融资规模同比下降68.7%，降幅较1-5月扩大1.1个百分点。其中，新城发展通过发行绿色债券的方式，获得1亿美元融资；新湖中宝附属公司也发行1.5亿美元债券。民企境外债市场也在逐渐修复中。资产证券化方面，1-6月融资规模同比下降48.5%，降幅较1-5月扩大5.5个百分点，表现有所反弹。特别是6月24日，深交所表示支持优质房地产企业盘活存量资产，将在符合要求的行业和企业发行资产证券化产品时实施专人对接、即报即审，将有助于资产证券化产品的发行。
6月整体市场回暖明显，资产证券化规模环比大涨。6月单月，房企通过3大渠道共获得793.5亿元融资，虽同比下降44.9%，仍处于相对低位，但环比上涨19.6%，处于明显回暖态势。具体到各渠道来看，境内债虽环比上涨幅度最小，但已经连续两个月反弹，在国资企业占发行主导的态势下，境内债单月发行反弹的高度将更多取决于民营房企的融资情况。
此外，境外债及资产证券化产品环比分别下降15.8%和上涨74.5%。境外债通过要约交换重新上市的情况较为常见，虽短期内房企债务压力有所下降，但由于要约交换通常需要房企付出同意费或提高票面利率，因此长期来看房企债务压力并未明显下降，对房企发行规模的刺激也不大。资产证券化方面，除此前基数较小这一原因之外，房地产市场较为冷淡，各大房企销售业绩不佳，因此以房企偿付能力为主要考核的供应链ABS发行难度陡增。而近期随着楼市政策的大力松绑，房企销售额存在好转迹象，因此资产证券化产品发行状况得到改善。
二、融资成本：两大原因助力上半年行业整体债券融资成本下降1.33%
境内债与境外债成本依旧呈现相反走势。2022年1-6月，境内债融资算数平均成本为3.52%，同比下降1.10个百分点；境外债融资算数平均成本为7.51%，同比上升0.38个百分点。由于两个平台发债房企的类型存在明显差别，境内以国资背景企业为主导，境外则以民营企业为主。而在前两个章节也已经提到过，国企、央企有大股东背书，且目前各地集中供地市场上，地方城投不断兜底，大型央企也积极履行企业社会责任，因此境内债成本同比相应有所下降。而民营房企受整体市场影响较大，信用水平恢复仍需时间，另外，境外债展期也将导致其票面利率上涨，因此境外债成本依旧处在上行压力之中。
房地产行业整体债券融资成本同比下降明显。通过加权计算，房企2022年1-6月债券融资成本为4.29%，相比2021年1-6月的5.62%明显下降，降幅为1.33%。造成这个情况的原因在于：1、2022年境内债发行规模远高于境外债，因此境内债融资成本对整体债券融资成本的影响更大；2、境内债发行主体资质更优，成本随之降低。
6月各渠道融资成本同比明显降低，环比则稍有反弹。与5月两大渠道融资成本同环比普降不同，虽然6月融资成本同比有所下降，但环比却均有所反弹。境内债方面，6月平均票面利率为3.56%，环比上涨0.30%，同比下降1.39%；境外债方面。6月平均票面利率为7.84%，环比上涨2.24%，同比下降0.46%。伴随着融资规模的回暖，融资成本环比也有走高迹象。
二、融资创新：绿色融资顺应行业大潮，保租房REITs将成为最新热点
绿色债券仍是顺应行业发展潮流的创新融资手段。2022年1-6月，房企共发行绿色债券106.93亿元。增加绿色建筑的建造本就属于顺应行业趋势，而在融资困难的大环境下，还有助于扩宽绿色融资渠道，发展融资机会。此外不光债券市场，资产证券化市场也频传企业发行绿色资产支持专项计划的消息。1-6月房企共发行138.8亿元绿色ABS产品，频繁刷新发行规模。
保障性租赁住房或成为新兴融资渠道。7月11日，首单保租房REITs红土创新深圳人才安居REITs获深交所审核通过，仅3日后，中金厦门安居REITs也获上交所通过。两单保租房REITs审核用时分别为45天和48天，审批速度之快体现了目前监管的重视程度，对于房企退出保障房项目是一个不错的选择。
房企进入保障性租赁住房的方式有三种。首先，对于已经开展配建租赁房项目的房企来说，政策的倾斜可以缓解企业开发方面的资金压力，同时保租房REITs也拓展了企业的推出方式。
其次，对于部分已开展长租公寓项目的房企来说，可以考虑申请将全部或部分项目纳入保租房体系，进而享受政策扶持。例如，旭辉瓴寓旗下项目通过认定，被纳入为上海市松江区首批保障性租赁住房，同时这也是旭辉瓴寓首个获纳入国家保障性租赁住房的项目。
最后，参与旧改项目的企业也可以尝试将项目纳入保租房体系。此前，广州住建局曾发布政策，明确旧改要供应保租房房源，避免过度化房地产开发。