片区综合开发的总体原则及常用的五种融资方式「房地产开发融资方式」

新冠疫情造成了经济上的巨大冲击和国际政治方面的史无前例的断裂带。影响深远，再加上中美两国关系恶化，给世界带来了种种不确定性，民族主义、民粹主义和意识形态（人权问题）又进一步减弱了国家间的互信，恶化了世界经济发展及国家之间的经济关系、政治关系和国际关系，影响了世界格局和秩序，全球化的格局正在发生实质变化。面对去全球化、分流化或甚至去中化以及中美科技脱钩的风险，疫后经济分工、专业分工面临重构，全球产业链、供应链、价值链将发生很大调整。

我们今天要说的话题就是在政府债务规模强力管控和政府投资降低的背景下产生的。目前，我们面临着资本报酬边际收益递减而带来的投资下滑，收入差距拉大和中等收入群体过低及家庭部门杠杆率激增带来的消费不足，又同时面临着国际大循环面临外需市场的萎缩和一些地缘政治因素的影响。新的税源未成熟，老的“供给”又停滞，人民群众对美好幸福生活的期盼又在不断增加，政府的收入和支付难以平衡，压力比山还要大。而政府要投资搞这些基础设施建设项目，又该如何进行呢？

由于前述经济形势和政策严控的因素，地方政府搞建设如果继续采取传统的开发模式显然已经不合时宜，过往的基础设施等非经营性资产以及行政性主导园区开发建设模式，完全靠政府平台类企业以政府信用为担保进行银行贷款融资，之后因为缺乏经营性现金流业务导致项目没有还款来源，最终陷入“借新还旧”，各类政府隐性政务不断增加的恶性循环。而再像以前那种直接分土地款、分税的模式肯定是不行了，政企之间缺乏经得起推敲的结算通道与考核机制，做好做坏一个样，只要卖地就能分钱，最终还是导致政府的刚性负债增加，而直接分土地款的方式也触发了政府财政预算和土地出让收益管理的种种政策红线，不符合控制政府隐性负债的政策方向，经不起后期的审计。

对于地方政府而言，既要承担新的任务，解决增量问题，发展城市与产业经济，又要化解存量债务，并控制负债风险。所以，今天就说一下最近很潮的“片区综合开发”。

片区综合开发的总体原则：“市场主导、整体规划、片区开发、专业运营、综合平衡”。这里的综合平衡，现有的浅见认为应该是指“片区内土地收储总体收支平衡”和“区域开发的经济自平衡”。就资金性质细分而言，区域开发投资包括两大类：

一、土地熟化投资

包括规划、可行性研究、咨询、评估、征地、拆迁、安置、市政基础设施等符合国家政策的土地整理前期工作的投资。这项工作与土地储备相关，通常土地储备有三项内容：一是征拆收回；二是前期开发，如“三通一平”；三是储存以备供应。按照相关政策规定，土地储备工作只能由纳入名录管理的土地储备机构承担，其他机构不得从事全程的土地储备工作，特别是不得开立、持有、抵押土地储备证，更不能组织出让土地，也不能享有土地收益分成。但在实务上，对于征拆收回和前期开发两个环节，储备机构均不能独立完成，都是分别委托给住建部门下属的拆迁单位和建设单位来实施的，只有储存以备供应这个环节是由储备机构独立完成，当然交易环节应由自然资源及财政部门完成。

在具体操作上，应按照土地储备预算政策进行实施。需要注意两方面的问题：一方面是总体收支平衡和年度收支平衡；另一方面是用于征地拆迁以供地方政府收购收回土地的资金，必须是以不附带偿还责任以单项形式支付的资金，不允许以债权债务等形式或其他变相的违规举债。

二、社会事业投资

包括在区域开发经济自平衡的框架下实施的文化体育、医疗卫生等公共设施建设的投资。从预算口径的角度，这不可能计入到土地熟化投资，而必须单独列入一般公共预算。

在实务中，土地出让金收入入库后，应先行返还土地熟化投资，再扣除本级及其以上政府提留的各种基金，剩余部分一般是本级政府与事权单位两级分成，因此无论区域开发项目属地是市还是管委会，在分成中都可以运作一些适当的建设项目，但是应防止违规成为政府的负债。此外，随着区域开发项目的实施，税源逐步形成，管委会还有一些财政增量留成，与前述分成合并成为公共工程投资的资金来源。

片区综合开发的交易结构

主要交易流程

（一）政府授权平台公司作为本项目实施主体，与平台公司签订《授权开发协议》，由平台公司承担合作范围内设计、投资、建设和运营等职责，政府相关部门承担项目的行政管理，为项目提供政策支持，并按照《授权开发协议》约定，根据绩效考核结果向平台公司支付授权经营服务费。

（二）平台公司通过公开招标方式选择社会投资人，与中标社会投资人签署《投资合作协议》，并按照约定比例出资成立合资公司；待项目公司成立后，平台公司、社会投资人、合资公司签订《投资合作协议》的补充协议，由合资公司作为项目业主，负责承担合作协议项下的全部工作，具体包括合作范围内的设计、征地拆迁、安置补偿、基础设施及公共配套设施的投资、建设等工作。

（三）合资公司在授权范围制定综合开发计划（包括但不限于分期开发计划、投资建设计划、融资与还款计划、土地出让计划等）并报政府批准，合资公司按经批准的综合开发计划推进各子项目建设。主要是保障供地计划符合建设进度。

（四）通过项目建设开发，在合作范围内实现新增土地出让收入、税收等增量财政收入将作为授权经营服务费来源，授权经营服务费纳入年度财政预算和中长期财政规划。

（五）社会投资人具有项目对应企业资质和管理能力的，由社会投资人与合资公司签订项目设计合同、施工合同，由社会投资人进行设计、施工；同时，社会投资人通过项目公司开展片区招商引资等工作，按与政府约定的比例，获取落地投资额奖补。

（六）项目合作期满，由平台公司向社会投资人进行合资公司股权回购或清算，实现社会投资人退出。

三、要关注的几个点

（一）片区综合开发是否会增加政府债务？

2019年1月1日生效的《负债准则》明确“负债是指政府会计主体过去的经济业务或者事项形成的，预期会导致经济资源流出政府会计主体的现时义务”，也就是说，不是现时义务就不应当确认为负债。这里的现时义务，是指政府会计主体在现行条件下已承担的义务，未来发生的经济业务或者事项形成的义务不属于现时义务。只有在同时满足以下两个条件的，应确认为负债：

一是履行该义务很可能导致含有服务潜力或者经济利益的经济资源流出政府会计主体；

二是该义务的金额能够可靠地计量。从片区开发项目合同的主体上看，是平台公司、社会资本，而社会资本与政府之间没有发生合同关系，合同的签订，并不必然地形成政府义务，更不是现时义务；至于政府与项目公司之间发生的经济资源流入或者流出，充其量是政府的或有经济事项，基于区域开发的多个变量性的边界条件，也不能成为可靠计量的义务，如果成为或有经济事项，应按照《负债准则》的规定，这一或有事项需要在表外进行披露。

（二）在没有政府信用背书和强约束的前提下，如何保障社会资本的权益？

社会资本以股权投资的方式进入到区域开发项目，是与平台公司发生的合同关系，如果平台公司不能履约，或者项目公司未能实现预期资金回流或效益的话，社会资本只能与平台公司按照所持有的股权承担风险，而不能向政府主张权利。这在惯例上，改变了社会资本的项目风险控制习性和方法，势必增加社会资本的顾虑。为了有针对性解决这一问题，至少需要兼顾社会资本：应在项目公司法人治理结构设计上，平衡社会资本的风险控制需求。比较简单的做法是，社会资本对项目公司保有相对优势的股权降到尽可能低的程度。

一、债务融资

1、银行信贷

银行信贷属于间接贷款，分为政策贷款、一般贷款、专项贷款，企业从银行贷款主要用于发展项目上的长期资金占用，银行作为债权人，有权利对企业的资金运用进行干涉和对债券资产进行保护。

政策性贷款是指由各政策性银行在人民银行确定的年度贷款总规模内，根据申请贷款的项目或企业情况按照相关规定自主审核，发放给企业的贷款。政策性贷款是目前中国政策性银行的主要资产业务，发放给国家扶植的优质企业和优质项目，具有成本低，款项来源稳定，风险性低的特点。但国家政策性贷款有额度限制、审核项目严格等限定，企业申请比较困难而且额度有限。

一般贷款与专项贷款指的是银行的一般贷款业务，专项贷款要求企业投入到专门的项目中，一般贷款不要求监管资金使用方向。银行贷款一般情况属于信用贷款，不要求进行物质抵押，银行对于企业的授信额度取决于企业的主要经营指标，通常授信额度为上一年度资产负债表营业收入的10%——20%。银行贷款企业一般要求条件如下：

①财务结构：

净资产与年末贷款余额比率大于100%。

资产负债率小于70%。

②偿债能力：

流动比率在150%~200%较好；速动比率较好；担保比例小于0.5为好；现金比率大于30%。

③现金流量

企业经营活动中的现金流量为正值，现金回笼在85%——95%以上，支付采购商品，劳务的现金支付率应在85%——95%以上。

④经营能力

主营企业增长率不小于8%；应收账款周转速度大约6；存货周转速度大于5.

⑤经营效益

营业利润大于8%；净资产收益率大于5%；利息保证倍数大于400%。

以上要求作为通用一般要求，不作为硬性规定与贷款核定标准。

企业使用银行贷款方式的优点是成本低，资金充足。主要缺点是银行放贷谨慎而且资金监管严格，存在借款资金的利率变化、国家宏观经济和产业经济技术政策调整、借款资金所投资的项目发生比较大的市场变化导致不能如期偿还银行借款等风险因素。综上，对于大部分企业而言，不能依靠银行信贷作为融资的主要方式。

2、企业债券

债券融资是指企业通过向个人或机构投资者出售债券等筹集营运资金或资本开支。企业债券通常又称为公司债券，是企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的债券。企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系。

发行企业债券的一般要求：

①股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产不低于人民币6000万元；

②本次发行后累计公司债券余额不超过最近一期期末净资产额的40%；

③公司的生产经营符合法律、行政法规和公司章程的规定，募集的资金投向符合国家产业政策；

④最近三个会计年度实现的年均可分配利润不少于公司债券1年的利息；

⑤债券的利率不超过国务院规定的利率水平；

⑥公司内部控制制度健全，内部控制制度的完整性、合理性、有效性不存在重大缺陷；

⑦经资信评估机构评级，债券信用级别良好。

企业发行债券需要中国证监会批准，如果为国有制企业还需要国务院机关的批准，申请手续比较复杂，一般规律通常需要3——6个月的操作时间。

企业发行债券可以调整企业资产负债结构，增大财务杠杆，较大额度融资。但是债券融资作为债务融资方式，要求按照约定还本付息，对企业的现金流要求较高，如果资不抵债，企业会面临破产危险，从这个意义上来说，企业债券也有较大的风险。

3、专项债融资

2015年4月，财政部发布《地方政府专项债券发行管理暂行办法》，以加强地方政府债务管理。政府专项债券区别与一般政府债券，为有一定收益的公益性项目发行，由政府性基金或专项收入偿还，安全性较高的债券。

政府专项债券主要分为四种：

①城市地下综合管廊建设专项债券。重点支持城市地下综合管廊建设项目，建设期限超过5年的综合管廊建设项目，核准文件有效期可从1年延长至2年。

②战略性新兴产业专项债券。鼓励节能环保、新一代信息技术、生物、高端装备制造、新能源、新材料、新能源汽车等领域符合条件的企业发债，重点支持《“十二五”国家战略性新兴产业发展规划》中明确的二十大产业创新发展工程项目，允许不超过50%的募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金。

③养老产业专项债券。重点支持养老项目，债券资金可用于改造其他社会机构的养老设施，或收购政府拥有的学校、医院、疗养机构等闲置公用设施并改造为养老服务设施。

④城市停车场建设专项债券。重点支持城市停车场建设项目，鼓励发债用于收购已建成的停车场进行统一经营管理。

4、过桥贷款

过桥贷款又称为过桥资金，过桥资金是一种短期资金的融通，期限通常以六个月为限，是一种与长期资金相对接的资金，属于短期借款范畴，借款企业使用它可以为长期低成本融资安排提供担保，或还清现有的债务，或实现资本运营中某一过渡期的特殊目的。这种类型的贷款融资主要是解决短期问题、资金缺口问题、历史遗留问题，预期今后可以用诸如长期贷款、企业债券或者其他融资而得以较快的回收。

过桥资金的利率通常较高，有时比同期银行信贷利率高出几倍，并且要求类似于股权、房产等资产进行抵押。总之，过桥资金是使购买时机直接资本化的一种有效的工具，具有回收速度快和过渡性质强的特点。

二、租赁融资

租赁融资通常称为融资租赁，是目前国际上最普遍、最基本的非债务性融资形式之一，通过发展与创新，目前已经将租赁的传统标的物，如设备、机械等延伸到其他的资产，如路灯、管网等，从而为企业提供两个方向的融资，一是作为承租人进行融资租赁，即传统的租赁方式，另一种是售后回租方式融通资金，即企业先将资产出售给租赁公司，再以融资租赁的形式租回的新兴租赁融资模式。

企业需要某设备，可以直接联系融资租赁公司，由租赁公司联系厂家，出资购买设备，然后交付企业使用，企业按期支付租金，在约定期限届满之后，支付名义价格获得设备的所有权。融资租赁是集融资、融物、贸易、技术更新与一体的方式，当设备使用过程中，企业出现资金问题支付租金困难时，租赁公司可以回售和处理租赁物，因此在办理融资时对企业资信和担保的要求比银行信贷低，不影响企业的资信状况，不占用企业贷款信用额度，非常适合生产性企业的融资，降低资金占用成本和利率风险。

传统融资租赁的四个种类：

①直接融资租赁，即传统的以设备为标的物的租赁方式。

②杠杆融资租赁，融资方式与传统方式类似，在资金提供方，通常由一家租赁公司牵头作为主干公司，为一个超大型的租赁项目融资，主干公司提供资金不少于20%。一般用于飞机、轮船、通讯设备和大型成套设备的租融资租赁。

③委托融资租赁，融资方式上与传统方式相同，但出租人与承租人与委托人签订书面委托，代为操作，在租赁期内租赁标的物的所有权归委托人，出租人只收取手续费，不承担风险。这种委托租赁的特点是让有资金而没有租赁经营权的企业可以“借权”经营。

④项目融资租赁，承租人以项目自身的财产和效益为保证，与出租人签订融资租赁合同，出租人对项目之外的财产和收益无追索权，租金的收取也只能以项目的现金流量和效益来确定。通常通讯设备、大型医疗设备、运输设备甚至高速公路经营权都可以采用这种方法。

出租人以租赁物件的购买价格为基础，按承租人占用出租人资金的时间为计算依据，根据双方商定的利率计算租金。全部租金等于购买租赁物件的购置成本加上租赁期的租赁融资利息，一般市场融资租赁的年利率大约为物件购置成本的10%——16%。

三、股权融资

股权融资是指公司通过出售或以其他方式交易公司的股份（或股票）获得企业生产经营资金和发展资金的融资方式。股权融资与其他融资方式的本质区别就是发生了公司的股权变化，资金提供者通过购买公司股权而成为公司的股东，享有股东权利、承担股东义务。股权融资包括增资扩股、发行股份（或股票）、配股、债转股等。股权融资作为企业的主要融资方式，是企业实现快速发展的重要融资手段。

1、股权融资的优缺点

与债权融资相比，股权融资的优势主要表现在：

①资本优势，股权吸收的资本属于权益资本，不用承担还本付息义务，风险较低。

②战略投资者优势，可以联合优质企业进行战略合作，拓宽市场渠道、政府关系优势、技术优势等，产生协同效应，壮大公司。

主要的缺陷表现在：

①从控制管理层面，会稀释公司的股权、控制权、收益权。

②股东之间对于公司战略发展等重大问题上的分歧会导致管理危机，导致合作破裂。

③经营管理层面上，公司不同的股东可能会产生有利于自己而不利于其他股东的投资行为，产生利益冲突。

2、股权融资的方式

四、项目融资

项目融资是指贷款人向特定的工程项目提供1年期以上的借贷资金，以项目营运收益承担债务偿还责任的融资形式，项目融资属于债务融资范畴。更准确地说，是指借款人以建设项目的名义筹措资金，并以该项目预期现金流量和未来收益、自身财产及所有者权益承担债务或担保并作为偿还贷款资金来源的一种融资方式。实质上，贷款人对于该项目所产生的现金流量享有偿债请求权，而该项目资产作为附属担保以控制贷款人的信贷风险。

项目贷款方式始于由20世纪30年代美国油田开发项目，后逐渐扩大，主要用于三大类项目的开发：资源开发、基础设施建设、制造业等，目前多广泛应用于石油、天然气、煤炭、铜等矿产资源的开发。因其不需要信用或者财产进行担保，也不需要政府部门的还款承诺，贷款的发放对象是项目公司，它是专门为项目融资和经营而成立的。

1、项目融资的分类

项目融资以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款，按照有无追索权可划分为以下两种：

①无追索权的项目融资。指贷款人对项目公司的发起人无任何追索权，只能依靠项目所产生的收益作为还本付息的唯一来源。同时，贷款银行无权向该项目的主办人追索。对于金融机构而言，无追索权的项目融资风险巨大，要求贷款成本较高，目前应用的比较少。

②有限追索权的项目融资。有限追索权项目融资一般是指仅在项目的建设开发阶段贷款人有权对项目发起人进行追索，而通过完工达到验收标准投产后，项目进入正常运营阶段时，贷款就变为无追索的了。因此，有限追索权项目融资除了以贷款项目的经营收益作为还款来源和项目取得的物权担保外，贷款银行还要求有项目实体以外的第三方（如项目发起人）提供担保，贷款银行有权向第三方担保人追索。但担保人承担债务的责任，以他们各自提供的担保金额为限，所以称为有限追索权的项目融资，需要对项目进行严格的论证。在现代项目融资实物中，大多数项目融资都是有限追索。

2、项目融资的模式

①直接项目融资。

是指项目的投资者直接向境内银行等金融机构申请贷款，取得一年以上信贷资金，按照贷款协议由项目投资者直接偿还贷款和利息的融资方式，无论项目本身的成败，都由项目投资者，来偿还项目贷款。这是企业采用最多也是最普通简单的项目融资方式，通常需要项目以外的资产或第三方抵押担保，债权人对债务有完全的追索权，即使项目失败也必须由项目投资者还贷。

②间接项目融资

简介项目融资是指，投资者设立项目公司，并由项目公司承担项目融资、项目建设、生产经营、产品销售、还本付息责任。此种方式是项目融资的狭义概念，一般不包括直接向银行的贷款，因其操作的专业性和项目管理的适用性与规范性，是管理效率较高的方法。

③产品支付

在项目投产后直接用项目产品来还本付息，而不以项目产品的销售收入的现金来偿还债务的一种融资形式。主要用于美国石油、天然气、矿产的开采，其特点是：用来清偿债务本息的唯一来源是项目的产品、贷款的偿还期应该短于项目有效生产期、贷款方对项目经营费用不承担直接责任。

④BOT融资

BOT即“建设—经营—转让”，是指政府部门就某个基础设施项目与私人企业（项目公司）签订特许权协议，授予签约方的私人企业（包括外国企业）来承担该项目的投资、融资、建设和维护，在协议规定的特许期限内，许可其融资建设和经营特定的公用基础设施，并准许其通过向用户收取费用或出售产品以清偿贷款，回收投资并赚取利润。政府对这一基础设施有监督权，调控权，特许期满，签约方的私人企业将该基础设施无偿或有偿移交给政府部门。

⑤TOT融资

TOT即“移交——经营——移交”，是国际上较为流行的一种项目融资方式，通常是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权或经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在约定的期限内通过经营收回全部投资并得到合理的回报，双方合约期满之后，投资人再将该项目交还政府部门或原企业的一种融资方式。

⑥PPP融资

指在公共服务领域，政府采取竞争性方式选择具有投资、运营管理能力的社会资本，双方按照平等协商原则订立合同，由社会资本提供公共服务，政府依据公共服务绩效评价结果向社会资本支付对价，在该模式下，鼓励私营企业、民营资本与政府进行合作，参与公共基础设施的建设。与BOT相比，狭义PPP的主要特点是，政府对项目中后期建设管理运营过程参与更深，企业对项目前期科研、立项等阶段参与更深。政府和企业都是全程参与，双方合作的时间更长，信息也更对称。

⑦PFI融资

即私人投资计划，其含义是指政府部门根据社会对基础设置的需求，提出需要建设的项目，通过招投标由获得特许权的私营部门进行公共基础设置项目的建设与运营，并在特许期（通常是30年左右）结束时将所经营的项目完好地、无债务地归还政府，而私营部门则从政府部门或从接受服务方来收取费用以回收成本的项目融资方式。

FPI模式和PPP模式是最近几年国外发展得比较快的两种民资介入公共投资领域的模式，虽然在中国尚属于起步阶段，但是具有很好的借鉴作用。

⑧ABS融资

即资产收益证券化融资，指的是以项目所拥有的资产为基础，以该项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场上发行债券筹集资金的一种项目融资方式。概括说就是“以项目所属的资产为支持的证券化融资方式”。特点：

（1）ABS融资模式的最大优势是通过在国际市场上发行债券筹集资金，债券利率一般较低，从而降低了筹资成本。

（2）通过证券市场发行债券筹集资金，是ABS不同于其他项目融资方式的一个显著特点。

（3）ABS融资模式隔断了项目原始权益人自身的风险使其清偿债券本息的资金仅与项目资产的未来现金收入有关，加之，在国际市场上发行债券是由众多的投资者购买，从而分散了投资风险。

（4）ABS融资模式是通过SPV发行高档债券筹集资金，这种负债不反映在原始权益人自身的资产负债表上，从而避免了原始权益人资产质量的限制。

（5）作为证券化项目融资方式的ABS，由于采取了利用SPV增加信用等级的措施，从而能够进入国际高档证券市场，发行那些易于销售、转让以及贴现能力强的高档债券。

（6）由于ABS融资模式是在高档证券市场筹资，其接触的多为国际一流的证券机构，有利于培养东道国在国际项目融资方面的专门人才，也有利于国内证券市场的规范。

3、项目融资的特点

①有限追索权。

②信用担保结构复杂。项目融资需要信用支持，可以是自身信用，也可以由第三方提供。项目本身的多参与方（包括设备提供商、项目建筑商等）共同为项目分散风险，提高项目抗风险能力。另外，由于项目的用资金额较大，通常由多家金融机构参与，并通过书面协议明确各贷款机构承担风险的程度，一般还会形成结构严谨而复杂的担保体系。

③要求完备的现金流保证。项目在经济上的可行性须通过一定方式表现出来，必须具备关于项目现金流量的可行方案，该方案应由独立的工程可行性研究报告做证明，证明项目的未来现金流量足够支付项目的现金需要，支付施工费用及偶然费用。

④财务杠杆作用只是融资比例大。项目融资可以使投资者收到非常高的投资利润率，对投资者投入的权益资本金数量没有太多的要求，绝大部分资金依靠银行贷款来回凑集，一般项目融资在70%左右，某些项目可以做到100%融资。

⑤融资成本高。一般而言，处于风险因素、管理因素、测评因素等影响， 项目融资的利息一般高出同等条件抵押贷款的利息，小于担保借款的利息。

⑥实现资产负债表外融资。项目融资的债务不表现在投资者公司的资产负债表中，资产股债表外融资对于项目投资者的价值在于使某些财力有限的公司能够从事更多的投资，特别是一个公司在从事超过自身资产规模的投资时，这种融资方式的优势可充分体现。

4、项目融资的申请条件

（1）项目本身已经经过政府部门批准立项。

（2）项目可行性研究报告和项目设计预算已经政府有关部门审查批准。

（3）引进国外技术、设备、专利等已经政府经贸部门批准，并办妥了相关手续。

（4）项目产品的技术、设备先进适用，配套完整，有明确的技术保证。

（5）项目的生产规模合理。

（6）项目产品经预测有良好的市场前景和发展潜力，盈利能力较强。

（7）项目投资的成本以及各项费用预测较为合理。

（8）项目生产所需的原材料有稳定的来源，并已经签订供货合同或意向书。

（9）项目建设地点及建设用地已经落实。

（10）项目建设以及生产所需的水、电、通讯等配套设施已经落实。

（11）项目有较好的经济效益和社会效益。

（12）其它与项目有关的建设条件已经落实。

（13）项目建设公司或管理机构已经成立，管理团队具备管理项目的能力和素质。

五、银行间债券市场融资

1、整体情况

银行间债券市场主要有六种融资方式，包括超短期融资债券、中期票据、非公开定向债务融资工具、短期融资券、资产支持证券、集合票据等。其中后两种使用者甚少，超短期融资债券因备案制、灵活机动、融资周期短等特点，是目前市场上使用效率最高的融资方式。

2、具体债券产品介绍

①超短期融资债券，简称“超级短融（SCP）”，期限为7-270天，发行规模不受净资产40%的红线限制，采用备案制，无需按年注册，要求企业评级AA以上，成本与短期融资债券基本持平。

②中期票据。期限在1年-10年之间，是企业5年以下中期贷款的替代品，受40%红线限制，一次注册通过，可以在两年内发行，可以采用固定或者浮动的计息方式，成本略低于10年期以上企业债券。

③非公开定向债务融资工具，简称“定向工具（PPN）”，注册之后向特定投资人发行金融产品，发行人与投资人的协商在注册之前基本完成，发行价格、发行利率、所涉费率遵循自律规则、按市场方式确定，不再强制要求信用评级，发行规模可突破“40%”限制，融资快速便捷。

④短期融资券。期限1年以内，可以循环贷款，实现“短债长用”，降低融资成本，要求信用评级AA以上，受到40%红线限制。

⑤长期限含权票据。属于票据种类，受40%限制，无固定期限，一般为X N（5 N为主，即5年后可赎回），要求主体评级AA以上、计入权益的独立计算，可用于项目投资建设（可作为资本金，占资本金比重不超过50%）。

⑥资产支持票据（ABN）。企业通过真实销售将应收账款、银行贷款、信用卡应收款等资产出售给SPV，再由SPV以这些资产作为支持发行票据在市场上公开出售，约定在一定期限内还本付息的债务融资工具。以非公开为主，不受40%红线限制，发行规模受限于基础资产产生的现金流规模，还款方式和期限应与基础资产现金流相匹配，基础资可以为天然气收费收益权、自来水销售收入、高速公路建设应收款等领域的现金流，募集资金用于民生领域建设。

⑦项目收益票据。在银行间债券市场发行的，募集资金用于项目建设且以项目产生的经营性现金流为主要偿债来源的债务融资工具。发行人设立独立的项目公司，以非公开发行为主，期限与项目期限一致，一般用于市政、交通、公用事业、教育、医疗等与城镇化建设相关的、能产生持续稳定经营性现金流的项目。

银行间债券市场是融资的一个主要市场，第⑥⑦项是比较新颖且国家支持的方式，不同的类型各有特点，可以相互作为补充。具体对比如下表：

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