为什么日本要刺破房地产泡沫「人民日报楼市」
从2021年一季度开始,国内平均房价就出现了下跌趋势,从最高时的1.1万元/平米,下跌至今年一季度的9850元/平米,房价的下跌幅度超过了10%以上。而像郑州、天津、哈尔滨、青岛、石家庄等重要城市的房价已经处于长期下跌的趋势之中。
为了稳定房价,全国已经有70座城市对楼市松绑,有的是降低首付比例,有的是取消了限购和限贷令,还有的是提高公积金贷款的比例,以及购房补贴,我国正在全力的“稳楼市”。现在问题来了,国内楼市是否存在着泡沫?
答案是肯定的。拿现在的杭州、武汉、南京等二线城市来说,买一套房至少要在2-300万元,而当地的老百姓年收入也只有5-6万元,这意味着,普通家庭不仅要掏光所有储蓄付首付款,而且还要欠下20-30年的债务,也未必买得起房子。房价已经远远脱离了当地老百姓的购买力。
于是就有网友提出,既然国内楼市存在着泡沫,为什么我国还要全力“稳楼市”,而不是学习当年美国、日本主动去刺破泡沫呢?先来了解一下,日本房地产泡沫起始于当年日本出口表现非常强势,于是美国等西方国家就在1985年逼迫日本签订了《广场协议》。
最终,导致了日元的大幅升值,日元升值吸引了全球各路游资进入日本,把日本的房价给炒了上去,后来日本国内也开始全民炒房,这造成了日本房地产泡沫。最终,日本央行通过连续加息,以及收紧房贷,直接刺破日本房地产泡沫。
而美国的房地产泡沫,是在本世纪初互联网泡沫破裂之后,美国经济持续低迷,于是美国人就开始想通过房地产来恢复经济。美国的次贷危机,主要是美国金融机构以零首付的方式,贷款给低收入群体,帮助其实现购房梦想。
而美国的金融机构再把这种还贷能力不佳的房贷设计成金融衍生品,在金融市场上兜售,结果导致了美国很多银行都持有次级债券。而一旦美联储连续上调贷款利率,大量低收入购房者弃房断供,房价就开始出现大跌,金融机构持有的次级债券违约,美国就陷入了次贷危机之中。
显然,无论是美国的次贷危机,还是日本的房价泡沫被刺破,都是这两个国家主动挤破的。在美国和日本看来,长痛不如短痛,主动挤破房地产泡沫,更有利于经济结构的转型。那么,我国为什么没有像当年的日本、美国那样也主动刺破房地产泡沫呢?
首先,像日本和美国主动破除房地产泡沫,在短期内对经济的负面冲击是非常大的,还引发了经济危机。而我们国家目前经济增长还要依赖于房地产投资,如果直接将房地产泡沫挤破,那么经济增长就会放缓甚至滑坡。
此外,一旦房价短期内出现大跌,不仅会出现大量购房者弃房断供,房企破产倒闭,银行贷款还不出来,还会影响到其上下游几十个行业,导致大量人员失业。显然,这样大的代价是我们承受不了的,所以,我国现在要全力“稳楼市”。
再者,日本的房地产泡沫是在上世纪90年代,而美国的次贷危机是在本世纪初期,这两场危机的经验教训是值得我们借鉴的。中国的决策层完全可以通过让房价在短期内保持稳定,长期稳中有降,通过时间换空间的方式来把房地产泡沫给挤干净,使房地产泡沫软着陆,把房价下跌给经济带来的影响降到最低。
为什么我国现在要全力“稳房价”,而不是学习日本、美国主动刺破房价泡沫呢?主要是中国的经济增长现在还是要依赖于房地产,如果房地产泡沫被挤破,对经济和社会的影响非常大,于是只能通过稳中有降,以时间换空间的方式,让国内房地产市场软着陆,这样就把房价泡沫对经济的影响降到最低。