政策性银行发行债券「房地产资产证券化」

近期，房地产并购金融业务显著升温，部分股份制银行表现活跃。

2月18日，《中国银行保险报》记者从兴业银行获悉，根据市场需求和业务发展需要，该行计划发行不低于100亿元房地产并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。除兴业银行外，平安银行、浦发银行、广发银行、招商银行也在房地产并购金融业务上有所动作，包括且不限于发行房地产并购主题债券、与房地产企业签订并购融资战略合作协议等。据不完全统计，多家银行已为房地产并购提供融资额度合计逾650亿元。

银行密集发行并购主题债

据了解，兴业银行近期已陆续接洽多家优质房地产企业，实地调研其并购重点房地产企业风险处置项目的原则、标准、流程及配套政策，通过并购贷款、并购票据、并购基金、并购财务顾问等“融资 融智”产品组合拳，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和经营困难的优质房地产项目。

2月15日，平安银行表示，该行计划于近期启动首期50亿元房地产并购主题债券的发行。募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。“我行将按照依法合规、风险可控、商业可持续原则，推进募集资金投放。重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难大型房地产企业的优质项目，有效支持房地产企业通过并购防范债务风险及推动行业结构优化。”平安银行人士称。

浦发银行、广发银行的行动更早。1月21日，浦发银行完成了50亿元房地产项目并购主题债券簿记建档，债券规模50亿元，期限为3年。据悉，这也是金融机构发行的首单房地产项目并购主题债券。1月27日，广发银行发布公告称，计划于近期发行50亿元房地产项目并购主题债券，募集资金专项用于房地产项目并购贷款投放。

除此之外，有银行也对房地产并购提供其他形式的融资支持。2月14日和2月18日，大悦城控股集团股份有限公司（以下简称“大悦城控股”）先后与招商银行、浦发银行签署地产并购融资合作协议。

据了解，招商银行、浦发银行将分别为大悦城控股提供100亿元人民币并购融资额度。项目合作内容包括但不限于并购顾问、并购贷款、并购基金、资产证券化以及基于并购相关业务需求创新的各类融资产品。

实际上，这也是招商银行近期签署的第二个地产并购融资战略协议。1月27日，招商银行还曾与华润置地及华润万象生活签署了《并购融资战略合作协议》。招商银行将分别授予华润置地200亿元、华润万象生活30亿元并购融资额度。

监管引导并购

银行上述举动离不开金融监管部门的推动。2021年12月20日，人民银行和银保监会联合印发《关于做好重点房地产企业风险处置项目并购金融服务的通知》，鼓励银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，通过投资并购债券、并购票据等债务融资工具，支持房地产企业兼并收购优质项目，重点支持优质房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。对于兼并收购出险和困难房地产企业的项目并购贷款，暂不纳入房地产贷款集中度管理。

人民银行金融市场司司长邹澜曾在新闻发布会上表示，房地产企业间的项目并购是房地产行业化解风险、实现出清最有效的市场化手段。

“从长远看，通过并购等市场化方式推动房地产市场的结构性调整，有利于高负债企业集团资产、负债双瘦身的同时保护住房消费者合法权益，有利于引导市场各主体更加重视项目本身的风险评估与管理，有利于形成房地产新发展模式，促进房地产业的良性循环和健康发展。”邹澜指出。

华泰证券研究所研究员张继强表示，目前来看，监管层政策鼓励房企项目承债式收并购，潜在标的将主要围绕在一线与强二线资质较优、原先就有国企参与合营联营、股权结构清晰的民营企业项目。对于优质房企尤其是国企，并购融资的新突破有望给其负债端适度“松绑”。

在全联并购公会信用管理委员会专家安光勇看来，银行陆续以发行金融债等方式支持房地产行业，能够帮助一些重点房地产企业解决目前的困境。同时，这对于银行自身也有利好，通过提供融资支持，能够减轻房企流动性紧张带来的不良压力。

“对于银行来说，推动房企资产重组，既能够维护房地产行业的稳定，银行也能够在发放贷款中获益，且有助于收回前期贷款。”暨南大学南方高等金融研究院副院长陈创练对记者说。

银行需做好风险识别

记者注意到，近期已有不少房企并购案例。如华润万象生活并购禹洲物业、中南服务，中海地产37亿元收购雅居乐、世茂所持广州利合股权，中海宏洋收购雅居乐义乌、徐州等项目，徐州市国企潘胜地产接手恒大南京项目，粤海置地收购粤海物业等。

另据贝壳研究院最新发布的报告，近期，招商蛇口与建发房地产分别发行12.9亿元、10亿元并购债，并明确融资用途。

不过，申万宏源证券分析师孟祥娟认为，当前试水并购债的房企发行规模不大，且主要用于偿还前期的并购贷款。一方面是当前多数房企资金压力仍然紧张，并购新项目的意愿仍然不高；另一方面是新的并购项目需要一定的流程审批时间，预计未来房企融资进一步回暖后，用于新并购项目的承债式并购债券有望启动。

中央财经大学证券期货研究所研究员、内蒙古银行研究发展部总经理杨海平指出，由于困境资产或困境房企往往伴生有产业类问题、金融债务类问题、司法类问题，房地产企业或项目并购重组涉及交易意向达成、交易结构设计、税收筹划、融资方案设计等，存在多方的博弈。要快速集中地达成一致，存在一定难度。

业内人士认为，银行在开展相关业务时，需要做好系统风险识别，稳中求进，保持耐心。IPG首席经济学家柏文喜向记者表示，银行发行的房地产项目并购主题债券募集成功后，到真正转化为并购贷款投放，要注意观察实施效果。

本文源自中国银行保险报