如果回到10年前,你会投资什么「未来10年的10大投资」

“如果你能回到十年前，最想做的投资是什么？”

“当然是多买房啦！”

作为过去十年内最值得投资的资产之一，上至达官贵人，下至平头百姓，无一不时刻关注着房价的动向。但是根据二八定理，资源永远掌握在少数人手中。普通人别说投资房地产了，就算是刚需，想买套房都得一再勒紧裤腰带。

这篇文章将告诉你，如何不买房，也能在房地产市场中分得一杯羹。

REITs基本概念

REITs（Real Estate Investment Trusts）即房地产投资信托基金，是一种在证券交易所上市，由特定的发起人（如基金管理公司、信托公司等）发起，制定投资计划，以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益的绝大部分（通常为90%以上）按比例分配给投资者的金融工具。美国的REITs在二十世纪60年代兴起，至今已经走过了50多个年头。

REITs涵盖了住宅地产和商业地产的各个领域，包括写字楼、工业厂房、购物中心和百货商场、住宅和酒店式公寓、酒店及度假中心、仓储、养老院、 健康医疗设施等等。

REITs的收益主要来源于租金收入和房地产升值，收益的大部分将用于发放分红。REITs长期回报率较高，与股市、债市的相关性较低。

通俗地理解，购买了REITs产品，相当于，一群人凑笔钱，交给专业团队去全世界购买并经营房产。90%的收入会拿出来，以分红的形式返给投资人。

房地产投资信托本身是一种投资房地产的公司实体。房地产投资信托通过IPO筹集资金，管理房地产组合并从中获益。投资者拥有房地产组合的一部分。REITs的优点很多，包括分散风险、获得收入、低交易成本和流动性佳等。REITs筹集大量投资者的资金，可分散投资于不同的房地产项目。

房地产组合的收益将分配给投资者。在其他因素不变的情况下，预期收益率越高，回报越大。在大多数国家，REITs要将大部分的年度收益（90%左右）分配给投资者，方能享受免税的待遇。这样做的目的是使REITs的收益能接近房产组合的收益，而不依赖于管理水平的高低。

此外，REITs还受到其他规定的约束，比如基础资产、业主集中度、杠杆结构（资本结构）等。相比股票的分红，REITs分配的收益还包括税收的优惠，因为REITs免收企业税。

相比房地产直接投资，REITs的交易成本低廉。在英国，购置房地产的印花税率为4%，而REITs只有0.5%。

REITs在交易所上市交易，价格每日公布，流动性大大改善。但这种流动性也是有代价的，毕竟其背后的资产流动性欠缺。相比直接投资房地产项目，投资REITs的缺点有：高波动（特别是与股市之间的短期相关性很高）、二级市场与净值的折溢价，以及杠杆规模。REITs的价格波动比较大，其价格不仅与房地产相关，也同股市的走势紧密相连。

REITs属于封闭式基金，其价格受供需的影响，围绕净值上下波动，形成折价或者溢价。杠杆的使用进一步增加了REITs的波动性。REITs的波动性与股市相当。短期内，REITs价格同股票市场呈现高度相关。从长期看，REITs又同房地产直接投资相关度高。短期内，REITs与房地产直接投资相关度不高，走势更加类似股票中的房地产板块。

然而，REITs同股票毕竟是两类不同的资产。从长期看，其累计收益和再投资收益可以带来丰厚回报。如果仔细研究REITs的收益来源，我们发现REITs的收益与股票和房地产直接投资呈正相关，与债券收益呈现负相关。虽然房地产直接投资的收益对REITs影响相对稳定，但股票、债券等金融资产的波动会影响REITs的收益表现。

投资房地产的收益主要来源于租金收入、资本利得、杠杆水平、主动管理能力和不同的投资途径（直接投资、间接投资、衍生品投资、REITs等）。房地产投资的回报受地产种类（零售、写字楼、厂房、住宅）、地段和具体的房地产等因素影响。不同的房地产类型提供的回报各不相同。房地产回报主要来自以下三个方面。

1．租金收入。租金收入是房东向租客收取的房租。租金收益率指租金和房屋售价的比例。租金收益率比较稳定，与通胀相挂钩。与债券收益率相似，租金收益率是衡量房价高低的一项指标。房价越低，租金收益率越高，反之亦然。投资REITs的一个优势在于稳定的租金收入，但是REITs的租金收入往往低于债券票息收入，而且REITs的价格波动比较大。REITs不是一种可以代替债券的安全资产，如果投资期限不够长，REITs也无法替代直接房地产投资。

2．总收益。房地产投资的总收益包括房租收入和出售房产的资本利得（或损失）。当通胀高企，利率上涨时，房地产需求将降温（抵押贷款利率上升），房地产价格滞后于通胀步伐。但是从长远来看，房地产能有效对冲通货膨胀。最终决定房产价格上涨的还是供求关系。当需求增加时，房地产价格走高，资本利得水平提高。通常，当经济向好、企业扩张、办公场地需求增加时，工厂扩建厂房，零售业增开店面。经济下滑时情况则相反。因此，房地产总收益是同GDP增长和经济表现正相关的。

3．主动管理能力。房地产行业投资面临信息不对称的问题。房地产价格难以及时对公开信息做出反应，是一个有效性和流动性欠佳的市场，这就给主动管理创造了施展的空间。

此外，市场缺乏基准指数。英国IPD[5]指数每月发布一次，美国NCREIF[6]指数每季度公布一次，而欧洲IPD指数每年才发布一次。亚洲市场目前尚无可靠的房地产指数发布。

另外，由于房地产市场缺乏流动性及个体差异大，跟踪业绩基准非常困难。市场上没有房地产被动投资工具，只能通过衍生工具进行合成（比如基于IPD指数的PTRS），而跟踪REITs指数要容易得多。但是在短期内，REITs不能完全替代房地产直接投资。

研究资产回报的意义不仅在于了解其风险收益特征，更重要的是研究其在多资产组合中与其他资产类别的相关性，从资产配置的角度建立预期回报模型。

房地产投资的预期收益

对房地产的价值进行量化估计通常基于以下四个因素。

1．政府债券收益率。房地产投资的回报必须超过相同期限的政府债券的收益率。房地产投资的风险更大，需要获得更高的收益。

2．市场的供求关系及它们对租金收入的影响。房地产的总收益可以这样计算：租金收入的折现值减去各项费用，加上房地产最终出售价格的折现值。关键变量是租金收入和折现因子。折现因子是投资房地产的风险因素。租金增长率的计算基于对房地产市场趋势的判断，并同通胀率水平相关。[10]地产价格的高低最终不取决于土地价格，而取决于房地产租金。

3．租户的信用情况。投资房地产的回报之所以超过投资政府债券的回报，是因为租户的信用风险形成了一种风险溢价。

4．房屋折旧。折旧多少不仅和房屋本身的品质有关，也和需求及房屋的地段等因素相关。

计算房地产的长期预期回报的方法类似于计算股票的长期预期收益。房地产的长期收益来自于租金收入、租金收入的增长率（取决于GDP的实际增长和通胀水平）和房价的变化，最后减去交易成本。

内容摘自《资产配置手册》

合晶睿智

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