公募基金reits发行「公募reits指引」
作者丨墨菲家的小M
5月31日，首批9只公募REITs公开发售。仅半天时间，这9只REITs针对公众额度均已售罄，公众配售比例有望创出基金发行史上新低，多家机构已发布产品结募公告。
什么是REITs？为什么REITs这么引人关注？
小M为大家整理了一份书单，带领大家全方位了解REITs的前世今生。
PART 1 REITs市场的建设与发展
01
《REITs：颠覆传统地产的金融模式》
什么是REITs？
REITs，是一种以发行收益凭证的方式，募集不特定投资者的资金，由专门投资机构进行不动产投资经营与管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种产业投资基金。
改革开放近40年来，我国国民经济和人民生活水平发生了有了巨大提升。特别是自1998年实行住房制度改革以来，包括保障房建设在内的房地产业迅猛发展，不仅使国民居住得更加宽敞舒适，生活得更有尊严，而且使房地产业成为国民经济的重要主导产业，成为拉动经济发展的“火车头”。与此相关联的部分房地产金融产品，包括住房公积金、住房抵押贷款、住房贷款保险等也得到较好发展。
高旭华 修逸群 著 中信出版集团
《REITs：颠覆传统地产的金融模式》一书从REITs的发展历史、基本理论、前沿课题、实务运营和风险管理等方面进行了系统、全面的研究，对于我国如何扭转经济下滑趋势、化解地方债难题、保持经济持续健康发展，有一定的现实意义。
02
《中国REITs市场建设》
2020年新冠肺炎疫情全球大流行使世界经济遭遇历史性衰退，虽2021年全球经济有望迎来普遍的恢复性增长，但疫情影响广泛深远，外部环境依然复杂多变。
通过梳理国外REITs发展历程，我们看到，每次金融危机或经济衰退都是REITs成长壮大的契机。
在金融系统的波动震荡中，REITs稳健特性以及多元融资通道，展现了更强的韧性与活力，让投资者更为信赖。
中国公募REITs的推出恰逢其时。
而蔡建春老师等人所著的《中国REITs市场建设》一书，对为什么要在中国发展与建设REITs市场，特别是公募REITs市场，以及怎样设计和建设中国REITs市场等问题进行了解答。
蔡建春 、刘俏、张峥、周芊 等著 中信出版集团
在书中，作者认为近期的全球形势，对中国宏观经济增长、中小微企业经营，以及就业等的影响不容低估。在全球存在REITs制度的经济体中，大部分是在经济增长动力不足时推出REITs，其目的是激发经济活力，为经济发展提供动力。
长期来看，进行REITs市场建设是完善中国不动产投融资体系的重要举措，可以进一步推动经济高质量发展，助力中国经济转型升级。
03
《中国REITs操作手册》
在中国的宏观环境下推行REITs项目的关键要素有哪些？
实际操作流程又是怎样？
需要主要的事项有哪些？
林华 许余洁 罗桂连 彭超 等 编著 中信出版集团
《中国REITs操作手册》不仅介绍了REITs市场的国际经验，也介绍了产品的基本原理、交易结构、产品设计、业务创新、物业评估、信用评级、法律法规、案例分析、会计税务以及基础设施REITs等内容。可以说，这是一本系统而务实的REITs产品操作手册。
04
《中国房地产基金操作指南》
从投资者角度看，REITs在投资组合中也有重要的作用。
REITs可以将不动产变成流动性的、不能分割的另类资产，变成标准产品。这种创造使得REITs有可能成为一个良好的金融工具，并在资产配置中发挥作用。
近十年来，中国信托行业发生了翻天覆地的变化，而资管新政的出台，开启了中国房地产基金统一监管的新时代。
曹邵鸣 著 中信出版集团
曹邵鸣老师所著的《中国房地产基金操作指南》一书从实战出发，采用“案例解析 专题讨论”的形式，以通透的分析及详细的论证，完整呈现了房地产基金产品设计中监管机构、基金管理人、融资方甚至代销机构之间的博弈，对从业者有极大的启发意义。
另外，该书中的很多小专题结合实务操作及司法判决存在盲点的法律问题进行系统阐述，并表明了作者自己的观点，对房地产基金产品创新也具有积极的促进作用。
05
《中国资产证券化产品投资手册》
目前，我国资产证券化市场已经走向投资者驱动的新时代。由“产品驱动”向“投资驱动”转型，是我国资产证券化市场发展的必然趋势。
国内市场资产证券化产品的投资需求在大幅增加，投资主体的类型和数量不断增加——从互持到供不应求，这次公募REITs认购火爆也印证了这一点。
林华 主编 中信出版集团
林华老师主编的《中国资产证券化产品投资手册》一书结合近年来中国资产证券化市场的变化以及国外的发展经验，介绍了中国资产证券化市场的发展情况、发展趋势和投资环境，对资产证券化产品在国内市场的投资模式和投资分析方法进行了系统的梳理。同时，介绍了国际成熟市场资产证券化产品的投资分析方法。
另外，该书在资产证券化产品量化投资的理论基础上，结合中国实践经验，介绍了中国各类资产证券化产品的风险特征，并对我国资产证券化产品投资市场提出了建议。
PART 2 国际REITs市场与投资
虽然，国内REITs仍处于发展初期，但海外已经有非常成熟的经验可以借鉴了。
有券商分析，当前FTSE REITs美国指数净市值已达约1.46万亿美元，此类产品呈现高分红抗通胀、长期收益可观的特点。拿REITs指数与股票指数走势对比来看，REITs长期回报可观。在未来长达50年的时间内，REITs年化收益为9.70％，略低于纳斯达克指数的 10.23％，高于标普500指数的7.81％。
头部保险资管资深人士表示，从美国REITs长周期历史来看，1988—2020年的33年间，REITs与股票及固收产品的相关系数在0.4～0.6，体现了较好的分散化投资价值。
从新加坡2012—2020年统计数据来看，S-REITs与全球各市场股票和债券资产的相关系数在0.6～0.8之间，S-REITs也属于介于股票和债券之间的一类资产。
06
《图解日本REIT》
以日本为例，日本的REITs市场始于21世纪初。2001年3月, 东京证券交易所开设 J-REIT 市场, 同年 9 月, 两只办公楼型REITs在东京证券交易所率先上市，开启了日本的REITs时代。
日本借鉴欧美市场经验，嫁接西方法律规则，结合本土市场特点，在在亚洲国家中，先行一步。
日本三菱日联信托银行不动产咨询部所著的《图解日本REIT》一书，系统介绍了J-REIT（日本不动产投资信托基金）的框架、理论，并通过大量图表进行了清晰的展示。
日本三菱日联信托银行不动产咨询部 著 车阳 林述斌 顾晓 译 中信出版集团
该书以简洁而又通俗易懂的解说来介绍不动产证券化，读者能在短时间内相对系统地了解相关知识。
该书在前半部分介绍了不动产证券化的概要。复杂而难以理解的部分大都以图表的形式加以辅助说明，使读者更加容易理解。该书后半部分主要集中在对实务性操作要点的解说方面。
在对《金融商品交易法》的解说中，以不动产证券化的相关部分为重点。在案例学习的部分，该书通过展示不动产证券化的交易架构的变化，来回顾同时期不动产市场所发生的变化。
07
《新加坡房地产市场的变革与创新》
除了日本，新加坡REITs也有着不错的发展。近年来，新加坡的住房制度近年来在领域内备受瞩目，新加坡REITs早在十几年前就已被介绍到中国，对推动REITs在中国落地起到了积极作用。
薛义华老师、 程天富老师、余熙明老师等人在《新加坡房地产市场的变革与创新》一书中，系统介绍了新加坡房地产业的发展历程。
薛义华 程天富 余熙明 著 薛义华 程天富 余熙明 著 中信出版集团
在书中完整展现了从50年前单一住宅开发，到居住、商用、产业等类型房地产的开发、持有、运营、维护、交易、投融资等完整现代、高度复杂的房地产业服务体系的演变过程，以及在这个过程中所取得的经济社会发展成就，展现了政府、企业、社会等各方面力量的互动和所形成的伙伴关系。
08
《全球REITs投资手册》
随着中国推出公募REITs，有学者认为中国会成为亚洲市值最高REITs的市场，甚至可能会超越美国一万亿美元左右REITs市值。
日本、新加坡、澳大利亚等诸多案例显示，亚太地区地产行业在全球收购资产活动表现非常活跃，房地产REITs市场显著超过股市和债市的表现，这种情况在过去的十年都是这样，而且波动相较稳定。
目前，虽然面临中美贸易摩擦、全球经济增长放缓、房地产泡沫等诸多挑战，但REITs在整个亚太地区仍存在着一些新机会。因为从目前看，亚太地区经济增长依然是全球最强劲的。
梁凯文 陈玟佑 梁俐菁 著 林华 等 译 中信出版集团
《全球REITs投资手册》教你如何投资房地产投资信托基金，拥有全球知名房地产物业，参与资本市场。通过REITs，你可以拥有一小部分华尔街的写字楼、上海陆家嘴中国银行办公楼或者东方明珠的物权运作，并在这些项目长期运营收益中不断分享收益。
该书系统介绍如何运用REITs，投资全球房地产市场，进行最优资源配置，规避风险、获取收益，达到财富最大化。
09
《REITs投资指南》
而《REITs投资指南》一书则是用通俗的语言解释了REITs的来龙去脉——关键术语、历史、神话，上下波动，历史发展，以及投资者风险与收益的相关知识等。
马克·戈登 著 林华 罗桂连 阚晓西 等 译 中信出版集团
马克·戈登在书中运用精选的案例和翔实的数据，全方位分析了REITs相关的投资决策要素，对实际操作有很强的指导意义。这本书将帮助你找到合适的房地产投资信托基金。
教你如何管理你的REITs、如何控制你的个人风险、如何理解REITs的表现，以及如何分析REITs。
在此书中，我们可以了解投资REITs的陷阱，知道如何将REITs整合到自己的投资组合中，如何低成本、安全地获得最大收益。