不良资产处置与投资 逆市 中的 生意关系「不良资产前景」

（2022.04.26）如今房企市场处于下行期，债务风险与投资新窗口共存，对于不良资产的投入如同沙里淘金。

2021年，银行业累计处置不良资产3.13万亿元，再创历史新高，其庞大的体量考验各个机构对于系统性风险的管控。业内人士指出，我国银行业资产质量总体良好，但部分前期未充分暴露的不良贷款可能延迟于今年暴露出来，预计今年将迎来新一轮处置高峰。

自2020年以来，疫情"黑天鹅"与"三道红线"的叠加给地产业带来极大的冲击，集体性违约信息接踵而至，这为不良资产的投资与处置带来了诱人的机遇，同时风险也相伴而生。

宏观层面来看，中国不良资产管理行业已经超过了15个春秋，资产质量得到进一步优化，风险加速出清。为提升地产行业风险抵御能力和向实体让利，商业银行也同时加大了不良贷款核销力度和拨备计提力度，使得资产质量好于预期。发展历程中，行业从政策性业务逐步向商业化与市场化前进。

与此同时，参与主体规模也逐步壮大，从最初的四大国有AMC逐步扩增为地方金融管理公司、外资AMC、房企、专门不良资产基金和信托机构等。这些企业与机构在加速化解房企债务风险、助力出清、盘活存量资产、修复行业信用等方面发挥了举足轻重的作用。

企业层面，部分企业的债务违约性引起了投资者的恐慌，债券融资已然"腰斩"，现金流承受较大压力。"融资缺口"并同时让开发商陷入流动性危机与"资不抵债"的困境中。如何在房地产低迷期阶段，助力企业化解债务风险，准确归纳不良资产和挖掘剩余价值与投资收益？是各大金融机构与房企重点关注的问题。

当前的不良资产市场 "良莠不齐"，市场很难给予完全精确的估值。对于存在较大升值空间且具备潜在现金流的不良资产。资管公司与房企等机构针对标的选择最佳的资产重组、重组模式、完善公司治理方式，这些动作的决策整体决定整个项目的收益。具有长期价值的不良资产，当前"债转股"模式受到青睐。虽然这是传统类的不良资产处置模式，但同样具备现实意义。关键是如何确保原债权的本息、可观的现金回报率等？

房地产资本市场的"并购"概念愈加受到关注。据观点指数不完全统计，自2015年开始，房地产收并购便开始渐成规模，2021年数量超过45起，金额超过370亿元。从目前案例来看，收并购市场整体呈现资金状况表现优异的龙头企业整合扩速、物企收并购加速的特征。在2021年的房企收并购中，买方集中于头部企业，如龙湖、万科、融创、碧桂园等超大型房企。

除此之外，当前近30%的项目是由多家企业合作开发，但当其中一家企业或项目流动性不足，其他参与房企很难"独善其身"。优质企业是否愿意收购出险项目或困难企业成为未知数。因此，下半年或短期内是否会出现大规模并购浪潮？未来并购市场的"蓝图"又会如何？

基于不良资产处置与投资，观点机构将于5月举办线上资本圆桌，将邀请诸多投资机构、业内标杆，聚焦合作与重组，探讨地产金融机构如何助力房企"软着陆"，实现合作共赢。

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