房贷利率下降对房地产市场影响「房贷利率上调意味着房价要上涨吗」

上周五，和房贷利率相关的5年期LPR利率一下子下调15bp，大超业内预期。本来以为地产股随后会应声上涨，谁知道却陷入了跌跌不休的局面。

在全国层面政策出利好 地方因城施策力度不断加大的背景之下，为什么投资者们却选择了用脚投票呢？

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以众多券商给予“买入”或“增持”评级的保利发展(600048.SH)及招商蛇口(001979.SZ)为例。

5月20日，也是就最新一期LPR公布下调15bp的当天，保利地产收盘价下跌0.87%，招商蛇口股价下跌超2%。其他个股，新城控股收跌超2%，中交地产收跌6.2%，金科股份跌停。

而被监管机构选定为“示范房企”的碧桂园(02007.HK)，5月20日股价小幅上涨1.21%，龙湖集团(00960.HK)小幅上涨1.01%。

转过周末到了周一(5月23日)，地产股跌幅持续扩大。保利发展收盘价跌5.58%，招商蛇口跌5.03%。“示范房企”碧桂园和龙湖集团的股价也没挡住跌势，当日股价分别下跌2.00%和1.51%。

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为什么一边是超预期的房贷降息，一边却是地产股呈现大跌的反向走势呢？

招商证券5月22日发表了一篇研报，给出两点原因。

一是，上周后半程市场因为个别房企“展期”预期，部分投资人重新开始担忧民企的现金流风险问题，从而拖累整体板块。

上周，陆续有三家民企出现了出险前熟悉的股价大跌局面。

5月20日，金科股份(000656.SZ)遭遇股债双杀，与市场传闻称其发行的公司债或将展期有关；

前一天的5月19日，川系房企领地控股(06999.HK)收盘价大跌83.82%；

再前一天的5月18日，浙系房企佳源集团两家上市公司佳源国际控股(02768.HK)、佳源服务(01153)股价也遭遇闪崩，紧急宣布停牌。

再往前的5月17日，融侨集团传出拟针对“19融侨01”计划展期1年，称公司融资性现金流受挤压，经营现金流几近枯竭。

一个趋势是，房企出险已经开始向中小型房企蔓延。

二是，背后隐含着投资人对房地产需求回暖的担忧。

招商证券认为，投资人对于基本面复苏的信心和时间预期是不一致的，部分投资人耐心在缩短，而此时个别房企展期预期触发了这种担忧的释放。

从“小阳春”失约，到预测楼市在3月末见底，但遭遇疫情新变量，4月70个大中城市商品房销售额几乎腰斩（同比-46.6%），5月预计下行依旧……业内普遍将市场见底时间延后到了下半年。

国泰君安在近日发表的一篇研报中，甚至用了“下行持久战”来进行描述，判断楼市单月销售同比增速触底回升尚需时日。

有学者曾分析指，潜在购房者会不会买房取决于三个因素：购房意愿，购房资格，购房能力。

而当下，人们——

对未来收入信心不足=担忧购房能力；

对楼市看涨预期不好=削弱购房意愿。

因此即便买房门槛降低（降息）、拥有购房资格（松绑限售），潜在的需求也未必能快速被激发入市，一部分人还是会选择观望。

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如何能提升市场各方的信心呢？

从需求端看，地方曲线松绑限购在持续发力，或促使一部分有购买力的人群因新增购房名额而入市。

从地方因城施策动态看，高能级城市直截了当取消限购不可行（如南京“一日游”），但可以通过父母或子女来投靠、生育二胎或三胎，给本地户籍家庭在限购区域新增一套购房名额。

从企业端看，龙湖（5亿元）、碧桂园（5亿元）、美的置业（10亿元）作为监管选定的“示范房企”，都已经成功发行附带信用保护工具的公司债，重新疏通融资通道。

且这份示范名单还会扩容。据媒体报道，新城控股近期在银行间市场发行一支中期票据，旭辉集团也正在申请债券发行额度。

但与此同时，市场更关心的是，对已经出险房企的纾困会不会有实质性的好消息传来，如此也能减弱资方机构和买房人对于投资及买房犹如“拆盲盒”的担忧，减弱他们的观望情绪。

政策已由托而不举转向积极支持，而预期的扭转仍需时间。

从股市走势看，投资人似乎对地产回暖已“等不及"了，而“苦等春天”的民营房企，还有多少也快等不及、扛不住了呢？