房地产 如何快速做好项目简要静态测算「房地产静态测算和动态测算」

1点钟收到紧急任务，需要做2个项目的返检测算，2点开会要用，只有一个小时，而2个项目刚好是同一拨团队。

1、马上组群，并电话通知该团队第一负责人，告诉他有紧急任务，马上把关键人员组队待命。

2、马上梳理测算的关键因素。结合领导的需求，我梳理了一下最关键就是营销条线的价格及货值、财务条线的融资及税费，成本条线的建安成本直接使用目标成本。把关键要点整理发布。

3、一开始我是想直接在上版测算表修改，这样算是比较快了，但我马上想了一下，1个小时2个项目，用复杂的套表是完不成任务的。于是，我发布完测算要点及依据后，马上整理了一个简表，作为共享文档，让大家直接按我的逻辑填写数据。

4、考虑文字发布指令，可能执行者理解有偏差，马上拉了语音会议，把自己的规则及需求及任务的紧迫性及使用场景进行交底，直到关键人物知道和理解了我的需求。

5、同步编辑，把已有的数据填入，营销计算货值，财务先填能填的，再依据货值计算税金。

6、最终1个小时后，会议开始前发出了资料，会上使用上了。

7、非常紧张的一次任务，能完成，我还是感觉有点出乎意外，这里面最关键的是我想到了直接使用简要测算，而不是教条的去改复杂的测算套表，否则肯定无法完成任务。对于紧急任务，必须清晰理解领导的需求及目的，灵活应对，抓住关键，才能快速完成。

8、这就是有了思考力的结果。要知道如果僵化像以往一样去使用测算套表模板，一个项目最快也要一天（是各条线均在线紧密配合的提前下），而我今天在1个小时完成了2个项目。能使用简要测算的前提是我对这套逻辑非常清晰，是自己直接现场做得表，无模板。

9、还要学会管理领导预期。开会前，我还有几个数据没出来，我赶紧和老大交底，告诉他可能还要20分钟，管理他的预期同时也让他有个准备，不然最大BOSS问他，他三不知会尴尬，最终加速卡在会议开始完成了，发给他了。

1、区分不同业态分别计算。

2、单个业态：已签约面积、已签约金额、已签约均价；未售面积、未售均价、未售货值，合计得出单业态的货值及均价。

3、区分普通住宅、非普通住宅、车储等类型的货值，影响税金测算。

1、土地成本：土地款、契税、滞纳金（如有）

2、建安成本：参考目标成本。

3、营销费：按费率匡算，乘以货值。

4、管理费：按费率匡算，乘以货值。

5、品牌费：注意合作项目一般还有约定品牌费收取，按费率匡算。

6、融资利息：按融资方案，融资金额、利率、使用期限。

7、增值税：按预缴，不含税货值的3%。

8、土地增值税：按预缴，（含税货值-增值税）*税率（普通住宅一般2%、非普通一般3%、车储一般2.5%）

9、地方税及附加：地方税按增值税的12%；土地使用税按可售面积乘以单价再乘以使用年限；印花税按不含税货值乘以万分之五。

10、企业所得税：按预缴，一般要看每个月的回款与开发支出，每个月预缴，但因为是概算没有做现金流表，只能先简要算一下，可以用毛利润乘以25%预缴。

11、股东计息：因是静态计算，没有做现金流表，先不考虑。

三、净利润=总货值-总成本；净利润率=净利润/总货值

四、自有资金使用情况：累计投入、累计回流、沉淀。