首批公募reits配售比「公募基金认购门槛」

经济观察网 记者 陈姗 公募REITs产品终于来了。

截至5月27日，首批9只公募REITs产品悉数公布最终发行价格。在完成网下投资者询价，确认最终认购价格后，这9只产品将于5月31日正式进入面向“公众投资者发售”的最后阶段。

记者根据公告梳理，中航基金旗下首钢绿能的最终发售价格最高，为13.38元/份；平安基金旗下“广州广河”的认购价格也高达13.02元/份。其余7只产品每份认购价均在10元以下。9只产品将合计募集资金314.03亿元。

值得注意的是，首批公募REITs呈现出机构认购火爆的现象，反映出投资者对于产品较高的认可度。从公告来看，9只产品在线下机构认购环节，均实现了超比例认购，平均有效认购倍数近8倍。其中“蛇口产园”、“首钢绿能”有效认购倍数分别达15.31倍和11.13倍。

与传统公募基金产品相比，公募REITs有何特性？其风险特征适合什么类型的投资者？普通投资者如何参与投资公募REITs？

博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨在接受经济观察网采访时表示，公募REITs风险收益特征介于股票和债券之间，大部分都将其设为中等风险。他表示，“从目前公募REITs的指引上来看，我们的投资人主要还是以机构投资者为主，有长期稳定的资金来源、且对收益要求比较稳定的投资人更适合投资REITs。”

富国基金表示，对于投资人来说，公募REITs不像主动管理的股债基金那样需要考量基金经理的管理和配置能力，主要关注底层资产质量，是否是持续产生现金流的项目，是否有稳定分红能力。

机构抢筹

从公告中公示的询价情况来看，原始权益人与机构投资者参与REITs战略配售的热情较高。

具体来看，首钢绿能、广州广河、蛇口产园、张江REIT、浙江杭徽、普洛斯、首创水务、东吴苏园、盐港REIT9只公募REITs最终认购价格分别为13.38元、13.02元、2.31元、2.99元、8.72元、3.89元、3.7元、3.88元、2.3元，合计募集资金314.03亿元。

首次发行最令市场关注的是机构认购火爆。从目前询价结果来看，私募基金，商业银行、保险、券商的资管机构均有参与，已经披露的9只产品均实现超比例认购，机构报价贴近产品的报价区间上限。从询价结果来看，9只产品中有2只有效认购倍数在10倍以上，平均有效认购倍数为7.89倍。

具体来看，机构最为追捧的是蛇口产园，有效认购倍数为15.31倍；张江REIT、浙江杭徽、普洛斯、首创水务、东吴苏园、广州广河、首钢绿能、盐港REIT 8只公募REITs最终网下有效报价认购倍数分别为8.85倍、4.86倍、5.85倍、8.35倍、3.61倍、4.56倍、11.13倍、8.47倍。

在业内人士看来，首批公募REITs得到机构的追捧并不让人意外。“首批公募REITs的资产质量都非常出色，目前的定价也相对合理，对于追求稳定收益的投资者来说同样具有较大吸引力。”一位机构人士表示。

此外，从投资者结构来看，9只产品向战略投资者募集的份额占比均超过了50%。其中，广州广河、首创水务、浙江杭徽、普洛斯4只产品的战略配售比例分别高达78.97%、76%、74.3%和72%。据此，有分析人士认为，因较大比例战略配售后，最终投资者在网上能购买的份额非常少，因此存在发生抢购热潮的可能性。

另一方面，在较大比例战略配售后，REITs产品上市的流动性问题也引发关注。“公募REITs的流动性远不如股票，这是因为公募REITs投资人本来就是以持有为目的，而不是以交易为目的。”胡海滨表示，流动性弱是REITs产品的一种特征，随着时间的推移，真正愿意长期持有这些基础资产的机构投资人基本不会再进行卖出，因此导致二级换手率较低，这属于REITs产品的产品特征。“理论上来说，在市场有效的情况下，REITs流动性的特征其实都已经体现在一级发行和二级交易的价格里面了。”从提高二级市场流动性来说，胡海滨进一步指出，REITs产品的做市商机制以及从散户到不同类型的金融机构投资人，不同投资人之间不同的风险偏好，能够为市场带来一定活跃度。

如何参投？

目前，国际上REITs的底层不动产类型比较丰富，除了基础设施外还包括商业、物业、住宅、办公楼等多种物业类型。而国内首批REITs项目业务类型包括垃圾处理、产业园区、高速公路收费和仓储物流等。

基础设施REITs是国际通行的配置资产，具有流动性较高、收益相对稳定等特点，能有效盘活存量资产，填补当前金融产品空白，拓宽社会资本投资渠道，提升直接融资比重，增强资本市场服务实体经济质效。

华安基金表示，REITs的推出将降低不动产投资的门槛，有助于普通投资者参与到不动产投资中来，让每一个普通投资者都能充分分享国家经济和不动产市场发展的红利。同时不动产与其他大类资产收益的低相关性，也使投资者分散风险、实现资产配置成为可能。

个人投资者如何参与投资公募REITs？上海证券基金评价研究中心分析师姚慧认为，由于公募REITs采取封闭式运作，不开放申购与赎回，因此，在募集期内，普通投资者可通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构认购基金份额，按照向网下投资者询价确定的价格认购，认购方式与现行部分公募基金认购方式一致，在首次认购或买入基金份额前，应当签署风险揭示书。公募REITs上市交易后，投资者可采用竞价、大宗、报价、询价、指定对手方和协议交易等方式参与二级市场交易。

胡海滨表示，从海外的经验来看，机构投资人还有个人投资者都会投资公募REITs。个人投资者主要用的是养老金的个人账户，这是因为养老金的投资期限一般都比较长，而公募REITs的投资期限也很长，且收益比较稳定。但国内的情况与国外具有差异性，从目前公募REITs的指引上来看，国内主要还是以机构投资者为主，有长期稳定的资金来源、且对收益要求比较稳定的投资人更适合投资REITs。

基础设施REITs在中国刚刚起步，各市场主体都在不断探索。据测算，过去十年间交通运输、仓储邮政、水电气热、公共设施管理、信息传输、信息技术服务等基础设施行业的固定投资完成额合计超过100万亿元，约占全国固定资产投资总额的1/4。

胡海滨表示，若按照4%的增长速度进行保守测算，不考虑通货膨胀，未来十年的新增基础设施固定资产投资额将达到约180万亿元。目前，地方政府基础设施资产存量也已经超过100万亿元，保守估算，若按照百分之一的证券化率粗略估计，基础设施REITs市场规模接近万亿元；若积极估算，市场规模大约6万亿元。“因此，我国基础设施REITs市场发展潜力巨大，未来发展空间值得期待。这项业务很有希望成为每家基金公司未来新的业绩增长点。”胡海滨说。