未来政策平稳为主 龙头房企加快转型升级应对地产周期「房企融资新规」

本报记者 庄灵辉 卢志坤 北京报道

2022年一季度，房地产行业下行态势仍未迎来明显改善。

中指研究院、克而瑞研究中心以及贝壳研究院等多家研究机构提供的数据显示，2022年一季度，房地产企业融资规模同比下滑明显，新增发债规模低于到期债务规模态势延续，房企偿债压力并未实质性减少。

另一方面，境内融资支持政策持续出台，市场信心也在逐步修复。多家机构数据显示，2022年3月份，房企融资规模出现“翘尾”，自去年10月以来，房企单月非银融资总额首次突破千亿。

近日，证监会、国资委、全国工商联发布通知提出，支持民营企业依法上市融资、并购重组，完善民营企业债券融资支持机制，同时依法依规支持上市房企积极向新发展模式转型，加强自身风险管理，密切关注市场形势和行业变化，严格防范、妥善化解各类风险。

“完善民营企业债券融资支持机制，将有利于缓解民营房企融资难的状况，有助于稳定企业预期。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水对《中国经营报》记者表示，相关政策意味着民营房企发债融资也将得到支持，有助于稳定市场预期，并将加大防范和化解房地产风险力度，支持房企向新发展模式转型。

融资规模同比下滑

若从偿债压力角度来看，房企新增发债规模自2020年四季度以来即长期低于同季度到期债务规模，这一态势一直延续至今。

贝壳研究院提供的数据显示，2022年一季度，房企境内外债券融资到期债务规模约2521亿元（人民币，下同），虽同比下降32.5%，但对比同期1733亿元的新增融资，房企的偿债压力并未实质性减少。

多家机构提供的数据均显示，2022年一季度，房地产企业融资规模同比下滑明显。

中指研究院监测数据显示，2022年一季度，房地产企业非银融资（包括信用债、海外债、房地产信托、资产证券化等）总额2309.0亿元，同比下降61.4%；贝壳研究院统计数据则显示，2022年一季度，房企境内外债券融资累计约1733亿元，同比下降43%，降幅较2021年同期扩大20个百分点。而据克而瑞研究中心不完全统计，2022年一季度100家典型房企的融资额为2055.12亿元，同比大幅下降52.5%。

Wind数据也显示，2022年一季度，房地产行业债券融资规模为615.59亿元，相比2021年一季度1012.62亿元的债券融资规模下滑明显。

“大规模举债发展的模式逐渐退出，稳健的财务导向下房企将主动降低自身负债规模。”对于融资规模的进一步下滑，贝壳研究院方面在分析报告中指出，主要是受到大环境不确定性增加、房地产行业信用风险持续恶化以及房企自身经营模式发生转变等三方面的影响。

贝壳研究院方面还指出，预期较高的“并购债”一季度主要呈点状表现，只有个别两家房企成功发行，尚未形成规模，短期对整体债券融资规模影响有限。

克而瑞研究中心则认为，2022年一季度融资规模同比大降主要是2021年同期行业未爆发企业大规模违约事件，市场情况仍相对较好，融资基数相对较大。

延续“内升外降”趋势

从融资结构来看，2022年一季度房企境内债与境外债呈现一升一降的格局。

贝壳研究院提供的数据显示，2022年一季度，房企境内债券规模占比80%，较2021年同期上升16个百分点。

境外债同比下降速度也高于境内债。贝壳研究院提供的数据显示，一季度境内发债规模约1378亿元，同比下降28.6%，境外债规模约355亿元，同比下降68.0%。

中指研究院监测数据也显示，2022年一季度，房地产企业非银融资中，信用债、ABS弥补了一部分由海外债、信托快速撤退造成的融资缺口。具体来看，一季度信用债占比50.4%，同比提升21.5个百分点；海外债占比仅为5.4%，同比下降15个百分点；信托占比14.9%，同比下降14.2个百分点；ABS占比29.4%，同比提升7.7个百分点。

对比近年一季度房企融资结构发现，近年来房企境内发债金额占比呈上升态势，2018年一季度房企境内发债金额占比为23%，2019年一季度这一比例提升至47%，此后历年一季度这一比例均在50%及以上。

境内外融资环境差异明显，导致票面利率呈现两种截然不同的趋势。

根据贝壳研究院提供的数据，境内方面，2022年一季度房企债券平均票面利率3.65%，较2021年同期下降112个基点，环比上一季度下降49个百分点；境外方面，一季度境外债券融资平均票面利率为8.24%，较2021年同期上升128个基点，环比上一季度基本持平。

“从2021年来看，在房企发债融资额中，信用债民企占比只有25%，境外债中民企占比超80%。绝大部分民营房企信用等级较低，很难发国内信用债融资，只有选择门槛低、成本高的境外债。”刘水表示，2021年下半年以来，房地产行业前所未有地迎来一轮迅速的缩表和出清过程。由于违约或信用评级下调，引发企业主体信用基本丧失或遭遇债务危机。目前，金融机构对房企融资依然保持谨慎，主要表现在境外债规模收缩，利率呈内降外升趋势。

市场信心待修复

2022年一季度房企境内融资中，央企国企依然是主要发行主体。

根据贝壳研究院统计，一季度境内共发行债券融资123笔，其中116笔发行人企业性质为国企央企，占比为94%。

Wind数据也显示，2022年一季度房地产行业债券融资共64笔，其中发行人为民营企业的仅4笔。

“行业债务风险尚未出清的阶段，企业信用的影响力将会进一步放大。”贝壳研究院方面指出，信用背书优厚的国企与央企会获得更高的市场认可，从而获得相对低廉的融资利率，而发债主体企业性质的结构性影响，也是2022年一季度境内债票面利率下降的主要原因之一。

结合未来一年到期债务来看，房企尤其是民营房企仍面临较大偿债压力。

克而瑞企业顾问监测近170家房企中，未来一年有到期债券的房企共有96家，债券规模达5539亿元，54家房企到期债券规模同比有所增加，12家房企未来一年到期债券规模超100亿元。

贝壳研究院统计数据也显示，截至2022年3月31日，房企一年内到期的信用债余额4656.4亿元，海外债余额3308.6亿元，合计7965.0亿元。

实际上，今年以来，在防范与化解房地产风险力度不断加大基础上，房企融资政策近来也开始有所宽松，并购贷不计入“三道红线”、保障性租赁住房贷款不计入“两道红线”、全国性商品房预售资金监督管理办法以及支持民营房企发债融资等政策陆续出台。

在此背景下，市场信心也在逐渐修复。数据显示，2022年3月份房企非银融资出现“翘尾”，总额为1050.7亿元，环比上升125.4%，自上年10月以来首次单月融资总额突破千亿。

“与之前相比，当前融资渠道已经基本恢复开放，其中符合政策导向的融资模式开放力度更为强劲。”中指研究院企业事业部研究副总监陈星表示，当前政策的边际放松仍处于窗口期，并将有望伴随近期销售端政策的放松持续一段时间，因此会对未来房企融资起到一定修复和支撑作用。

“当前发生债务违约的房企，相当一部分是上市民营房企，有些房企在通过引入战投、出售项目资产、债务展期等方式自救。由于房地产市场预期没有发生明显改善，金融机构避险情绪仍然很重，总体来看，房地产风险出清速度较慢。”刘水表示，完善民营企业债券融资支持机制，意味着民营房企发债融资也将得到支持，将有利于缓解民营房企融资难的状况，有助于稳定企业预期；同时，支持民营上市企业并购重组，将加快发生债务违约的房企风险出清。