房企债券融资「房地产发行债券的方式」

一、债券的概念和特征

（一）债券的概念

债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息、并到期偿还本金的债权债务凭证。作为一种债权债务凭征，债券包含以下基本要素。

（1）债券的票面价值

这包括两方面的内容：

①票面价值的币种，即以何种货币作为债券价值的计量单位。币种的选择主要依其发行对象和实际需要来确定。

②债券的票面金额。

（2）债券的价格

债券的票面价值，是债券价格形成的主要依据。一般地说，债券的发行价格与债券的票面价值是一致的，即平价发行。债券一旦进入证券交易市场，其交易价格则常常与票面价值不一致。若市场利率低于债券利率，则溢价发行，若市场利率等于债券利率，则平价发行，若市场利率高于债券利率，则折价发行。

（3）债券的利率

指债券持有人每年获取的利息与债券票面价值的比率。债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响。

（4）债券的偿还期限

指从债券发行日起到本息偿清之日止的时间。债券偿还期限的确定，主要受发行者未来一定期限内可调配的资金规模、未来市场利率的发展趋势、证券交易市场的发达程度、投资者的投资意向、心理状态和行为偏好等因素的影响。

债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。偿还期在1年以内的为短期；1年以上、10年以下的为中期；10年以上的为长期。

（5）其他

主要包括发行主体的名称、发行时间、债券类别以及批准单位及批准文号等。

（二）债券的特征

与其他有价证券一样，债券也是一种虚拟资本而非真实资本，是在经济运行中实际运用的真实资本的证书。一般来说，债券具有以下特征：①偿还性。即必须规定债券的偿还期限，债务人必须如期向债权人支付利息，偿还本金。②收益性。这表现在两方面：一是投资者根据固定利率，可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入；

二是在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入（交易性收入）。③流动性。即变现力，是指在偿还期届满前能在市场上转让变为货币，以满足投资者对货币的需求；或到银行等金融机构进行抵押，以取得相应数额的抵押贷款。④安全性。债券与股票相比，投资风险较小。

债券的偿还性、收益性、流动性和安全性之间具有相逆性关系，一般情况下很难同时兼顾。

二、债券的分类

（一）按发行主体分类

按发行主体的不同，可分为公债券、金融债券、公司债券等。

（1）公债券。也称政府债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。公债券通常分为中央政府债券和地方政府债券。

（2）金融债券。是指银行或其他非银行性金融机构发行的债权债务凭证。

（3）公司债券。也称企业债券，从规范意义上说，公司债券是指由股份公司发行并承诺在一定时期内还本付息的债权债务凭证。

（二）按期限长短分类

根据偿还期限的长短，债券可分短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。

一般的划分标准是：期限在1年以下的为短期债券；期限在1年以上、l0年以下的为中期债券；期限在10年以上的为长期债券；

永久债券也称无期债券，指的是不规定到期期限，债权人也不能要求清偿但可按期取得利息的一种债券。通常情况下，永久债券只限于公债。

（三）按利息支付方式分类

根据利息的不同支付方式，债券一般可分为附息债券和贴现债券。

（1）附息债券。指债券券面上附有各种息票的债券。

（2）贴现债券，也称贴水债券。指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率（贴水率）以低于券面价值的价格发行，到期时按券面价值偿还本金的债券。其发行价格与券面价值的差价即为利息。

（四）按发行方式分类

根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，可分为公募债券和私募债券。

（1）公募债券。指按法定程序，经证券主管机构批准在市场上公开发行的债券。公募债券的最大特点是募集对象不特定，而是通过证券公司向社会所有投资者募集资金。

（2）私募债券。指向少数与发行者有特定关系的投资者发行的债券。私募债券的最大特点是募集对象特定。

（五）按有无抵押担保分类

根据有无抵押担保，可分为信用债券、抵押债券和担保债券等。

（1）信用债券，也称无抵押担保债券。指仅凭债券发行者的信用而发行，既没有抵押品作担保，也没有担保人的债券。这类债券，一般包括公债券（国债和地方政府债）和金融债券。

（2）抵押债券。指以发行者的不动产或有价证券作为抵押品而发行的债券。其中抵押不动产债券，是以土地、房屋等不动产为抵押品而发行的债券。

（3）担保债券。指由第三者担保偿还本息的债券。这种债券的担保人，一般为银行或非银行金融机构或公司主管部门，个别的由政府担保。

（六）按是否记名分类

根据券面上是否记名，债券可分为记名债券和不记名债券。

（1）记名债券。指在券面上标明债权人姓名，同时在发行公司的名册上进行债权人登记的债券。

（2）不记名债券。指券面上不标明债权人姓名，发行公司的名册上也不登记姓名的债券。转让此种债券，不须背书和去公司更换债权人姓名，随即具有法律效力。