抵押担保的主债权是抵押物的价款「抵押金额和债权金额」

到房产登记部门办理过抵押登记的可能大多都有被工作人员提出过要求的经历，也几乎与工作态度无关，而是表现出很负责似的，对抵押合同及抵押登记申请表格提出这样那样的要求，大多是不合理甚至是违法的。

但是，按照房产登记部门填写的有关合同内容，可能反而增加了抵押登记的风险，致使合同条款对抵押权人不利。其中常见的情况如工作人员对主债权金额、抵押金额、抵押物价值的填写要求。关于抵押担保的主债权，如果抵押物的协议或者评估价值小于主债权金额，有的国土登记部门要求抵押物担保的主债权金额只能是和抵押物的价值相等，不能是全部债权。问是何道理，工作人员振振有词地说：抵押物的价值怎么能大于主债权金额呢！其实法律并未规定设定抵押时，抵押担保的主债权不得超过抵押物价值。抵押物担保的主债权大于抵押物的价值有何不妥？只不过抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物的价款低于抵押物实现价值的，应当按照抵押物实现的价值进行清偿。

房产登记部门管得太多的还有抵押金额问题。物权法生效之前，有的地方房地产登记部门一定要求在抵押合同中标注抵押金额，这个几乎连法律词语都不是的短语完全是房地产登记部门自己的创造发明。有的还要求对抵押物进行强制评估，评估价格需经房地产登记部门指定的机构进行审定，抵押金额就是按照评估价值填写，不能有丝毫的差错。当然评估和价值审定都是要收费的，美其名曰是为了打压房价。直到物权法生效之后，因物权法明确禁止登记部门要求对不动产进行评估，上述硬性要求才被取消。因为事先约定了抵押金额，加上抵押金额经过评估审定，为了便于通过审定，估值大多相当保守，如果抵押物实际拍卖、变卖价值超过抵押合同约定的抵押金额的，抵押权人能否就超过的部分优先受偿?如果抵押金额只是主债权金额的一部分，抵押权人当然不会轻言放弃到手的利益，因此必然导致法律上的争议。因为房地产登记部门强加的要求，增加了抵押权人实现抵押权的风险。

抵押物的价值是否应当为抵押合同的必备条款之一?很多房地产登记部门有这样的要求。这对房地产评估机构来说当然是一大好事。幸而现在允许当事人协议的定价，为了防止协议价格成为将来抵押权人实现抵押权的最高上限，抵押权人可以在抵押合同中约定，前述协议价值不作为对抵押物行使抵押权的估价依据，抵押权人有权就抵押物实现的全部价值优先受偿。如果是这样，在抵押合同中写上抵押物的协议价值究竟有什么意义？

既然抵押物的价值可以小于、等于或者大于主债权金额，因此硬性要求当事人约定抵押物的价值没有什么实际意义。如果一定要约定，建议在相关条款中明确：

前述金额仅为按照房产登记部门要求填写，不构成对抵押权人行使抵押权的任何限制，抵押权人有权以抵押物最终实现的全部价值优先受偿。