温州房价安居客「房价低迷」

半个月两次调整购房政策背后是温州楼市低迷导致，但地处经济活跃的长三角地区，温州房地产市场也曾有过高光时刻。

田傲云/发自北京

温州发布“安居贷”政策未被市场看好。

6月13日，温州市住建局官方微信公众号“温州住建”发布消息称,温州市住建局与华夏银行温州分行发布“政银合作”协议签订仪式，创新发布“安居贷”，灵活调整按揭还款方式，借款人前3年可选择只还利息。

值得注意的是，尽管这种差异化还款方式可以减轻购房者前期还款压力，有利于促进消费者购房需求，但新政发布后，当地市场反应并不大。多位受访房产中介人士告诉记者，几天来，咨询安居贷的购房者很少。

某央企温州项目营销负责人告诉记者，现在政策还在颁布阶段，具体如何实施和试点房企尚未得到进一步消息。并表示，此前市场上也有类似“先息后本”产品，且贷款利率更低，不过贷款用途是以实际经营为主，不可违规流入房地产领域。

“该产品主要适用于刚毕业大学生、刚进城购房及工作的城镇化人员。”同策研究院研究总监宋红卫表示，安居贷本质是对还款结构做了一定创新，即贷款负担没有减轻，只是前期贷款归还较少。

诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪认为，“安居贷”虽灵活且能在一定程度上缓解短期还款压力，或将在一定程度上提升市场购买意愿。但疫情反复使经济发展的不确定性增强，居民收入情况尚待修复，因此此举对市场观望情绪的减轻效果或较为温和。

安居贷或变相加重房贷远期负担

温州出台“安居贷”政策是温州市半个月内第2次发布楼市新政。

5月30日，温州市政府新闻办公室官方微信公众号发布消息显示，为促进房地产市场平稳健康发展，兼顾保障住房需求和“房住不炒”政策，温州市近日出台实施支持群众刚性住房需求的一揽子政策，其中包括降首付、增加公积金贷款额度、降低房贷利率。

“安居贷”政策则是进一步继续调整房贷优惠政策。

据了解，“安居贷”贷款面向贷款期限在10年（含）以上的首套住房按揭客户，申请“安居贷”的居民可选择“先息后本”或“少量本金加利息”等灵活还款方式，最长前3年仅需按月支付贷款利息，第4年再开始分期还本付息，以减轻购房人贷款后前3年还款压力。

对于“首套住房”标准，温州市住建局表示，以温州市域范围内住房和贷款信息为准。即名下在温州有1套住房，但没有贷款或贷款已结清的，购买普通住房都可执行首套首贷优惠政策。

“疫情反复使经济发展的不确定性增强，因此很大一部分人群对购房持观望态度。”华夏银行温州分行相关负责人表示：“新推出的还款方式，一方面能够减轻刚性、改善性贷款购房人的前期还款压力，另一方面也希望通过金融纾困计划支持购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

值得注意的是，“安居贷”新政发布后的72小时里，当地市场反应并不大。多位受访房产中介、房企人士称，尚未收到安居贷业务办理通知，并表示不建议购房者办理安居贷。

“我们也不建议客户办理安居贷，一是贷款利率甚至要比现在的商业贷款高，二是如果想要办理该业务，可能要多付5万~8万元首付。”温州一大型房产中介机构工作人员告诉记者，由于该业务还没有普及，现在只有一家银行可以办理，且办理后房屋评估价会被限制，“比如一套200万元的房子，如果办理该业务的话，银行可能只评估180万元左右，将导致最终首付变高。”

据该工作人员介绍，目前房贷利率下调，首套房房贷利率在4.25%左右，但办理安居贷的话，利率则在4.5%左右，对购房者来说并不划算。

宋红卫表示，从金融机构角度来看，安居贷主要面对的是刚步入社会工作的低收入人群，这部分人群的工作具有一定的不稳定性，还款压力及风险依旧存在；且从购房者角度看，本金还款后置相较于等额本息还款方式还款金额将更多，变相增加后期还款压力。

在信风科技创始人兼CEO陈剑看来，先息后本并非新鲜事，他表示，美国在2004年~2006年也大量发行了这类头两三年只付利息的浮利率贷款，随着美联储在2004年到2006年间把联邦基金有效利率由1%加到5.25%，大量此类贷款在2006年迎来利率调整和期限重置；绝大部分借款人均无力偿还这双重打击之后的高额月付，选择违约。

房价曾超北上广

半个月两次调整购房政策的背后是温州楼市的低迷，但地处经济活跃的长三角地区，温州房地产市场也曾有过高光时刻。

改革开放以来，不少温州人凭借着能吃苦、敢闯敢干的创业精神发家致富。公开资料显示，1985年，温州年净收入5000元以上的农户超40万户，占总户数的三分之一。彼时，全国城镇居民年平均收入不过739元。

经过二三十年的财富积累，温州人开始寻找投资机会。1998年，天降发展良机。当年，为抵御亚洲金融危机冲击，国家实施房地产市场化改革，取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化。而这在温州人看来，是一次财富机遇。

部分温州人拿出存款买房，成为第一个吃“螃蟹”的人，房价的迅速上涨让这部分人尝到甜头，之后更多的人加入进来，房价一路攀升。

公开资料显示，1998年，温州房价均价在2000元/平方米，2000年均价在3000元/平方米，到2001年大涨至均价6000元/平方米，且供不应求。

2001年是一个转折点。在此之前，温州人买房多是在当地买房，且处于散兵游勇状态，2001年8月，157个温州人组成的一个购房团去上海看房，短短3天豪掷5000万元买走上海100多套房产。从那时开始，无数的“温州炒房团”出现在全国多地，所到之处当地房价亦是一路狂飙。

公开资料显示，温州市区及乐清、永嘉等县约有8万多人在全国购置房产，其中至少90%以上是炒楼，按1人购买2套房子动用资金60万元计算，总资金额约420亿元。

作为“温州炒房团”的大本营，温州房价更是翻了几番。到2005年，房价均价步入“万元时代”，全国排名第一。据上海市统计局数据显示，彼时上海住宅均价不过6698元/平方米。两年后，温州房价突破2万元/平方米。

但从2011年开始，受调控楼市等因素影响，温州市场出现调整。温州炒房团的买房资金除去自有存款外，更多来自民间借贷、银行贷款，当银行贷款收紧，民间借贷利率高企时，无力偿还巨额债务的人数不胜数。

彼时，为了套现离场，大量房产被抛售，这种行为又加剧了其他炒房者恐慌，恶性循环之下，房价出现大幅下跌，温州更是因此成为因出现民间借贷危机、楼市进入低谷的典型城市。

据2015年《温州蓝皮书》显示，2012年开始，温州房价已连续40个月出现回落，到2014年温州市区均价跌至1.95万元/平方米。

随着棚改货币化安置的加速推进，2016年开始，温州市场逐渐回暖，重新进入上升通道，到2021年温州市区住宅均价突破近年来的历史高位，在2.6万元/平方米左右。

但随着楼市整体转冷，自去年下半年开始，温州楼市再次遇冷。

前述某央企温州项目营销负责人也表示，新房去化速度明显下行，“房企都在打价格战，效果并不明显，之后政府又出台降首付等政策，从市场热度来看到访量虽有上升，但还未转化为成交量。”

一位中介机构工作人员告诉记者，相比前两个月，6月份二手房挂牌量和带客情况均有一定增长，不过整体来看观望氛围仍较浓。

不过，温州大学建筑工程学院潘安平教授认为，逐步回暖是大势所趋，近期温州出台的系列利好政策都指向这一点，但政策落地到成交回暖具有一定滞后期。