房地产绿色债券「绿色信贷资产证券化」

文/乐居财经魏薇

5月的最后几天，新城控股的融资好消息频频传来。至此，五家示范性民营房企中，已有碧桂园、龙湖、美的置业、新城控股四家成功发债。

其中，前三家发行的是境内公司债，新城控股则在中期票据之外，成功发行了境外美元债。民营房企的融资渠道正在进一步放开，这也向市场传递出了更多的信心。

5月31日，新城控股境外子公司新城环球发行金额为1亿美元的7.95%优先绿色票据，期限一年，新城控股母公司新城发展提供担保。此次所得款项净额主要用于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资。

值得注意的是，这是今年以来首笔在没有增信措施的情况下发行的美元债。但设立了约束条件，比如除可用于一年内到期的债务置换外，仅可用于符合可持续金融框架的绿色项目。

与此同时，中债信用增进公司联合上海银行成功创设信用风险缓释凭证，助力新城控股发行2022年第一期中期票据10亿元。本期信用风险缓释凭证创设总金额1.3亿元，得到了投资者的积极参与和踊跃认购。另外，61.72亿元小公募债已向上交所提交注册，只待后续陆续发行。

另外，新城控股方面近期透露，2022年全年公司在公开市场到期债务总额为126亿元，前5个月已偿还76亿元，剩余未偿还债务约为50亿元，大部分压力得到了缓解。

绿色债券发行热

据了解，绿色债券是指募集资金专门用于符合规定条件的绿色项目、或为这些项目进行再融资的债券工具。我国的绿色债券起步较晚，2020年“碳达峰碳中和”目标提出，我国才开始加大绿色金融的布局力度，绿色债券受到了行业和国内外市场的偏爱。

据乐居财经不完全统计，远洋、金融街、当代置业、朗诗、旭辉、上坤、禹洲和正荣地产等房企凭借绿色建筑项目在近两年相继发行过绿色债券。

从监管政策来看，绿色债券的使用要求比较宽泛。而绿色美元债募资用途则更加灵活，不同于一般债券，绿色美元债所募集的资金在符合国家规定下可以全部用于偿还公司未来到期债务。从利率来看，对大部分融资主体而言，发行绿色债券要比发行普通债券利率更低。

今年以来，除新城控股外，还有绿城中国、远洋集团成功发行绿色美元债。1月20日，绿城中国成功发行三年期4亿美元备用信用证增信绿色美元债券，票息为2.3%。这也是绿城中国在其新设立的绿色金融框架下发行的首笔绿色债券。

4月20日，“老玩家”远洋集团发行2亿美元高级无抵押绿色债券，期限3年，票面利率为3.8%。该笔债券引入了浙商银行的备用信用证，同时，远洋向浙商银行质押了其持有的远洋滨海大厦（深圳）部分股权。

“碳中和”债是绿色债券的一种，融资困难的大环境下，房企开始着眼于此，增加融资通道。

4月7日，中国海外发展发行“中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划（专项用于碳中和）”，债券期限为18年，发行规模50.01亿元，票面利率3.35%。

一个月后，中国金茂破发行规模记录，以北京凯晨世贸中心为基础资产设立的“中信证券-金茂凯晨2022年绿色资产支持专项计划（碳中和）”在上海证券交易所完成簿记，发行规模为87.08亿元，全场认购倍数高达2.5倍，票面利率3.4%，期限18（3 3 3 3 3 3）年。这也是目前全国最大的碳中和CMBS产品。

示范房企扩容

去年下半年以来，房企融资越发艰难，于今年年初稍有松动，但冲在前面的大多为国央企，民营房企成功发债的仍是少数。上半年来，在各项政策的支持下，房企融资呈现回暖趋势。

5月17日，市场有消息称碧桂园、龙湖、美的置业3家民营房企被监管机构选定为示范房企，将陆续发行人民币债券。

3家房企的动作很快。5月18日，龙湖发行“22龙湖03”，规模为5亿元，票面利率区间为4%，期限6年。5月23日，碧桂园发行“22碧地01”，规模为5亿元，票面利率为4.5%，期限3年。美的置业发行“22美置01”，规模为10亿元，票面利率为4.5%，期限4年。

随后，示范性发债的房企扩充到5家，旭辉和新城控股加入。5月27日，上交所为这5家房企举办投资者路演，目的在于为这5家民营房企发行新债增强信用保障，为房企债券发行人与投资人提供双向交流的机会。此次5家房企均属于首批启动信用保护工具融资的企业。

5月24日，新城控股公布了2022年度第一期中期票据发行方案，债券注册金额为30亿元，本期发行金额上限为10亿元，发行期限为2 1年，第二年末附发行人调整票面利率选择权及投资者回售选择权。

目前，5家房企中仅剩旭辉尚未发债。在路演中，旭辉方面表示：旭辉刚刚在交易所、银行间等均获取了新的融资额度，旭辉会结合市场情况、抓住窗口，尽快做出发债方面安排。

本文源自乐居财经