恒大兑付风波「恒大暂停兑付」

如果欠银行一个亿是银行的大爷，那如今恒大是银行的什么？

如今恒大债务危机让银行睡不着觉，今年的房地产政策如此的严苛，恒大是否能够挺过来，这确实需要打个问号，恒大集团的发展代表中国房地产事业的发展，恒大也见证了房地产市场的辉煌。但是时代在发展，历史在进步，中国未来的发展目标也做了调整，从微观来看恒大债务危机是恒大自己的事情，但是从宏观来看，恒大债务危机背后是时代的变革！

前不久恒大银行债务危机再升级，HK经济日报称恒大已经通知两家银行暂停支付本月的贷款利息，并且要求银行等待即将敲定的展期方案。这种回应着实有失企业风范，单方违约而且如此有底气，这说明了恒大发展以来和银行合作的态度。恒大之前的辉煌让我们了解这个有民族情怀的企业是正向积极的，但是这一系列的操作也确实让我们看到恒大在危机来临时候的选择，我们今天就一起回顾一下恒大逝去的辉煌历史，一起来看看恒大如今债务危机背后的原因和未来的发展战略。

恒大可以说是抓住了历史发展的潮流，顺应着时代发展的浪潮获得了一次次宝贵的机会，从而一步步走上中国内地房地产市场的领头羊宝座。从第一个恒大地产项目建立到全国五十多个城市陆续出现了恒大的身影，恒大地产一直所坚持的质量和诚信方针，确实取得了卓越的成果。通过“规模 品牌”的发展战略，恒大一次次地走在了房地产行业发展的前列，形成了一套强大的企业体系竞争力，这能够促使恒大一直保持动力和活力，一直能够保持高速稳定的发展，随着恒大综合实力的上升，成为了我国房地产行业中有情怀，有担当的精神领袖。

恒大的发展

说起恒大的发展，我们不得不说1997年，当年恒大集团刚成立不久（1996年成立），那时候正是亚洲风暴肆虐的时候，巴菲特曾经说过“别人恐惧我贪婪，别人贪婪我恐惧”，虽然全亚洲经济不景气，但是许家印却发现中国的房地产市场将会出现井喷式的爆发，于是立马在当时开始全面布局，从而去抢占市场的先机。

当时恒大所采取的策略为“短平快”，当时第一个房地产项目金碧花园一经上市就获得了国民的喜爱，因为以“环境配套先行”为理念的金碧花园小区，绿化率很高，非常适合居民的生活，能够提高居民的生活质量。而该套房产一经推出确实收获满满，创造了广州昼夜排队去买房，实现了日进上亿元的传奇销售成果。尝到甜头之后，恒大对于房地产事业的发展更加充满了干劲，经过三年的发展，恒大已经从广州的一千多家房企中脱颖而出，而且迅速取得了成效，在1999年，首次跻身于广州房地产企业的前十名，而这只是恒大发展的开始。

到了千禧年，恒大经过96年成立到99年的三年沉淀，迎来了高速发展时期，从2000年开始，恒大地产就积极转变企业战略，开始有效的整合周边的资源，对于房地产相关的流程进行标准化设立，对于房地产的销售严抓狠抓，打造一批销售王牌团队。除此之外，在房地产各环节的管理过程中，能够以未来的发展思路去推进现如今的楼盘管理工作。在这种理念的引导下，恒大又在广州开设了金碧华府等多个楼盘，每一个楼盘都被购买者一扫而空，而在2002年之前，恒大就已经实现了销售规模排名前六的成果。

经历过1997年到2002年这几年的沉淀，恒大已经具备了独当一面的能力，也具备了发展的实力，到了2003年，恒大地产已经坐上了广东房地产企业的龙头位置。而这时候的恒大并没有被自己所谓的成绩所迷惑，在2004年就开始推陈出新，提出了“二次创业”的口号，开始走出广东，以广东为着力点去走向全国，于是在之前成绩的基础上，恒大开始布局全国市场，到了2004年，恒大已经从广东的第一跻身到了中国房地产的前十，而且恒大在“二次创业”的指导下已经不断地深化企业改革，慢慢地具备了全国发展的实力，也具备了全国拓展的条件，而等到2005年之后，已经在全国占据主导地位的恒大，终于还是没有控制住自己，开始迈出中国，走向世界了！

2006年到2008年这三年时间是恒大走向国际的重要三年，这时候恒大已经战略性的进入广州、天津、武汉、南京等二十多个重点城市，并且在这些城市拥有了超过半百的项目，规模和品牌的双收获让恒大获得了资本的青睐，不仅是国内资本，而且国外资本对恒大也是非常赞赏。这几年，恒大从国际资本中募集的资金超过了10多亿美元，拿着这些钱，恒大想要进一步的走出世界，从全球角度来考虑房地产的发展问题。

而等到了2009年之后，恒大地产的规模已经进一步的扩充，不仅在全国重点城市已经有了项目，而且项目之多超出了想象，据当时权威数据表明，当时的恒大已经在全国八十多个城市进行布局，并且拥有了150多个项目，而该数据相对于2008年的二十多个城市，50多个项目来说，恒大的发展速度绝对是非常快的，其规模和品牌都在此次发展中跨越，完全实现了进一步实质性的飞跃。到了2009年，恒大终于在香港上市，而上市当天的收盘价相对于发行价来说，溢价幅度近35%，创造了700多亿港元的融资总金额，成为了内地和香港股市里最大的企业之一，而这种发展只是代表了另一个起步点。次年恒大发行企业债券总金额超过了13.5亿美元，实现了销售面积破300万平方米的记录，俨然成为了全国第一名，稳居全国房企的头号玩家，而2010年当年恒大的营业额超过了500亿，全国第一，毋庸置疑。

到了2020年，恒大发布公告，打算耗资1300亿用于战略投资，而此次战略投资的份额要么被转为长期股，要么直接战略回购和支付，这也意味着2020年的恒大已经度过了所谓的战略投资赎回压力期。可是到了2021年，随着我国房地产调控政策的加剧，恒大集团已经出现了资不抵债的问题，现金流的缺失并没有换来银行的特别照顾，面对这个曾经高高仰视的大佬，银行也恢复了冷冰冰的资本面目，开始对恒大进行各种催款，但是恒大毕竟是恒大，虎落平阳被犬欺是不可能的！我们也能够从恒大的所作所为中看到恒大的傲气凌云。

恒大的危机

前不久恒大通知两家银行暂停支付9月21日到期的银行贷款利息，现在恒大缺钱，暂时不能够照常支付。在拖欠银行贷款利息上，恒大表示集团财务是不会针对贷款利息支付去签字的，如果银行接受不了，那就直接和法务部对接吧！恒大表示自己已经很难了，为了能够度过难关，务必要保证资金链不断，除了拖欠银行利息以外，恒大在本月的月初也表示，将会对信托相关款项延期支付！大家可能不太了解信托，我和你这样说吧，从2009年信托行业大爆发以来，信托几乎有一个不成文的规矩那就是刚性兑付的属性，而刚性兑付属性存在的原因很简单那就是房地产市场的持续攀升，如今恒大开始延期兑付信托款项，这是不是意味以恒大为代表的房企是不是真的就穷途末路了呢？

2020年12月31日，政府针对于房地产的银行贷款利息进行了要求，然后仅仅过去了一天，也就是2021年1月1日，就开始全面执行，连个试点都没有，可见目前全国房地产市场是多么的糟糕啊。随着“三道红线”的颁布，银行业，金融房地产贷款集中度管理制度等多项政策颁发，银行对于房企的资金使用更加的限制了，不要说房企，就是对于二手房交易行为也几乎是停止了贷款。当时大家都认为这只是阶段性的调整，可是从目前这半年多的时间来看，这哪里是阶段性调整啊，这简直是背水一战啊！

而具有家国情怀的许家印决定，务必要迎合政府的要求，于是第一个降价出售房产的就是恒大，可是老百姓买涨不买跌啊，越是降价，越是观望，本来是给国民发福利的行为，最终导致恒大的现金流出现了问题。之前的广发银行对恒大旗下的无锡分公司“开枪”的事情大家应该还记得，广发银行害怕恒大不给钱，直接把恒大给告了，申请冻结恒大的资产。而恒大表示很伤心，对于银行的态度也出现了180°的改变，特别是对广发银行，更加是厌恶至极。

为什么会这个样子呢？因为银行和房企之前一起赚钱的时候，那不要太开心哦！大家冥冥中都形成了默契，即使钱到期了，也会有所宽松。而那时候广发银行的上纲上线行为确实严重地伤害了房企老板们的心，这种现实的做法也让房企和银行之间产生了间隙。没有永远的敌人，也没有永远的朋友，只有永远的利益，这句话去形容银行简直不要太贴切！

而恒大这时候资金链也确实有了问题，虽然已经开始进行了改革，但是改革的成效还没有体现，关键时候再加上银行的催收，这简直是伤敌一千，自损八百。以目前恒大的实力来看，恒大一旦转型成功，旗下的众多产业发展前景还是可以的，而如果因为转型期被银行的利息逼死，这绝对不是恒大想要看到的。

目前恒大的总借款是3317亿人民币，在9月份恒大需要支付1.65亿美元的债券利息，这些钱对于平时的恒大来说是小事，但是困难的时候，一分钱难倒英雄汉啊，现在确实没啥钱，违约也没有办法。

之前高盛分析师在分析报告里面说到，恒大债券在今年是不会面临到期的，而且也不存在相关投资者挤兑的现象，目前市场对于恒大的发展还是有自信的。但是从恒大公司债券明年的还款金额来看，如果恒大还不能实现现金流的良性发展，那么将会面临较大的压力。随着债务压力的不断加大，恒大也确实在努力做，这种做法让我想到了万达，前两年万达疯狂的买资产，比如说卖万达百货给苏宁，卖万达广场，卖万达影城，最终是还了钱并且还产生了盈利。现在恒大集团也在卖卖卖，虽然许家印前不久离职了，但是卖资产还贷款的节奏是不会改变的，恒大出手旗下资产的步伐正在不断地加速！

当然，目前由于恒大债务危机所引发的资本市场波动也是存在的，从目前二级市场的反馈情况来看，恒大汽车跌幅超过了12%，中国恒大跌幅超过了10%，恒大物业跌幅超过了8%，资本市场确实不太好。

无论恒大之前有多么的辉煌，无论恒大的履历有多么光鲜，现在恒大的债务问题确实比较糟糕，如果恒大还不去进行适当性的调整，不能够学习万达王健林那样去刮骨疗伤，那么恒大的未来会不会更糟糕就很难说了。

去年恒大许家印在公开场合表示，恒大现在面临转型，目前高负债确实成为了一把双刃剑，在辅助恒大发展的同时，也为恒大的发展埋下了隐患，因此许家印决定在未来三年的时间里面还掉4500亿的负债。

那么恒大怎么去降低负债？

简单来说，就是少花钱多赚钱，这样才能够还贷款。放到房地产上面来看就是少买地，多卖房子，然后实现资金的回笼。如今到了2021年，恒大确实也是这样做的，房地产不景气那就降价卖，从目前来看，恒大也确实没有买地的行为。

未来的恒大发展之路还会是以房地产为主去发展吗？或者是和万达一样，开始搞轻资产的运作模式呢？现在深陷债务危机的恒大未来不确定性确实不小。现在的市场行情恒大的转型压力也是比较大的，当年王健林的万达转型还没有遇到如此吃紧的政策背景，现在的转型也确实不会给恒大留出来太多的时间。目前恒大如果想要在这种背景下去套利，难度是非常大的。但是这时候趁火打劫的肯定不会少，当年万达卖的资产价格就是白菜价，现在在买方市场下，你说说恒大的资产能够卖出来价格吗？

但是如果恒大真的出现问题了，我感觉这也不是我们想要看到的，恒大出现问题，房企肯定会出现问题，这时候银行的资金收不回来，银行的资金流转不畅，对于银行来说也是非常可怕的事情，我们希望恒大能够挺过去。

前一段时间许家印离职了，这对于我们来说确实是一个大消息，在这个时候离职，是因为恒大要出问题吗，单纯看老许之前不容易，这样做是让他能够自保吗？我想这可能是一个原因，但是最主要的原因会不会是让具有新思想和新的管理能力的人才来进行管理呢？

虽然恒大有所波动，受到政策的影响比较大，但是集团本身的运作能力从目前来看还是没有太大问题的，未来的恒大发展之路还是值得期待的！

中国自改革开放以来，创造了多少神话：房地产行业的许家印、王健林，互联网行业的马云、马化腾、刘强东，教育行业的俞敏洪等。但是随着中国经济发展的要求，在政策不断调整的过程中，这些所谓的神话如果不能够跟上节奏，那么最终成就自己的东西也许会毁灭自己。互联网行业的马云和马化腾被约谈，房地产的王健林和许家印颤颤巍巍，而教育行业的俞敏洪因为“双减政策”直接是股价被砍了九成，惨的不得了！

这告诉我们奋斗努力固然没有错误，但是如果不能够迎合时代的发展，那么注定会被时代所抛弃。人生就是由一个个阶段组成的，不同阶段完成不同的指标，才能够过好一生。企业如此，万事万物皆如此。你说对吗？#恒大##许家印#