富豪们搞投资 为什么首选买房呢「中国富豪去哪里买房」

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一个典型的中国家庭，房子在家庭财富中占多大比重？

根据西南财经大学和广发银行联合发布的《2018中国城市家庭财富健康报告》，在调查了国内7大区域、23个城市的近万户家庭后，经统计，城市家庭的平均房产价值为125万元，而其他所有资产的总和为37万元，这里说的其他资产包括现金、存款、股票、基金、保险、黄金等等。也就是说，平均而言，对一个城市家庭来说，房产的总市值是其他所有资产总和的3倍还要多。

这是典型中国城市家庭的情况，高净值人群的资产配置会有所不同吗？

数据来源：《The Wealth Report 2019》，Knight Frank。高净值人群是指净资产超过3千万美元（不包括自住房产，也就是首套、二套房产）。

你猜，他们平均有几套房？

数据来源：同上图

根据Knight Frank发布的《2019世界财富报告》显示，拉丁美洲和中东的最高，将近5套，亚洲的将近4套，欧洲和北美的也有3套多。看来，买上几套房，是全球各地富豪都会干的事。

报告还显示，房产在富豪们的投资中占比21%，仅次于股票的27%。但是考虑到，这个数据是把两套房子算成自住房，没算到投资里。如果算上自住房，那么房产在总财富中的占比就高了，能占到46%，将近一半！其次才是股票，占18%，然后是债券，占13%。

为什么房产是富豪们的投资首选？北京大学徐远教授在他的《徐远的投资课》里分析了这个问题。

这里我们说的，富豪喜欢买房子，并不是说其他人不喜欢买房子。而是说富豪财富总量大，在资产配置的时候没有财务约束，主要考虑风险和回报。而中低收入家庭的钱少，尤其在大城市，买了套房子可能就没钱了，这时候的资产配置不完全反映风险和回报的权衡，而更加反映财务约束。

富豪们为什么喜欢买房子？答案很简单，因为从长期看，房子保值增值的效果是最好的。

数据来源： Òscar Jordà, Katharina Knoll, Dmitry Kuvshinov, Moritz Schularick, Alan M. Taylor (2018)，The Rate of Return on Everything, 1870-2015, CESifo Working Paper No. 6899。收益率为年化复合收益率，是16个国家的平均值。

根据德国经济研究中心的一份工作论文，里面收录了16个主要发达国家的数据，时间跨度是1870年到2015年。这16个国家包括美国、英国、法国等13个主要欧美发达国家，以及日本、澳大利亚、新西兰，资产类别包括住房、股票、债券，以及银行存款。最后算出平均值，这一个半世纪里，房子是最好的投资品。为什么这么讲？

首先，住房的回报率很高，达到6.6%，在所有主要资产中是最高的，只有股票比较接近，达到4.6%，比房子少了2个百分点。不要小看这2个百分点。为了强调这2个百分点，你也可以说，股票的回报比房子少了30%。

刚才说的这些数字，都是扣除通胀以后的实际回报，不扣除通胀的话，房子回报率是10.6%，股票回报率是8.6%。看了这样的数字，从长期回报的角度，富豪们为什么买房子其实就很显然了。

房子不仅回报率高，风险还很小。比如说，经济形势不好的时候，股票的价格大幅缩水，富人们的财富也因此缩水。但是房子的价格，即便在经济萧条的时候也相对坚挺，比股票稳定很多，能够帮富人们保持身家。有了这个原因，房子就更加有吸引力了。

不过，徐远老师也说了，这些分析呢，都是都是基于历史数据。大家最感兴趣的是，未来也会这样吗？有人就说了，技术进步非常快，人可能不需要都聚集在城市里，因此未来会有逆城市化过程，房价不一定能继续稳健。你怎么看？

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