荣盛发展发债「荣盛地产资金链」

今年以来，“河北王”荣盛发展经历了商票逾期、美元债暴跌等风波，近日由于金融合同纠纷，母公司被列为被执行人。

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列为被执行人

近日，中国执行信息公开网新增一条被执行人信息，荣盛控股股份有限公司（以下简称“荣盛控股”）被北京市第三中级人民法院列为被执行人，执行标的为6.8亿元，案号为（2021）京03执1750号。

被执行人信息

据悉，此次荣盛控股被执行的申请者为民生信托，后者基于在荣盛基金项下与荣盛公司等交易对手签署的相关交易文件约定以金融合同纠纷为由提起强制执行程序，就荣盛相关资产采取保全措施。

目前，荣盛控股与民生信托双方有和解意愿，正在协调中。

值得注意的是，今年以来荣盛控股旗下荣盛发展（002146.SZ）先后经历了商票逾期、美元债暴跌等风波，业绩增长乏力之下其资金链备受关注。

今年6月，荣盛发展曾发生商票兑付风波，但随后遭到公司辟谣。

一波未平一波又起，7月荣盛发展美元债又剧烈波动，创出自上市来的最大跌幅，后公司不得不举行电话会议安抚投资者。

《小债看市》统计，目前荣盛发展存续8只债券，存续规模46.6亿元，集中兑付期主要在2023年。

存续境内债券到期分布

在离岸债券方面，荣盛发展存续两只美元债，存续规模8亿美元，均将于一年内到期，其面临短期集中兑付压力较大。

近日，国际三大评级机构集体批量下调中国房企评级，荣盛发展也未免于难。

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盈利能力大幅下滑

据官网介绍，荣盛发展成立于1996年，已基本形成以房地产开发为主业，贯穿康旅、产业园、设计、实业、酒店、物业、商管、房地产金融等业务的全国性知名大型多产业集团公司。

2007年，荣盛发展登陆深圳证券交易所，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

荣盛发展官网

从股权结构看，荣盛发展控股股东为荣盛控股，直接持股比例为35.65%，公司实际控制人为耿建明。

股权结构图

今年前9个月，荣盛发展累计实现签约面积816.03万平方米，同比增长21.54%；累计签约金额923.17亿元，同比增长25.24%。

据克而瑞数据，今年上半年荣盛发展以560.9亿操盘金额位居房企第35位，排名下滑较快；以484.9万平方米操盘面积居第24位，属于中型房企。

克而瑞排名

今年上半年，荣盛发展先后在京津冀、长三角、中西部、珠三角区域的16个城市获得土地28宗，规划建筑面积302.86万平方米，拿地销售仅为0.21，拿地力度相对偏小。

截至2021年6月末，荣盛发展土地储备建筑面积3741.25万平方米，其土储总量基本可以满足未来3年左右的发展需求。

近两年，荣盛发展竣工结转速度放缓，叠加环京区域调控影响，其经营状况并不理想。自2018年以来，荣盛发展营收增速持续放缓，2020年盈利能力出现近五年来首次下滑。

今年上半年，荣盛发展实现营业收入342.24亿元，同比增长30.85%；实现归属于上市公司股东的净利润25.33亿元，同比下跌14.02%。

盈利能力

同时，荣盛发展的毛利率水平也持续下滑，今年上半年该指标为25.84%，同比下降5.5个百分点。

销售毛利率

另外，由于拿地成本高企，荣盛发展经营获现能力持续恶化。

2018年至今年上半年，荣盛发展经营性现金流净额分别为175.12亿元、21.2亿元、13.67亿元以及12.47亿元，可以看出其经营性现金流持续下降。

截至今年二季末，荣盛发展总资产为2935.53亿元，总负债2353.23亿元，净资产582.3亿元，资产负债率80.16%。

2016年以来，荣盛发展财务杠杆水平上升较快，明显高于行业平均水平，存在一定杠杆风险。

财务杠杆水平

从房企融资新规“三道红线”看，截至2021年中荣盛发展剔除预收账款后的资产负债率为70.8%，净负债率66.5%，现金短债比为1.2，踩中一道红线，仍归属“黄档”。

《小债看市》分析债务结构发现，荣盛发展主要以流动负债为主，占总债务的80%。

截至今年二季末，荣盛发展流动负债有1883.83亿元，主要为应付账款，其一年内到期的短期债务有222.53亿元。

相较于短债规模，荣盛发展流动性尚可，其账上货币资金有291.67亿元，除去受限资金后可以覆盖短债，短期偿债风险不大。

在备用资金方面，截至2020年末，荣盛发展银行授信有931.55亿元，未使用授信额度有519.73亿元，可见其财务弹性较好。

银行授信情况

在负债方面，荣盛发展还有469.4亿非流动负债，主要为长期借款，其长期有息负债合计427.25亿元。

整体来看，荣盛发展刚性债务有781.94亿元，主要以长期有息负债为主占比55%，带息债务比为33%。

有息负债高企，荣盛发展融资成本上升，2019年至今年上半年其财务费用分别为9.17亿、9.34亿以及8.36亿元，另外销售费用和管理费用也逐年增长，期间费用对公司利润形成严重侵蚀。

期间费用高企

从偿债资金来源看，荣盛发展偿债主要包括盈利、经营性现金流、债务收入以及可变现资产。

盈利和经营性现金流下滑压力下，荣盛发展主要依赖于外部融资，作为上市公司其融资渠道多元，除了发债和借款，还通过股权、信托以及股权质押等方式融资，但融资成本较高。

融资结构

在股权质押方面，截至今年4月末控股股东荣盛控股已质押9.11亿荣盛发展股权，占其所持股份的58.77%，荣盛建设股权质押率为62.83%。

可见，荣盛发展主要股东质押公司股份比例较高，若股价下行可能面临被平仓风险。

股权质押比例

值得注意的是，今年上半年荣盛发展的外部融资环境发生微妙变化，其筹资活动现金流入金额下降，在偿还大量负债后，筹资性现金流净额转为净流出状态。

在资产质量方面，截至今年二季末，荣盛发展其他应收款项高达266.73亿，主要为土地保证金等政府部门保证金及合作方经营往来款，且其他应收款项账龄分布较长，对资产流动性造成一定影响。

另外，荣盛发展受限资产规模较大，截至2020年末该指标为653.56亿，是净资产的1.1倍，其中主要为用于融资抵质押的受限存货，不利于资产流动。

受限资产

总得来看，荣盛发展盈利和经营获现能力下滑，对债务和利息保障下降；有息负债高企，财务费用增长较快，存在一定短期偿债压力和融资成本上升压力；受限资产规模较大，影响资产流动性。

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“河北王”

早年，耿建明在部队当了3年基建工程兵后，考取了华北航天工业学院，进修建筑技术经济管理专业，1986年毕业后被分配到廊坊市一建公司。

在廊坊一建公司，耿建明从一名普通的职工做起，后升为一建公司副处长、处长，并于1991年考入天津大学工程造价专业。

1996年，在外人看来仕途一帆风顺的耿建明，却毅然抛下金饭碗辞职下海，他怀揣仅有的5000元钱，又从朋友那里借到5000元，成立了荣盛建筑安装公司。

凭着过硬的专业能力，荣盛很快就在业内混得风生水起。

当建筑业正如火如荼时，耿建明觉察到建筑市场已经趋向饱和，而市民对高品质住宅需求才是巨大的市场潜力，于是转而进军房地产。

1999年，耿建明把进军地产业的第一枚棋子布在了南京，凭借工程起家积累的设计、施工、造价等优势，荣盛第一个住宅项目 “方州花园”一经推出很快就卖光了，就此赚到了地产业的第一桶金。

荣盛首个住宅项目 “方州花园”

南京项目成功后，荣盛承接了廊坊市的一个破旧小区的重造，耿建明把在南京的经验吸取过来，创造了当年100%销售的辉煌，这也为荣盛后来的发展打下坚固的基础。

2002年，耿建明在廊坊设立了荣盛控股，开发阿尔卡迪亚等楼盘，迅速成为以品质地产为特征的本土地产劲旅。

在策略上，荣盛选择避开与一线城市的实力雄厚的国企、外企的正面较量，以超出当地消费者预期的比较优势，在三线城市扎根，随后进军同级别沧州、徐州等市场，开始全国布局。

2007年8月，耿建明带领荣盛发展在深交所挂牌上市，成为河北省首家通过IPO上市的房地产企业。

耿建明在荣盛上市时敲钟（右）

2008年，全球金融危机后的4万亿救市资金，带来中国房地产市场规模和价格的井喷，也让身在其中的耿建明赚得钵满盆满。

随后十年，荣盛以开发并形成府邸、盛景、锦绣及花语等多种风格楼盘系列。

2017年前后，随着环京限购政策不断加码，荣盛发展开启全国化扩张战略，试图通过区域均衡布局实现对冲篮子过于集中的影响。

2019年，荣盛发展全年营收突破千亿，终于踏入房企“千亿俱乐部”。

近年来，由于环京楼市低迷，华夏幸福等扎根环京的房企出现流动性危机，而同样起步于河北的荣盛发展也出现利润连续下滑，后续增长乏力迹象，房地产行业正在经历洗牌的阵痛期。