中长期票据融资「中期票据发行是利好吗」

本报记者 王丽新

8月份偿债高峰已至，叠加利息偿还、按期施工保交楼等压力，近日，多家房企或地方城投公司密集发布拟发行中期票据的计划。

据《证券日报》记者不完全统计，8月1日至8月21日，房地产企业已发行或拟发行上市的中期票据超过13笔，合计规模超过124亿元。

“从发行主体来看，仍以国企、央企及地方城投公司为主，但示范民营房企近期也透露出发债计划，甚至出现个别规模较小房企的身影；从发行规模来看，多在5亿元至30亿元之间，规模适中，可操作性强。”多位业内人士向《证券日报》记者表示，从发行用途来看，主要有两种，一是拟用于偿还到期债务及利息等；二是主要用于项目建设。

多家房企筹备发行中期票据

自上年年末开始，监管数次提及鼓励企业通过债券发行满足合理融资需求，此后无论是并购债还是信用保护工具，均得到积极响应并实施落地。其中，中期票据具有发行量大、期限长的特点，是房企在银行间债券市场发行的重要债务融资工具。

据中指研究院统计，今年前7个月，房企共发行中期票据1177.3亿元，占全部发行额的38.8%；平均发行期限为3.9年，高于总发行期限均值0.3年。8月份以来，亦有多家房企完成中期票据发行工作，同时，还有多家房企在与相关机构沟通中，正在筹备发行中期票据融资。

8月18日，中国铁建发布8亿元中期票据募集说明书；同日，武汉城建集团拟发行10亿元中期票据。8月17日，滨江集团拟发行9.4亿元中期票据；同日，北辰实业发布一笔发行规模上限为14.3亿元的中期票据申购说明。8月16日，市场层面有消息称，龙湖集团将在8月份发行不超过15亿元中期票据。针对此事，龙湖集团方面向《证券日报》记者表示，一切以公告为准。

值得关注的是，8月16日，有消息称，有监管部门指示中债信用增进投资股份有限公司（以下简称“中债信用增进公司”）对房企发行的中期票据开展“全额无条件不可撤销连带责任担保”，涉及旭辉控股、碧桂园、龙湖集团、新城控股等6家示范民营房企。

8月17日，《证券日报》记者向这6家房企一一核实，从反馈的信息来看，消息属实，相关企业都在关注并试图做一些筹备工作，包括上述龙湖集团计划在8月份发行中期票据一事，亦是由中债信用增进公司提供担保下发行。

实际上，今年5月份，监管层将碧桂园、龙湖集团等多家房企作为示范性发债试点房企，由相关公司为其发债提供信用保护工具，此后在相关部门指导下，多家民营房企成功完成债券发行工作。彼时，新城控股正是在中债信用增进公司助力下，成功发行一笔10亿元中期票据。

对此，8月18日午间，碧桂园集团总裁莫斌在投资者会议上表示，在中债信用增进公司全担保情况下，公司正推进中期票据发行，发行概率较大。

“在中债信用增进公司全担保下，发行中期票据的规模预计多为10亿元至30亿元之间。”东高科技高级投资顾问揭冲向《证券日报》记者表示，从房企角度来讲，当下发行中期票据的主要难度在于信用评级和风险溢价，此次中债信用增进公司为房企提供高等级担保，可谓对其增信支持再升级，预计相关房企发行中期债券相较以前更容易。

融资能力将进一步分化

“有中债信用增进公司担保，会加快房企融资步伐，但如果未来发债房企出现流动性风险，无法兑付债券的本金和利息，在‘全额无条件不可撤销连带责任担保’条件下，中债信用增进公司就必须无条件替房企偿债，因此各方都较为谨慎。”某房企相关人士向《证券日报》记者透露，鉴于此，加之当前市场存不确定性，投资端非常谨慎。好在有相关政策支持，部分优质房企正有序推进相关发债工作。

“从机构投资人角度来看，当前行业仍处于低谷期，6月份和7月份的偿债高峰导致触发债务违约的房企增多，因此市场对行业风险仍持审慎态度。”中指研究院企业事业部研究负责人刘水向《证券日报》记者表示，从房企角度来看，今年前7个月销售回款带来的流动性明显下降，财务安全性成为首要任务之一，此时增加有息债务需要谨慎考量。

不过，在刘水看来，由国有机构提供高等级担保为债权人的权益提供了充足保障，将会极大降低投资风险。担保机构在发行债券之前已对企业进行了全面评估，这将有利于财务稳健的房企被挖掘和识别，尤其是一些优质民企以及此前难以被识别的中小型优质民企，将重获融资机会。因此，在此增信措施下，民营房企的中期票据发行道路会平坦一些。

据中指研究院统计，今年前7个月，国企、央企依然是发行中期票据融资的主力，发行额占比为87.8%，高于上年同期17个百分点。5月份以来，多家民营房企被选定为示范房企，随后成功发行多笔信用债。从当下政策支持方向而言，预计还将有房企跟进。

谈及接下来的发债计划，8月18日下午，在2022年中期业绩说明会上，越秀地产董事长兼执行董事林昭远向《证券日报》记者表示，从目前看，越秀地产方面按照到期债务的时间表来铺排发债计划，是正常推进的，还有一些剩余额度。

“对于本身财务状况稳健、资质较好的房企而言，当下发行中期债券的融资渠道被进一步拓宽，但对杠杆率依然较高或偿债压力很大的房企而言，融资难度依然很大，公司可能依旧需要通过资产出让及债务重组等方式进行自救。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪向《证券日报》记者表示，随着政策对房企合理融资需求的支持，预计接下来整体融资环境将好于上半年，不过这并不意味着民营房企融资的全面回暖，整体而言，房企的融资能力将进一步分化。