银行业专题分析 银行年报中的房地产风险管理「银行业面临的主要风险」

（报告出品方/作者：长江证券，马祥云）

与直观感受不同，上市银行整体资产质量优异并且趋势向好。2020 年疫情后，上市银 行全力处置、出清不良资产，所以 2021 年资产质量指标全面向好。目前已经披露 2021 年报的 24 家上市银行（大中型银行为主），整体不良率 1.33%，同比降低 14BP，较 2021 年 6 月末也降低 7BP，不良金额同步下降。尽管 2021 年下半年经济下行压力加大、房 地产风险暴露，但当前阶段，中大型银行的资产质量仍然保持优异。

房地产对公贷款的不良率继续上升，市场已有预判。2021 年以来，对公房地产贷款的 不良率持续上升，2022 年依然是银行最主要的风险敞口，17 家样本银行（大中型银行 为主）2021 年末房地产对公贷款的不良率升至 2.35%，不良金额 1167 亿元。考虑房地 产企业的集中信用违约主要从 2021Q4 才开始，而不良指标比逾期指标滞后，因此预计 2022 年继续上升。所幸房地产对公贷款占银行表内贷款总额的比例并不高，A 股已披 露年报的 24 家上市银行，2021 年 12 月末占比仅 5.72%，分别较 6 月末及 2020 年 12 月末降低 0.38pct、0.44pct。如果考虑表内外的债权或非标投资、理财出资、信托代销、 债券承销等多元化房地产业务，则不同银行的风险敞口存在差异。

从 17 家样本银行的对公房地产贷款经营指标来看：1）苏州银行、工商银行、重庆银行 不良率较高，分别达到 6.65%、4.79%，4.71%，但贷款占比低，分别为 3.6%、3.4%、 3.7%，苏州银行的不良率环比升幅最大，预计受风险暴露影响，而工商银行在 2021 年 业绩发布会中表示，房地产风险已经得到全面、真实反映。2）农业银行、民生银行的不良金额环比增加 149.02、52.25 亿元，金额增幅最大，预计均受个别大型房企风险暴露 的冲击。3）对公房地产贷款占比相对高的银行中，平安银行、浙商银行优异，不良率分 别为 0.22%、0.62%，中信银行、郑州银行不良率则分别高达 3.63%、3.47%。

银行表内权重业务个人住房贷款的资产质量依然优异。个人住房贷款在银行表内贷款中 占比很高，24 家上市银行 2021 年末达到 27.7%。2021H1 受房地产贷款集中度考核约 束，占比降低，但下半年再次回升，预计四季度房地产政策“纠偏”后，银行将积压的 存量项目加速投放。个人住房贷款长期以来是最优质的资产，13 家样本银行 2021 年末 不良率维持 0.30%低位。由于去年下半年经济下行压力加大，部分行业居民收入波动， 投资者担心住房贷款的质量恶化，但目前资产质量仍然优异。

从 13 家样本银行的个人住房贷款经营指标来看，不良率稳定。其中，渝农商行、郑州 银行不良率分别环比上升 18、17BP，达到 0.46%、0.96%，郑州银行的住房贷款质量 相对较差，不良率在样本银行中最高，但贷款占比 14.1%相对较低。此外，农业银行的 住房贷款不良金额环比增加 30.03 亿元，金额增幅最大。

与房地产强关联的建筑业贷款不良率上行。房地产企业的信用风险一定程度上会波及上 下游产业链，建筑公司的现金流受影响，资产质量出现波动。不过，建筑业贷款在银行 表内占比同样很低，2021 年 12 月末 24 家上市银行占比为 2.22%，17 家样本银行的建 筑业贷款不良率为 1.71%，预计 2022 年仍将上升，但总体影响可控。

从 17 家样本银行的建筑业贷款经营指标来看：中信银行、农业银行的建筑业贷款不良 率最高，分别为 6.46%、2.25%，环比分别上升 1.94、1.04pct，升幅也最高，农业银 行不良贷款金额增加 30.34 亿元，金额增幅最大。光大银行不良率也上升 0.92pct 至 1.63%，工商银行、建设银行不良率分别为 1.77%、1.86%，但建筑业贷款占比低。在 建筑业贷款占比相对高的银行中（主要城商行），重庆银行不良率 1.23%。

预计 2022 年房地产对公贷款不良风险将继续暴露。由于目前房地产信用风险仍处于持 续暴露过程中，市场尚未企稳，高杠杆房企的现金流压力依然很大，我们判断 2022 年 对公房地产贷款的不良将继续“双升”。以 17 家样本银行为例，假设房地产对公贷款的 不良金额分别增长 50%、100%，同时预计房地产对公贷款总额 2022 年增长 1%（主要 考虑监管积极鼓励银行投放，但企业投资需求低迷，同时银行顾虑风险，投放审慎）。基 于两种情景测算，预计 2022 年对公房地产贷款不良率可能上升至 3.50%、4.66%，对 样本银行整体不良率的边际影响分别为 5BP、11BP。

政策回顾：连续调控冲击高杠杆房地产企业。持续的“房住不炒”调控背景下，房地产 销售端和融资端遭受冲击，高杠杆房企发生流动性风险。金融角度，2020 年“三道红 线”出台，2021 年银行开始执行房地产贷款集中度新规，设定“个人住房贷款占比”和 “房地产贷款占比”两个指标，上限按照不同银行类型划分五档。实际上，最终造成房 地产流动性风险集中暴露的原因在于：1）房地产贷款集中度新规尽管本身对超标银行 给予充足的 2 年或 4 年过渡期，但实际执行层面存在“一刀切”，造成 2021 年全行业 风险大幅上升；2）银行自身考虑企业风险，房企的新增融资难度加大，融资条件收紧的 市场预期形成后，金融机构也更审慎，恶性循环进一步加大现金流压力。

融资收紧对 2021 年房地产贷款增速的影响非常明显。1）2020 年以来房地产开发贷款 余额的同比增速快速下行，2021 年末同比增速降至 0.9%，且二至四季度连续遭到余额 压降；2）2021 年二季度起按揭贷款同比增速也开始下行（集中度新规导致），每季度 新增金额明显走低，造成年末房地产总贷款（按揭 开发贷款）同比增速降至 7.9%，明 显低于人民币贷款总增速。最终，2021 年末房地产贷款在人民币贷款中的占比降至 27.1%，同比降低 1.6pct，其中开发贷款占比降低 0.7pct 至 6.2%。

2021 年四季度“政策底”确立，融资条件开始放松。2021 年 10 月中旬以来，监管层 开始关注“房地产风险”，多次表态维护房地产市场健康发展和良性循环。“政策底”已 经确立，融资约束明显放松，金融机构强调要支持房地产企业及购房消费者的合理融资 需求。政策松绑的路径具体包括，银行加速投放按揭贷款，尽力推动房地产开发贷款新 增，同时正常房企发债松绑、部分贷款允许展期等。

但由于房地产销售端疲弱，房地产贷款短期难有增长抓手。从央行四季度数据看到，个 人住房贷款已经加速投放，但预计主要是 2021 年下半年积压的项目，实际上四季度以 来房地产销售持续疲弱，造成 2022 年初个人住房贷款增量低迷。企业贷款方面，尽管 监管鼓励加速投放，但银行顾及风险，预计主要向央企、国企增加投放，而房地产市场 需求和预期疲弱，导致企业新投资需求也很低迷，贷款投放没有抓手。从 2022 年 1-2月数据来看，个人住房贷款 RMBS 发行量不大，且 3 月新发行金额为零，说明大型银 行的额度很充裕，但需求不足，商品房销售数据同比下滑也可以佐证。

从居民贷款角度也可以反映房地产销售低迷。2022 年 2 月居民中长期贷款历史上首次 单月“负增长”，虽然存在春节扰动因素，未来“负增长”并不会持续，但主要原因仍然 是房地产销售低迷。实际上，2021Q2 以来，居民中长期贷款的每季度新增规模就已经 有所降低，未来需要等待房地产销售回暖。

观察部分房企的银行授信数据，判断民企授信敞口被压降。目前房地产企业披露的授信 或贷款公开数据比较少，我们统计部分房企的债券发行说明书，可以看出 2021 年以来， 银行对国企房地产公司的授信多数有所增加，对民企授信则有所降低，但民企和国企的 实际贷款余额都普遍降低。可能原因包括：1）银行虽然提供授信余额，但不等于实际 放款，最终还是考虑具体项目、风险、银行自身额度，所以依然可能实质性收紧贷款； 2）优质房地产企业虽然容易获得更多贷款，但自身投资需求收缩，并不一定实际支用。 由此可见，本身信用等级较低的房地产企业将持续面临融资压力，特别是民企，虽然银 行通常强调主要根据项目实际情况授信审批，但从结果来看民企信贷明显收紧。

2022 年“稳增长”背景下，银行股面临中性的宏观环境。去年经济下行压力加大，今年 高层定调稳增长，推动宽信用，托底经济也意味着银行股估值存在上行动力。但是，在 房地产低迷、实体需求疲弱的背景下，宽信用也面临挑战和压力，经济企稳回升的过程 难以一蹴而就，预期存在波动。这种宏观环境下，银行板块整体估值难有大幅上行的机 会，但存在结构性的个股机会。

我们认为，今年银行股需要重点把握的投资机会是自身业绩高成长、资产质量没有风险压力（特别是房地产风险）的银行。其中，部分中小银行由于自身所处区域经济发达（例 如江浙沪、成渝等地区），或所处赛道景气度较高（例如小微农商行），部分银行此前没 有深度涉足房地产业务，因此资产质量相对安全（例如邮储银行等）。

1、常熟银行：长期成长空间广阔，短期业绩拐点明确。

我们在 2022 年投资策略中看好常熟银行，核心逻辑是长期看好小微赛道的高成长性。同时在今年中性宏观环境下，常熟银行逆势保持业绩高成长 资产质量优异，得益 于普惠金融试验区推动小微贷款增长，同时贷款结构优化、净息差保持韧性。

业绩方面，2021 年常熟银行收入与净利润逐季度加速增长，核心驱动力是净息差二季度以来触底回升，基本面确立拐点，推动利息净收入逐季度增长。亮丽业绩背后的逻辑， 是在新一届管理层带领下，坚持“方向不变、道路优化”。普惠金融试验区首年告捷，投 放贷款超过 50 亿元，推动小微贷款高增长，也成就常熟银行的道路自信。此外，资产 质量继续穿越周期保持优异，这保证了净利润可持续高成长。

展望 2022 年，公告预计一季度收入同比增长 19%，归母净利润同比增长 23%，不良率保持 0.81%低位。我们判断一季度高增长源于小微贷款投放迅猛、贷款定价管理严格， 普惠金融试验区继续突破。部分投资者关注此前 1-2 月收入增速 28%，但一季度回落至 19%，我们判断：1）1-2 月收入高增长有基数原因，本身难以持续；2）贷款年初高速 扩张后，3 月可能受周边疫情影响，短期投放略有放缓。但最重要的是，新投放贷款的 定价管理严格、利率稳定，净息差保持强势。不过，需要注意，由于一季度本身以对公 贷款业务为主，单季度的净息差通常环比低于第四季度。（报告来源：未来智库）

资产质量方面，常熟银行不涉及房地产风险，2021 年末房地产对公贷款金额仅 13.54 亿 元，占贷款总额比例仅 0.83%，不良金额为零。常熟银行整体资产质量一直以来保持优 异，2021 年末不良率降至 0.81%，拨备覆盖率达到 531.82%。由于历经 2020 年疫情 考验，我们认为常熟银行的小微风控模式已被充分印证，这也是核心能力所在。

2022 年假设常熟银行贷款增速 16.14%，其中个人经营性贷款增速 26.76%，净息差小 幅上升至 3.09%，同时不良率保持 0.81%，拨备覆盖率升至 544.47%。基于上述假设， 预测常熟银行 2022 年营业收入同比增速 17.06%，归母净利润同比增速 21.18%，对应 ROE 上行至 12.72%。由于常熟银行主要聚焦于传统贷款业务，因此资本充足率需要保 持充足，我们测算 2022、2023 年核心一级资本充足率为 9.85%、9.46%。

常熟银行目前正筹划发行 60 亿元可转债，我们预计 2022 年将完成发行。如果假设发 行成功并实现全部转股，测算 2022、2023 年 ROE 将被摊薄至 11.12%、10.74%，但 核心一级资本充足率将对应上升至 12.55%、11.80%。

2、邮储银行：资产质量干净，业绩高成长性突出。

邮储银行是零售资源禀赋最雄厚的大型银行，拥有近四万网点和 6.37 亿个人客户，且 这些客群的金融需求和 AUM 增长潜力充足。刘建军行长领衔的新一届管理层履新以来， 零售与金融科技的人才实力进一步强化，邮储银行正在加速推动资源禀赋的价值兑现， 零售愿景更清晰。我们判断 2022 年普惠金融、财富管理将是邮储银行零售高成长的主 要抓手，存贷比继续提高 高定价存款陆续到期有利于稳定净息差，同时资产质量干净、 风险偏好保守、没有历史包袱，有能力持续保持业绩持续高增长和 ROE 上行。

邮储银行近年来坚持将 60%~70%信贷资源投向零售方向。邮储银行近年来通过贷款高 速扩张，拉动总资产增长，2017~2021 年贷款总额的年化增速达到 16.5%，明显高于其 他国有大行，2021 年末较期初增长 12.9%，保持高增速。贷款结构摆布方面，始终坚 持零售定位，2017~2021 年个人贷款的年化增速高达 18.9%，明显高于对公贷款。每年 将 60%~70%新增信贷资源投向零售，2021 年 12 月末零售贷款占比达到 58%，这一水 平已超过同期招商银行（54%）、接近平安银行（63%）。

行业净息差收窄环境下，邮储银行存贷比提升的优势有利于稳固净息差。2019 年以来 银行业进入新一轮贷款利率下行、净息差收窄的周期。2022 年考虑“稳增长、宽信用” 挑战，贷款利率仍有下行压力，LPR 年初也下调，银行净息差预计仍将小幅收窄。但对 于邮储银行而言，由于近年来持续提高存贷比（即贷款增速高于总资产及总负债增速、 贷款占比不断提升），信贷资产收益率高于金融投资资产，因此结构调整的红利有助于 稳定净息差。2021 年末，邮储银行的存贷比已经提升至 57%，但仍明显低于其他五大 国有银行平均水平（85%），未来将继续提高，借此对冲市场贷款利率下行的负面影响。 从整体资产结构来看，邮储银行贷款占比为 50%，金融投资资产占比达到 32%，高于 可比银行。我们预计随着治理机制优化、部门考核要求提升，金融投资收益率也将提高， 同样有利于稳定净息差。

邮储银行资产质量指标领跑国有大行，认定标准严格。邮储银行的资产负债表质量持续 优异，2021 年末不良率仅 0.82%，拨备覆盖率高达 418.61%。同时资产质量指标的认 定标准很严格，2021 年末关注类贷款占比仅 0.48%，同样远低于其他国有大行，逾期 90 天以上贷款的偏离度也保持低位。对大型银行而言，没有资产质量历史包袱难能可 贵，能够支撑净利润更高增速，提高 ROE 和内生资本补充能力。关于房地产风险，邮 储银行 2021 年末表内房地产对公贷款 1389 亿元，占总贷款比例仅 2%，明显低于行 业，同时不良贷款金额仅 2200 万元，资产质量优异。

2021 年下半年房地产风险暴露以来（特别是恒大集团信用违约），涉及房地产业务较深 的银行股估值持续下跌，尤其是近年来经营状况优异的招商银行、平安银行、兴业银行 等股份行龙头（兴业银行 2022 年以来股价反弹）。在经济下行背景下，市场尤其担心房 地产信用风险冲击这些优质银行股的资产质量。

房地产业务规模角度，招商银行为股份行龙头。2021 年报中，主要股份行全面披露了 房地产对公业务数据，业务类型包括：1）银行表内房地产对公贷款；2）银行承担信用 风险的非贷款业务，包括表内房地产自营债券投资、非标投资等，以及表外保函等或有 信贷业务；3）银行不承担信用风险的表外理财、委托贷款、代销信托、承销债券等房地 产业务。招商银行 2021 年末三类房地产业务的规模合计 9236 亿元，总规模在股份行 中最高，其中主要是不承担信用风险的业务规模大幅高于同业。

房地产业务资产质量角度，平安银行保持优异。三类房地产业务中，只有表内的对公房 地产贷款披露不良率指标，多数银行均大幅上升。相比之下，平安银行的对公房地产贷 款不良率最优异，2021 年末仅 0.22%，我们判断主要是房地产开发类贷款较少，预计 物业经营性贷款和并购贷款占较多，同时对房地产企业客户的管理比较严格。

风险抵补能力方面，招商银行大幅领先同业。尽管招商银行的房地产业务规模最大，且 对公房地产贷款不良率上升，但其风险抵补能力强劲。目前已经建立起雄厚的风险防范 体系，涵盖表内外各类资产，与传统银行只围绕表内贷款建立拨备减值相比，风险抵补 能力大幅领先。基于 2021 年年报，可以看到招商银行共设有表内贷款、金融投资、同 业资产、表外预期信用损失四大减值准备体系，且传统表内贷款的拨备覆盖率四季度大 幅提高，预计前瞻性计提以防范今年新生成的不良资产。

1、招商银行低位布局机会：房地产风险最终影响可控。

我们认为当前时点，招商银行投资价值突出，核心逻辑：1）房地产风险预期触底，近期 高层多次表态，预计下半年房地产市场回暖、信用风险软着陆。2）招商银行已经建立表内外全方位的风险准备体系，2021Q4 前瞻性计提表内贷款拨备，应对今年潜在不良， 同时仍能够保持净利润高速增长。3）财富管理业务 2022 年虽然可能受金融市场环境和 高基数影响，收入增速降低，但长期依然具备高成长空间。

2、平安银行：房地产资产质量优异但市场过度悲观。

我们认为平安银行的房地产业务及整体资产质量扎实，2021 年末不良率 1.02%，拨备 覆盖率 288.42%，资产质量指标达到历史最佳水平。展望 2022 年，我们认为平安银行 财富管理业务值得期待，特别是私人银行及财富管理队伍日渐成熟，财富管理中收增速有望提升。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）

精选报告来源：【未来智库】。未来智库 - 官方网站