中南商业地产怎么样「中南物业服务怎么样」

近日，中南建设旗下多家公司股权被司法冻结，大量商票逾期。对外担保余额升至565.28亿元，占上市公司股东的股东权益的196.95%。获深交所监管函：2015年公司股东借用个人账户买卖股票。员工募资/高管出资买房等风波更是让中南蒙上一层阴影，让人质疑“中南太难”。

继收购禹洲旗下物业公司后，华润万象生活再下一子，宣告收购中南服务。

1月20日，华润万象生活发布公告称，于公告日，买方创润发展有限公司（公司全资附属公司）与卖方订立股权转让协议，据此买方已同意收购且卖方香港彩虹物业有限公司已同意出售南通长乐全部股权；及买方已同意收购且卖方香港乐活物业有限公司已同意出售江苏中南1%股权。代价待由订约双方厘定并最终协定，但不得高于人民币22.6亿元。

1月20日，江苏中南建设集团股份有限公司发布公告称，控股股东中南城投未能完成其2021年增持股份计划及申请延长计划实施期限。

一切，都是缘由资金链出现了问题。

近日，中南建设旗下多家公司股权被司法冻结，其中包括联储证券8697万股，上海数据交易中心有限公司1500万股，苏州开平房地产开发有限公司2000万股，执行法院均是山东青岛市崂山区人民法院，冻结时间3年。

2021年12月28日，深圳证券交易所上市公司管理一部发布《关于对中南控股集团有限公司的监管函》，监管函称，截至2015年底，中南集团通过上述账户共计持有中南建设0.79%股份，但其未向中南建设如实报告该持股情况，导致中南建设2015年年度报告披露的中南集团持股情况与事实不符。

此外，饱为诟病的担保问题依然是悬在中南建设头顶的达摩克利斯之剑。截止2021年底，中南对外担保余额升至572.8亿元，占上市公司股东的股东权益的199.58%。

1月5日，江苏中南建设集团股份有限公司发布关于为达州达开等公司提供担保的进展公告。截至本公告日，中南建设及控股子公司对外担保余额为570.90亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的198.91%。

1月14日，中南建设公告为厦门子公司2.95亿元收购提供担保，截至本公告日，江苏中南建设集团股份有限公司及控股子公司对外担保余额 565.28 亿元，占公司最近一期经审计归属上市公司股东的股东权益的 196.95%。

真是，中南太"难"!

董监高购买自家开发房 护盘救市

2021年12月14晚间，中南建设发布一则关于董监高购买公司房屋的关联交易公告。公告显示，中南高管们买自家房企的房子貌似没有优惠，多高管及其亲属在总金额9500万元内购买公司开发的房屋产品。

放在往日，这则公告可能并不起眼，但现在为了证明什么呢？不好卖？

中南置地辟谣：从未有强制员工购房

2021年11月11日，有消息称，2000亿销售规模房企中南置地近日要求6级以上员工出资30万元，帮助公司度过难关，“需要区域、城市公司、部门认领金额，再由下级单位分摊到6级以上员工个人头上”。

中南置地辟谣说并未强迫员工买房，但是在现金流压力面前，自然也就意味着中南置地也遇到了流动性困难。

旨在推动销售回款以挽救公司流动性的努力，能不能有效和快速阻止中南置地的流动性恶化并解救现金流压力重重的中南置地于悬崖的边缘，确实还是一个未知数。

曾靠明星职业经理人用加杠杆的方式推高周转速获大发展

前几年明星职业经理人陈凯在推动阳光城规模的飞速成长后，又帮助中南置地从南通一隅的以施工见长的公司，迅速成长为中国房地产领域头部企业。

目前，市场结构与行业格局正在发生根本性的改变，市场正在往头部企业、国央企及核心城市快速集中，布局于三四线市场的高负债民营房企和中小房企很难扭转颓势，并还有较大的退出市场的可能。目前不少百强民营房企在公开市场的排队暴雷，和在土拍市场的集体“躺平”就已经反映了当前这个行业十分残酷而又无法回避的现实状况。

另外，在较为严峻的行业形势下，地方政府为了防止项目烂尾可能引发群体性社会事件的风险而纷纷强化了属地性的地产项目公司预售款监管，这就必然导致企业搞全员促销和内部售房形成的销售回款，也未必能够被企业总部调用来进行全国性的流动性平衡和用于救急。

这其实也道出了中南目前的困境根源。严重依赖三四线城市的布局策略，虽然支撑了中南曾经的激进扩张之路，但在不断收紧的调控政策下，该战略的副作用加速显现。

要求公司内部6级以上的员工进行内部集资

无论是否要求员工集资拯救公司，这都反映了目前在地产寒冬房企的自救之术。

据内部消息称：中南要求6级以上的员工出30万，帮助公司度过难关。6级员工在中南置地内部为高级经理级别，项目总以上员工。

另外据悉，此次的集资，需要区域、城市公司、部门认领金额，然后再由下级单位分摊到6级以上员工个人头上。

如果员工万众一心，公司有可能度过难关。但是如果员工不愿意出钱，公司会如何处理员工呢？

现金无法覆盖短债

中南建设先后被爆出多则不利“消息”。加上“集资”传闻，也就是说，中南建设缺钱了。虽然对于上述传闻，中南建设都紧急予以否认，不过正所谓“无风不起浪”，笼罩在中南建设头顶的阴云，被没有完全消散。

事实上，2021年10月13日、11月15日，标普先后两次下调对中南建设的信用评级，理由都是在说中南建设将出现流动性紧张的问题。

2021年下半年以来，多家房企因为无法如期偿还债务而陷入流动性危机，包括中南建设在内的其他房企，为了不被波及，纷纷主动开始偿还债务。一顿操作下来，中南建设2021年内到期债券的本金余额仅余2.9亿元，基本没什么压力了。

但是，中南建设这一系列偿债行为，最终使得其筹资活动产生的现金流金额为-46.9亿元。也就是说，在销售不佳、经营性现金流下滑的背景下，中南建设不得不动用自有资金来完成偿债。

“明股实债”实锤，合作项目隐匿大量负债

靠着少数股东权益的持续增加，中南建设不仅可以持续推进降杠杆的任务，与此同时取得了隐匿真实负债的效果。

近年来，中南建设借力合作开发，通过增加少数股东权益的方式来扩大规模和调整杠杆。数据显示，2019年-2020年，中南建设少数股东权益分别为53.83亿、196.62亿，同比上一年分别增加了145.24%、265.24%，这使得2019年-2020年末中南建设的权益销售比均低于65%。

而最新数据显示，截至2021年三季度，中南建设的少数股东权益达到了227.46亿元，占所有者权益总额的比例为43.39%。而在同一报告期内，中南建设的少数股东损益为3.63亿元，占利润总额的比例只有11.60%。

两者相差三十多个百分点，这正是典型的“明股实债”。近年来中南建设的少数股东权益呈翻倍几何式增长，少数股东权益和所得不成比例，被质疑存在大量“明股实债”。

中南建设将大量债务转化为少数股东权益，用以增加资产规模降低负债总额，从而美化财务报表。

据了解，中南建设的基本操作，就是在项目上引入信托等非银行金融机构，从而降低公司在项目中的股权比例，进而使得项目出表。待到项目接近完成，开始售卖时，中南建设再从信托手中回购项目股权。

而在双方的信托计划之中，一般会隐藏着一些非常规操作，包括“对赌”、“回购”、“差额补足”等字眼，并且存在收益固定的约定。

也就是说，信托通过注资来参与项目的联合开发，这部分计入中南建设的少数股东权益，但其极少参与中南建设公司层面的利润分配，而只是在单个项目中享受特定的权益，例如固定收益等。

比如某项目，在一年的时间内，中南建设引入中航信托的投资进入项目公司，因为其所持股权下降至10%，最终实现出表。而这7000万元的投资，也并不计入中南建设的负债。待项目即将入市，中南建设回购项目公司股权，并向中航信托支付高额收益。这7000万元，可以称之为中南建设隐匿的负债。

而中南建设合作项目众多，可想而知，这部分“负债”的规模有多大。一旦某些项目开发出现问题，这些暗雷也将爆炸。

毕竟，在房企信托频频爆雷的当下，中南建设也得当心了。

12%高息发债，毛利低、负债高等隐忧浮现

公开信息显示，2009年中南建设借壳上市，自2016年将总部迁至上海后踏上快车道。2020年进入房企“2000亿俱乐部”，但这匹黑马背后却折射出毛利低、负债高、融资成本高等隐忧。

从2016年到2020年，4年间中南实现两级跳，从百亿销售规模猛增至两千亿规模，跻身国内一线房企阵营，但同期其盈利质量却不增反降。

这里一方面在于快速发展下难免为求规模而不计成本，导致整体经营成本增加，另一方面则在于中南大部分土储主要集中在三四线城市，拖累盈利水平。

2015年之前，中南销售毛利率始终稳定在20%以上，从2016年起，中南销售毛利率则维持在16%-20%之间，销售净利率则只有1%-9%左右，长期低于行业平均水平。

到2021年三季度，中南销售毛利率为15.47%，销售净利率则只有5.12%，分别较年初减少1.82个百分点和4.81个百分点。受此影响，中南截至2021三季度的ROIC（投资回报比）也只有2.77%，可谓相当不理想。

2021年6月3日，中南建设发行一笔美元计价364天高级无抵押票据，规模1.5亿美元，票息12%，资金用于为现有离岸债务进行再融资。值得注意的是，本次中南建设发行的美元债融资利率不仅远超同行，而且是其存续美元票据中票息最高的。

从偿债资金来源看，中南建设对外部融资较为依赖，其融资渠道较为多元，主要通过银行借款、发债以及非标等方式融资，其中对非标融资依赖性较强，推升了整体融资成本。

实际上，中南近几年的毛利率一直在20%上下徘徊，明显低于行业平均水平。去年中南方面对此回应表示：由于公司过去在房地产业务领域的战略选择不清晰，在远离核心发展区域的小城市郊区获取了一些规模较大的项目，这些城市市场容量有限，项目销售周期长，导致资金时间成本高，项目利润率低。

股价对比高位腰斩

老股民也都知道一句话：“在股市是不看谁活得有多好，要看谁活得有多长”，当前的房地产市场大体也是这么个情况，前所未有的寒风凛冽，行业整体如此任谁也没办法，只能“减负强筋”，保证自己活下去、熬过去；等待春天，剩者为王。

在2022年1月份，中南建设的股票已经从去年高位8.71元/股，跌到了4.55元/股，总市值仅剩170亿元。股价直接腰斩！

从股价方面来看，截止到2021年12月31日收盘，中南建设报收于4.14元，较2020年末的7.98元（前复权价）下跌48.15%。

此前陈昱含还在业绩发布会上称：“中南建设是一家非债务性驱动的公司，我们会继续控制负债，争取最晚明年实现三道红线转“绿”，并表示“希望投资者对年轻人有信心”。

但资本向来只会锦上添花，从不雪中送炭，截止1月7日，中南建设的股价跌到4.45元/股，总市值仅剩169.90亿元。

建筑领域深受房企爆雷风险传染

与同业相比，中南建设更容易受到房地产行业整体流动性紧张的影响，因该公司还面临着来自建筑领域其他开发商的潜在金融传染风险。

同时，市场有消息称中南正遭遇重大流动性危机，甚至要求员工购房。尽管中南建设对此表示否认，但空穴不来风。还有消息称中南建设的多笔债券按期兑付，但逾期商业票据却越来越多，截至12月31日，有媒体统计中南建设违约商业承兑汇票，共计454笔，金额高达4.78亿元。

贴现报价也是一路飙升，24%-28%，逾期的商票自然没有什么认可度，贴息越来越高。

标普/穆迪连续下调评级

2021年10月13日，标普表示，因中南建设销售前景疲软且融资渠道收紧，将其评级下调至“B”，展望稳定。

2021年10月18日，穆迪宣布，将中南建设司家族评级从“B1”下调至“B2”，还将中南建设发行的债券的高级无抵押评级从“B2”下调至“B3”。

2021年11月15日，标普继续发布评级报告称，下调中南建设长期发行人信用评级至"B-"，展望下调至"负面"，并将该公司担保的美元票据长期发行评级从“B-”下调至“CCC ”。

资本眼 资本的温情和绝情，莺歌燕舞/万里冰川7篇原创内容

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一个月内两次下调中南建设的评级报告。无疑，作为全球资本市场公认的权威评级机构，标普对中南建设的形式并不看好。

旗下产业地产被主流媒体爆料质疑合法合规性

位于淄博桓台县上海路与裕民路交口西行路北的创智产业小镇，从项目现场树立起的“山东省‘双招双引’重点项目”“中小企业总部基地”“智能制造产业集群”等户外宣传标语中不难发现，“小镇” 背景亮眼，释放聚集产业要素信号明显。

然而，对外宣称总投资60亿元、占地约1500亩、总建筑面积150万平方米的产城融合工业小镇，俨然为一个工业地产与住宅地产混搭开发项目。贴有“千亩产城大盘，再造城市副中心”等字样的沙盘内，工业厂房与住宅楼盘模型布局错落有致，分立道路南北两侧，两者开发体量大体相当。

淄博市政府相关负责人在其政府网站发表观点时表示，中南高科公司是全国具有影响力的先进制造业产业集群投资运营商，拥有丰富的产业集群投资运营经验和雄厚实力。创智产业小镇项目建设，必将为淄博承接优质资源、推动产业发展搭建起高质量平台。

然而，有着明确“产城融合”定位的创智产业小镇，却有了明显房地产化倾向。

“一边发展产业，一边销售住宅，以此快速回笼资金，实现反哺产业的滚动开发模式现已过时”。亦有观察者指出，许多进行专业化“产业地产”投资的开发商不顾产业地产的特殊性，抱着急功近利的态度进入产业地产领域，给产业地产的健康发展留下隐患。

与创智产业小镇同步开发的创智花园（一期）

整体来看，目前摆在中南建设面前的问题主要在于以下几点：流动性危机、商票逾期问题、巨额担保问题，以及不及预期的销售问题。

当潮水退去，裸泳者也终将浮出水面！