万科放弃泰禾「泰禾万科」

文 | AI财经社李逗

编 | 董雨晴

时隔一年，泰禾集团董事长黄其森罕见地对外发声了。

在泰禾集团的内刊《泰客会》上，黄其森发表了署名文章《泰禾的形势与任务》。他乐观的指出，"天时地利人和皆已具备，我们开始进入上山路。"

只不过，与文章所指不同的是，就在7月30日晚，泰禾集团公告了一笔违约债券，称将无法按期完成公司债券"H8泰禾01"本息的兑付。泰禾在公告中坦诚，“受地产整体环境下行影响，公司现有项目的去化率有所下降，销售预期存在波动。同时，由于公司自身债务规模庞大、债务集中到付等问题使得公司短期流动性出现困难”

从被爆出现流动性危机、等待万科入股、偿债危机等一系列问题至今，泰禾自救成效的如何，始终是业界最为关注的话题之一。

自2017年之后，一场最严调控令，让房地产行业最闪耀的明星房企—泰禾，就此暗淡了下去。即使经过了“卖项目、求援万科、洽谈金融机构”的两年时间后，泰禾集团依然未能走出债务困局。曾被外界认为“白衣骑士”的万科，也在摸底了一年左右时间后，未能收拾得了这个残局。

半年前，万科祝九胜还曾表示，“要么一起沉船，要么一起上岸”。但现在，留在船上的只剩泰禾一个了。此前还曾与泰禾传出“绯闻”的“救世主”们，一个个都不见了身影。

三年之后，让黄其森头大的债务困境，并没有解决。围绕泰禾的一系列自救行动，也还在继续。没有人能说得准，这场自救到底什么时候能结束。

推进复工复产自救

黄其森在他的最新发文中，进行了一番详尽的剖析，他分析了去年以来泰禾的处境、土地储备、内外形势及地方的支持和帮扶等。

他不无乐观的指出，泰禾开始"二次创业"。针对不久前，有舆论质疑泰禾会不会倒下，黄其森说道，“我想这是因为外界不了解泰禾的优势是什么。可以说，泰禾的底气很大程度上来自我们分布在北京、上海、广州、深圳、福州、南京、苏州、杭州、厦门等一二线城市近4000亿货值的土地储备。”

自2020年以来，泰禾的项目进展程度，陆续传出新的动态。比如华发泰禾太仓院子2020年12月28日南区高层交付、上海院子二期2020年12月31日洋房交付、杭州大城小院3月31日首批公寓交付、南京院子5月5日部分住宅实现交付。

此外，泰禾也宣称南京金尊府、北京金府大院、昌平拾景园、福州湾项目D区、南昌院子、厦门红树湾院子等一众项目都已经复工；7月6日，泰禾旗下福州湾项目B区五栋楼合计783套房源取得预售证。

复工复产复销，是泰禾当下手里能握住的重要稻草，也是泰禾推进的核心工作。不过，这并不能安抚众多泰禾业主们，尽管泰禾声称多个项目已经开始复工，但进展缓慢、开工后又搁浅等现象，引起了业主的不满，被业主指责“云复工”、“假复工”。

AI财经社了解到，泰禾集团多地项目的复工，离不开各地政府的牵头组织。4月29日，泰禾南昌院子沟通群相关负责人表示，先行启动复工，由市政方保障所有启动资金；漳州市龙海区人民政府办公室于5月7日发出通知表示，已成立工作组，对泰禾集团旗下福建泰维置业有限公司重整清算。

不过，多个复工的项目，也面临着进展缓慢、开工后又搁浅等难题。譬如，日前泰禾中山金尊府传来复工的消息，厦门湾也即将复工。但据一位泰禾业主表示，就在7月底，泰禾厦门湾的业主们还曾拉着条幅，喊着口号上街维权。中山金尊府的业主们也表示，并未看到相关复工动态。

事实上，根据泰禾此前透露，泰禾目前在售在建的项目一共可以分为三类：一类已经是现房准现房产品，例如北京的中国院子、西府大院、丽春湖院子等；一类是始终未停工或在建已复工项目，包括南京金尊府、北京金府大院等一众项目；一类是待复工项目。

而从土地端数据来看，泰禾的在售项目情况并不乐观。泰禾于2019年底剩余可开发的建筑面积约为1011.5万平方米。而至2020末，其剩余可开发建筑面积为923.87万平方米，这意味着，一年内仅出售土地建筑面积不到100平米。至2021年底，其土地储备中可开发建筑面积约923.87万平方米。

万科离场，泰禾债务纠纷不断

自救的两年间，泰禾始终在推进债务重组，和多家银行和机构在内的主要债权人就重组方案基本达成一致。而在泰禾集团债务危机之时，其宣布要引入万科入股，这一举动当时让外界认为泰禾集团"有救了"。

2020年7月，泰禾宣布了与万科的战略合作。在厘清债务的交易前提下，万科以24.3亿元受让泰禾19.9%的股份。

但万科为最终的交易达成设置了两大门槛：一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可；二是泰禾的资产、债务及业务等不存在影响公司持续经营的重大问题或重大不利变化。

但从双方签署框架协议至今已近一年，泰禾集团在回复函中就万科入股一事表示，"公司控股股东此次股份转让框架协议中设置了股份转让的先决条件，截至目前，上述协议中的相关先决条件尚未全部满足。"

失去了万科的入股机会，泰禾必须自己偿债了。但与华夏幸福的债券委托人不同，泰禾的债务有着项目、区域之间的复杂关系，这使得债务重整的方式非常困难，盘活难度大了很多。

实际上，从数据来看，泰禾也已经努力还上了不少钱。截至2020年10月23日，泰禾的已到期未归还借款金额尚为487.10亿元，但到了当年年底，这一数字缺口则降至398.5亿元，减少了近90亿元。

不过，2021年之后，泰禾又迎来了新一批的债务高峰期。截至2021年3月31日，泰禾的已到期未归还借款金额再度跃升至455.94亿元。

为此，泰禾不得已继续和相关债权人持续谈判，使得泰禾的已到期未归还借款金额，在一个月内减少了近25亿。

泰禾集团在最新回复深交所的问询函中提到，截至2021年6月18日，公司已到期未归还的借款为444.91亿元，借款的金融机构类型包括信托、基金、银行、四大资管以及境内外债券，以信托居多。

而由于债务难题纠纷不断，2020年以来，西藏信托、中建投信托、华融资产、中原信托、长安国际信托纷纷因金融借款合同纠纷起诉泰禾。

天眼查APP显示，泰禾集团被上诉涉及金额达57.13亿元，7次成为失信被执行人，执行标的总金额达32亿元，其中未履行总金额达25.87亿元。

随着房地产“三道红线”政策的出台，众多房企融资受限，利润大幅下滑。而对于身陷在复杂的债务债权纠纷中长达3年的泰禾而言，又将如何走出泥潭？

本文由《财经天下》周刊旗下账号AI财经社原创出品，未经许可，任何渠道、平台请勿转载。违者必究。