房地产企业信用评级报告「房企年报」

中房网讯（苏晓/文）近日，由中国房地产业协会信用建设办公室指导，中房网信用房地产研究团队发布了《2022年第二季度房地产开发企业信用状况报告》。这是中国房地产业协会为推进行业信用建设，通过大数据技术打造房地产开发企业信用信息平台（以下简称“房地产信用平台”），进而发布的行业信用状况常态化监测报告。

  涉及欠税行为开发企业数量同比增加超5成

  报告显示，根据房地产信用平台的收录统计，截至2022年第二季度末，全国具有房地产开发资质的开发企业共约11.58万家，同比2021年第二季度末增长0.72%，环比2022年第一季度末基本持平。

  2022年上半年，房地产信用平台共收录全国房地产开发企业各类不良信用信息57263条，同比2021年上半年增加20.44%，环比2021年下半年减少0.31%；共涉及开发企业10784家。

  具体到第二季度，全国房地产开发企业各类不良信用信息共计27559条，同比2021年第二季度增加20.99%，环比2022年第一季度减少5.96%。从开发企业产生的不良信用信息的类型来看，主要为欠税信息，占比超过8成，其余依次为失信被执行人、行政处罚、经营异常、严重违法失信和重大税收违法信息。

  具体来看，在行政处罚方面，2022年第二季度被行政处罚的开发企业共有1760家，同比减少42.97%，环比减少6.93%，共2018条案例。其中，广东、山东、河南和江苏被行政处罚的开发企业数量最多。从行政处罚的实施机关来看，市场监督、住建和税务是主要的处罚机关。

  从失信被执行情况来看，二季度全国共1058家开发企业出现失信被执行人情形，同比减少58.82%，环比减少58.70%，共2743条案例，分布在全国29个省份。其中，河南、安徽和浙江失信被执行人情况的开发企业数量居前。在失信被执行的原因中，“有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务”的失信被执行人占比最多，达67.67%。同时值得注意的是，这些失信被执行案例主要来自商品房销售交易领域的合同纠纷。

  经营异常方面，二季度全国房地产开发企业中发生经营异常的有188家，同比减少9.18%，环比减少5.05%，共189条案例，分布在全国23个省份。其中，广东、江西和山西经营异常的开发企业最多。在经营异常企业中，通过登记住所或者经营场所无法取得联系的占比为80.31%，涉及151家企业。

  欠税方面，二季度涉及欠税行为的开发企业共计3256家，同比增加51.30%，环比增加11.74%，发生的欠税案例达22592例，分布在全国23个省份。其中，广东、江苏和湖北欠税开发企业数量最多。从具体欠税的类型来看，土地增值税、城镇维护建设税、增值税、印花税和城镇土地使用税是主要的欠税类型。

  从严重违法失信的信息来看，二季度发生严重违法失信行为的开发企业有15家，共15条案例，分布在全国4个省份。其中江苏、陕西严重违法失信的开发企业数量居前，分别有8和5家。从严重违法失信的原因来看，有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的是主要类型，占比达到46.67%，有7家。

  此外，第二季度全国发生重大税收违法的开发企业有2家，原因为偷税和逃避缴纳税款。

  信用债违约规模仍在增长

  根据房地产信用平台的统计， 第二季度，全国共有6家房地产债券发行人确认境内信用债券实质违约或触发交叉条款（不包括展期情形），涉及债券21只，同比增长200%，环比今年一季度增长75%；违约涉及债券余额126.18亿元，同比增长181.98%，环比增长29.74%。

  其中，二季度境内信用债券违约涉及债券余额最大的是阳光城，其与母公司福建阳光集团共计12只债券违约，涉及债券余额约75.69亿元；其次是华夏幸福，与其母公司华夏幸福基业控股股份公司共计2只债券违约，涉及债券余额21.30亿元。此外，北京鸿坤伟业房地产开发有限公司、新华联控股有限公司均涉及债券违约。

  在境外债方面，二季度有12家房地产开发企业出现境外债实质性违约（不包括展期情形），涉及债券23只，比一季度的7家企业15只债券违约有所增加；涉及违约金额共计约6.28亿美元，比一季度的12.68亿美元减少了50.47%；涉及债务余额共计65.51亿美元，比一季度的42.88亿美元增加了52.78%。其中，境外债券违约涉及债券余额最大的是祥生控股，其有1只债券违约，涉及债券余额2.01亿美元；其次是融创中国的4只债券违约，涉及债券余额约0.97亿美元。

  相关统计显示，今年6-7月是房企偿债高峰期，7月境内房企债券偿债达到最高金额，为1047亿元，与2021年末和2022年上半年相比大幅增长，2022年下半年将持续面临房企境内债券偿债额较大的情况。与此同时，6月和7月，地产美元债到期规模迎来小高峰。2022年下半年到期规模相对减少，但2023年年初到期规模会进一步扩大。因此，尽管今年以来房地产行业供给端支持政策正逐步落地，由于民企融资困难的情况仍未改善，业内普遍估计房地产企业到期还债压力依然较大。

  涉及不良信用企业总体数量持续减少

  根据房地产信用平台统计，2022年上半年涉及不良信用信息的房地产开发企业共计10784家，同比减少13.38%，环比减少30.21%。

  其中，2022年第二季度涉及不良信用信息的房地产开发企业总量共计6074家，同比减少21.15%，环比减少14.89%。从第二季度发生不良信用信息行为的开发企业区域分布来看，广东、江苏和河南涉及到的开发企业最多。从涉及不良信息企业占该区域开发企业总量的比例来看，宁夏、海南和黑龙江涉及不良信用信息开发企业占比最高，分别为22.31%、10.32%和9.73%。

  从注册时间、注册资本等要素来看，第二季度涉及不良信用信息的企业，主要集中在2006年-2015年间注册的时间段内，占比超五成；从注册资本看，注册资金在1000万元－5000万元（不含）之间的开发企业占比最高，达到45.33%；同时，在行政处罚、失信被执行人和欠税等不良信用行为里，注册资本为1000万元－5000万元（不含）之间的开发企业都明显高于其他注册资本水平的企业。

  整体来看，2022年第二季度房地产行业不良信用开发企业数量总量持续减少，但本季度欠税行为较为突出，房地产开发企业信用状况仍待持续改善。政策方面，二季度中央和地方也新出台了一系列的法律法规，持续加强行业信用建设。比如《中共中央 国务院关于加快建设全国统一大市场的意见》发布，住房和城乡建设部发布《住房和城乡建设部2022年信用体系建设工作要点》，国家统计局公布《统计严重失信企业信用管理办法》等。同时，上海、江苏等地发布了社会信用体系建设工作要点，进一步推动信用体系建设在市场经济发展中的价值与作用。