公积金贷款对二套房的认定「公积金二套房认房又认贷」

国管公积金贷款收紧的“靴子”终于落地。4月12日，国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策进一步优化服务有关问题的通知》，明确对二套房贷款实行“认房又认贷”，二套房首付比例调整为最低六成且最多贷60万元。新政自今年4月15日起执行，以网签日期为准。

在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位下，国管公积金中心发布住房公积金个人住房贷款政策最大的特点，就是支持首套住房、从严从紧限制二套住房、谢绝多套房贷款的差别化政策。

国管公积金政策对购买经济适用房和首套住房给予了相对优惠的政策支持，特别是与北京市住房公积金贷款政策相比，国管公积金政策对首套房贷款少了缴存年限挂钩的规定限制，明确借款申请人申请贷款时应连续缴存住房公积金6个月（含）以上且本人住房公积金账户处于正常缴存状态等就可以贷款。

去年，北京市调整后的住房公积金贷款政策规定，每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。另外，在北京市住房公积金政策规定购买首套普通住房首付款比例不低于35%。国管住房公积金首套房贷款政策则确定为不低于30%，同时还对购买经济适用房首套住房的首付比例确定为20%。国管公积金中心给予政策性住房贷款和首套房贷款给予了力度较大的政策支持，有利于中央和国家机关从全国各地吸引人才，实现公积金支持效率最大化。

但是在支持首套购房的同时，国管住房公积金中心政策调整向北京看齐，对二套房实施了“认房又认贷”的从严从紧政策，规定在北京市有1套房或者虽然没有房屋但是只要有购房贷款记录的（包括商贷），一律按照二套房认定，确定首付比例为60%，且最多只能贷款60万元。这一政策虽然总体上有利于保护刚需，防止住房炒作行为，但是“一刀切”的二套房认定政策，将会对改善性购房刚需以及流动人口购房需求产生不利影响。

同时，考虑到国管公积金政策调整对地方公积金调整以及商业银行对首套房贷认定的影响较大的实际，国管公积金对首套房“一刀切”的 “认房又认贷”政策，则会影响到其他城市公积金政策的调整和商业银行对二套房的认定等，最终影响全国改善性住房需求群体的购房需求和流动人口的购房需求。

与此同时，在发改委推动大城市放开放宽户籍限制的背景下，“一刀切”的 “认房又认贷”的从严从紧认定政策，不利于推动优秀人口从效率低的地区和部门流动到效率高的地区和部门，使得人力资本配置效率不能实现最大化，政策之间的协调效应大打折扣。

比如，之前一对夫妇在北京用商业或者公积金贷款购买了面积较小的房屋，随着收入增加有了改善住房的需求，需要将小房屋卖掉换一套面积更大或条件更好的住房的。在放开二胎的生育政策下，生育二孩的家庭不能满足人口增多的住房需求，需购买面积更大一点住房的，在“一刀切”的“认房又认贷”住房公积金政策下，显然不能享受首套房贷款的政策优惠，使得这部分群体的利益受到一定程度的不利影响。

同时，有刚需购房者发现，在办理住房贷款时，随着全国房产的联网，老家有房产的仍然认定为二套房，不能享受首套房的相关优惠政策，使得因工作需要流动到北京市的购房群体负担陡然增加，60%的首付加上各种税费差不多能全款购房了。

因此，在坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”调控政策的同时，一方面通过“认房又认贷”的从严从紧政策切实挤压炒作行为，另一方面也应通过差别化的二套房认定政策真正保护住房刚需，推动更多的人们实现“居者有其屋”的美好梦想。

特别是要结合北京等大城市改善性住房需求、流动人口多有旺盛购房需求的实际，以及配合全国大城市放开放宽户籍落户限制的政策需要，在二套房认定政策上，对于有购房贷款记录但是实际没有房屋的，建议认定为首套房，给予相应的政策支持。

对于京外因工作需要流动到北京市等大城市工作的，如果流出地有一套住房且属于父母或者其他家人实际居住的，到北京等大城市购房建议认定为首套房，支持这类刚需人群在新城市享受更多优惠政策以购房安家。

□木丁（财经评论人）

编辑 王宇 校对 柳宝庆